アパート経営で実践すべき節税対策と注意点をわかりやすく解説

アパート経営にかかる税金の種類

アパート経営を始めると、さまざまなタイミングで税金の負担が生じます。税金の内容をしっかり理解し、適切な対応をおこなうことが、節税の第一歩です。下表に、アパート経営で税金の支払いが発生するタイミングと種類をまとめました。

アパートを建てる、もしくは購入する際には、不動産取得税や登録免許税、さらには建物に関する消費税や契約時の印紙税などがかかります。特に建築費用が高額になる場合は、これらの税額も大きくなるため、初期段階から計算に含めておくことが大切です。

また、アパートから得られる家賃収入には、所得税や住民税が課されます。規模が大きくなり、事業性が強いと判断された場合は、個人事業税の対象にもなる可能性がある点に注意しましょう。

アパートを所有している間は、固定資産税や都市計画税などの不動産の保有にかかる税金が毎年かかってきます。これらは土地と建物の評価額に基づいて計算されるため、立地や規模によって大きな差が出る点が特徴です。

さらに、将来的にアパートを相続・贈与する場合には、それぞれ相続税や贈与税も発生します。税務上の負担は経営の各段階で異なるため、税理士などの専門家と連携しながら、早めに対策を考えましょう。

【所得税・住民税】アパート経営でできる節税対策

利益を少しでも多く残すためにも、節税したいと考えるオーナーも多いでしょう。ここからは、所得税と住民税において、アパート経営でできる節税対策を具体的にご紹介します。

青色申告で特別控除を適用する

アパート経営で節税を考えるなら、まず「青色申告」をおこなうことが基本です。青色申告とは、税務署の承認を受け、一定の基準に基づいて帳簿付けをおこなうことで、特別控除を受けられる制度です。

青色申告を選ぶことで、「青色申告特別控除」の税制優遇を受けられます。不動産所得の計算式では、収入から必要経費、さらに青色申告特別控除を差し引けるため、税負担が大きく軽減されるでしょう。10室以上を管理しているオーナーは、電子帳簿保存をおこない、e-Taxでの確定申告を期限内に済ませれば、最大65万円の控除が可能です。一方、10室未満のアパート経営の場合は事業規模の不動産貸付とみなされないため、10万円の控除になります。一定の条件を満たすことで、より大きな節税効果を期待できるため、積極的に活用していきたい制度です。

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青色事業専従者給与を活用する

青色申告を選択することで得られるもう一つのメリットが、「青色事業専従者給与」の制度です。これは、日常生活をともにしている15歳以上の家族に対して支払う給与を、必要経費として計上できる仕組みです。例えば、10室以上のアパートを経営していれば、配偶者や親族に適切な業務を担ってもらうことで、その報酬を経費にでき、結果として所得を圧縮できます。

一方、白色申告ではこの控除額に上限があり、配偶者であれば86万円、その他の親族であれば50万円までしか認められていません。しかし、青色事業専従者給与であれば、実態に即した給与額であれば制限はなく、柔軟に設定可能です。ただし、業務内容が曖昧であると税務署に否認されるリスクもあるため、定期的な管理業務や帳簿記録などが必要です。

減価償却を活用する

アパートを建築する際の構造の選定は、減価償却の観点からも重要な要素です。なぜなら、建物の構造によって法定耐用年数が異なり、その期間にわたって減価償却費を計上できるからです。

減価償却費は、実際には手元から出ていない費用であっても経費として認められるため、その分課税所得が減り、所得税や住民税の軽減につながります。例えば、鉄筋コンクリート造なら47年、木造なら22年と建物構造によって耐用年数が異なるため、長期的な節税計画を立てるうえでも、構造選びは無視できません。

また、減価償却費の正しい計算方法を把握しておくことも大切です。建築費用をどのように分割して計上するかが節税効果を左右します。詳細なシミュレーションをおこなうことで、自身のアパート経営に適した減価償却の取り方を見極められるでしょう。

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小規模企業共済を利用する

「小規模企業共済」は、個人事業主や中小企業の経営者などが、将来の退職に備えて積立をおこなう制度です。アパート経営者にとっても有効な税金対策の一つ。大きな魅力は、支払った掛金全額が所得控除の対象となる点です。毎年の所得税や住民税の負担を軽減しながら、退職金として将来の資金を計画的に貯めることが可能になります。

掛金は月額1,000円から７万円まで、500円単位で自由に設定できるため、自分の収支状況に合わせた柔軟な運用が可能です。また、万一の廃業時にも共済金として受け取れるため、リスク対策でも優れているでしょう。税金対策と老後資金の準備を同時におこなえる小規模企業共済制度は、安定した資産形成を目指すオーナーにおすすめです。

修繕費を正しく費用計上する

修繕費はアパート経営で必要経費として計上できるため、節税に有効です。しかし、支出額が大きい場合は「資本的支出」として資産に計上され、減価償却の対象となります。例えば、１室を新たに増築するような工事は、単なる修繕ではなく資産の増加とみなされ、すぐに費用にはできません。

修繕費として認められるかどうかは一定の基準があります。例えば、畳の交換や外壁の塗り替えなどの工事、20万円未満の改良費用、３年以内の周期でおこなう修理などは、原則として費用計上が可能。判断が難しい場合には、60万円未満であるか、もしくは取得価額の10%以下かどうかが判断基準になります。

たとえ未払いでも、工事が完了し引き渡しが済んでいれば、該当年度の経費として計上できます。例えば、12月末に給湯器交換を終え、翌月支払い予定であっても、12月分の費用として処理が可能です。特に外壁塗装など高額な工事でも、バリューアップをともなわない場合は修繕費として一括処理できます。こうした判断は税理士や管理会社と相談し、慎重におこないましょう。

私設の管理会社を設立する

複数のアパート物件を所有している場合、私設の管理会社を立ち上げて、税金対策をおこなう方法もあります。これは、所有物件の管理業務を自身が設立した会社に委託し、その管理料を必要経費として処理する手法のこと。管理料の相場は、一般的に家賃収入の３～８％程度で設定されることが多く、それに収まっていれば税務署からも妥当と判断されやすくなります。

また、委託された管理会社に利益を貯めることで、個人の所得を抑えることにもつながります。とはいえ、管理会社に実際の業務実態がなければ、税務調査時に否認される恐れも。入出金の記録を取り、日報を残すなど、業務のしっかりとした裏付けが必要です。特に管理料の設定が市場価格より著しく高かったり、業務内容が形だけだったりすると、のちに大きなトラブルになりかねません。適切な経営を心がけることが大切です。

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通信費・光熱費などの諸経費も忘れずに計上する

アパート経営にかかる費用は、修繕費だけではありません。通信費、交通費、水道光熱費、消耗品費、接待交際費など、事業に関係するものであれば、必要経費として計上できます。ただし、これらの費目は個人利用との境目が曖昧になりやすいため、取り扱いには注意が必要です。

例えば、自宅の一部を事務所として使用している場合、そのスペースにかかる光熱費の一部を按分して経費に計上できます。また、プリンターのインク代や用紙代は消耗品費として、取引先とのゴルフや会食は接待交際費として経費計上が可能に。お歳暮やお中元も、アパート経営に関係していれば同じく計上できます。

重要なポイントは、その支出が本当に業務に必要だったことを証明できるようにしておくことです。領収書や明細書をしっかり保管しておくことで、税務調査が入った際にも問題なく対応できます。日々の業務のなかで経費として認められるかどうかを意識し、こまめに記録を取っておきましょう。

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不動産所得が赤字なら損益通算をする

不動産所得が赤字になってしまった場合でも、他の所得と合算できる「損益通算」を活用すれば、税金の軽減が可能です。不動産所得は総合課税の対象であるため、赤字分を給与などの他の所得から差し引けます。

例えば、年収800万円の会社員が、不動産所得で200万円の赤字を出した場合、課税対象となる所得は600万円になります。このように、損益通算することで、源泉徴収された所得税の一部が還付される可能性も。特に新築アパート経営の初年度には、登記関連費用や仲介手数料、広告費などがかさみやすく、赤字になりやすい傾向があります。

この初期に赤字になる特性を活かせば、意図的に損益通算をおこない、所得税や住民税の負担を抑えられます。ただし、節税目的があまりにも露骨な場合は、税務署から否認されることもあるため、適切な経費計上を心がけましょう。

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【相続税】アパート経営でできる節税対策

次に、相続税に関する節税対策をご紹介します。

借地権割合と借家権割合で評価額を下げる

アパートを建てて経営している土地は「貸家建付地」として扱われます。これは、相続した際もその土地が自由に使えない制限があるとみなされ、相続税評価額が低く抑えられる仕組みです。評価額の算定には「借地権割合」と「借家権割合」が用いられ、借地権割合は地域ごとに30％〜90％、借家権割合は全国一律で30％と定められています。この割合をもとに評価額を下げられることで、相続税の負担が大幅に軽くなる可能性も。

例えば、更地のまま相続するよりも、アパートなどを建てた状態で相続したほうが、評価額が下がって課税対象が減るため、節税効果を期待できます。この制度を最大限に活用するには、事前に建物の建築や土地活用を計画しておくことが重要です。

アパートを建てて借り入れを作る

相続税の節税策として有効な方法が、アパートを新築して借入金を作る方法です。相続税は不動産、現金、金融資産などすべての遺産に対して課税されますが、借入金も相続財産に含まれるため、遺産総額から差し引けます。アパートローンを活用すると、相続財産の総額が圧縮され、結果として相続税の課税対象が小さくなる仕組み。また、建物の相続税評価額は、現金で保有するよりも評価額を抑えやすくなります。

この方法は一見リスクが高いように見えるかもしれませんが、長期的に見ると相続税の節税効果は大きく、資産形成と節税の両立が可能です。ただし、実行する際には、アパートローンの返済計画や収益性の見込みを確認しながら、慎重に判断する必要があります。

【贈与税・固定資産税】アパート経営でできる節税対策

次に、アパート経営で贈与税や固定資産税に関する節税対策をご紹介します。

【贈与税】特例贈与を活用する

贈与税は相続税よりも税率が高めに設定されていますが、「特例贈与財産」をうまく活用すれば、節税効果を得ることが可能です。特例贈与とは、祖父母や親から18歳以上の子や孫への贈与に対し、軽減された税率が適用される制度のこと。

例えば、課税価格が3,000万円の贈与をおこなう場合、一般贈与では50％の税率が課せられますが、特例贈与なら45％に抑えられます。さらに、現金よりも不動産、特に貸家建付地などの評価額が低い資産を贈与することで、より高い節税効果を期待できます。

ただし、生前贈与と相続のバランスをよく考えることが大切です。どの資産をどのタイミングで贈与するか、どれだけの範囲でおこなうかによって、そのあとの税負担や資産の分配に大きく影響します。専門家と連携して、最適な方法を検討しましょう。

【固定資産税・都市計画税】住宅用地の軽減特例を活用する

土地にかかる固定資産税や都市計画税は、住宅用地であれば特例による軽減措置を受けられます。この制度を活用することで、土地の評価額を大幅に引き下げられ、税負担を大きく軽減できるでしょう。

軽減措置は「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分かれており、以下の表のとおりそれぞれ適用条件と軽減割合が異なります。

特にアパート経営では、ワンルームでも１戸とカウントされるため、複数戸の建物を建てることで、小規模住宅用地の枠を最大限に活かせるでしょう。新築や土地活用を考える際には、特例も踏まえて計画を立てることをおすすめします。

アパート経営での節税対策のポイントと注意点

アパート経営を通して安定した収入を得るためには、節税対策も重要な経営戦略の一つです。ただし、安易な節税だけを目的とすると、リスクもともないます。ここでは、アパート経営での税金面で注意しておきたい項目をわかりやすく整理してご紹介します。

税務知識に明るいハウスメーカーに依頼する

アパートを建てる際、どのハウスメーカーに依頼するかは、今後の収益に大きな影響を与える重要な選択です。税務に詳しいハウスメーカーを選べば、どの費用が必要経費として扱えるのか、支出を抑えるための方法など、具体的で実践的なアドバイスを受けられるメリットがあります。例えば、「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地」の取り扱いなど、適用条件を満たせば税負担の軽減も期待できるでしょう。

複雑な制度を理解し、活用できる会社のサポートはとても心強いもの。また、建築後も税金に関する無料相談を受け付けてくれるハウスメーカーもあるため、長期的な支援が得られる点も魅力です。

所得が一定以上なら法人化する

アパート経営で得られる所得がある程度高くなると、個人よりも法人として経営するほうが税金面で有利になる場合があります。一般的に、年間の課税所得が900万円を超えると法人化を検討したほうがよいといわれています。

個人事業主の場合は累進課税となっており、所得が増えるほど税率が上昇する点が特徴。例えば、所得が4,000万円を超えると、最高45％の税率が適用されます。一方、法人税の税率は一定であり、資本金１億円以下の中小企業であれば、所得800万円までが15％、800万円を超える部分は23.2％です。

下表は所得税率と法人税率を比較したものです。

このように、高所得帯では法人化することで、税負担を抑えられる可能性が高まります。ただし、法人化には設立・運営のコストもともなうため、自身の収支状況や将来計画を税理士に相談し、慎重に判断しましょう。

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経費として認められる支出と認められない支出を見極める

確定申告で節税効果を得るためには、何が経費として計上できるのかを正しく把握することが重要です。アパート経営に直接関連する費用、火災保険料や借入金の利息、入居者募集の広告費、設備の修繕費などは、必要経費として控除の対象になります。

一方で、借入金の元本や個人の生活に関わる支出（例えば自家用車のガソリン代など）は、経費には該当しません。もしこれらを誤って経費に含めてしまうと、税務調査で指摘されるリスクもあります。経費の判断に迷った場合は、税理士に相談して正確な帳簿を作成し、領収書などの証明書を適切に保管しておくことが大切です。経費処理のルールを理解することで、安全に正しく節税できるでしょう。

入居率を高める

アパート経営を相続税対策の一環として考えている方は、物件の入居状況に注意が必要です。これは、建物の評価額は「賃貸中」かどうかで減額される仕組みがあるためです。アパートが満室で稼働している状態であれば、貸家としての評価が下がり、結果的に相続税の節税につながります。反対に、空室が目立つ場合はこの効果が薄れてしまうことも。

そのため、物件の魅力を高めて入居率を維持することが、節税効果を最大化するための大きなポイントです。清潔感のある内装や設備の更新、入居者ニーズに合った間取りへの改装など、長く住みたいと思われる物件づくりが重要です。

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固定資産税の納付期限を守る

アパートを所有している場合、毎年かかる税金として固定資産税があります。固定資産税は、自治体から送られる納税通知書に記載された期限内に支払う必要があり、期限を過ぎると延滞金が発生する場合があります。支払いが遅れると、自治体から督促状が届き、最悪の場合は財産の差押えに至ることも。特にアパート経営では管理費や修繕費など、他にも支出が多いため、資金繰りの面でも計画的な対応が欠かせません。

納付期限は自治体によって異なるため、毎年通知書の内容を確認し、スケジュールに余裕を持って支払うよう心がけましょう。自動口座振替などの仕組みを利用すると、納め忘れのリスクを軽減できます。

固定資産税評価額の確認を怠らない

固定資産税の金額は、自治体が定めた「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。建物は築年数が経過するとともに評価額が下がるため、納税額も下がっていく傾向にあります。

評価額の見直しは原則３年ごとにおこなわれており、建物の老朽化や周辺の地価動向によって変動することも。そのため、最新の評価額がどうなっているかを定期的に確認しておくことで、無駄な納税を避けられるでしょう。

また、評価額に不自然な点があると感じた場合は、市区町村の資産税課などに問い合わせをし、説明を受けることも大切です。固定資産税の納付額が高いと感じた場合、固定資産税の評価額に対して「再審査の申出」をおこなう制度があります。これは納税通知書の交付を受けてから３カ月以内に、固定資産評価審査委員会へ申請をおこなうことで評価額の見直しを求められる仕組みです。

ただし、いきなり申出をおこなう前に、まずは自治体の窓口に相談し、評価の基準や査定の内容に関して説明を受けるとよいでしょう。そのうえで、再審査が妥当かどうかを検討することが重要です。

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一時的な節税効果を過信しない

アパート経営では、減価償却や損益通算などを活用した節税が可能ですが、これはあくまで一時的な効果に過ぎません。例えば、木造アパートの減価償却期間は22年と決まっており、それを過ぎると減価償却費を経費に計上できなくなります。

しかし、このような短期的な節税策ばかり目を向けていると、将来的なキャッシュフローに影響を与える恐れがあります。重要なのは、初期の節税で得られた資金を再投資や運用に回し、長期的な収益性を高める戦略を立てることです。

また、賃料の適正化や空室リスクの軽減、管理の効率化などの基本的な経営努力も同時におこなわなければ、節税だけでは経営は安定しません。税金対策は経営全体の一部ととらえたほうがよいでしょう。

税理士などの専門家の力を借りる

税金に関するルールは複雑で、毎年のように法改正がおこなわれています。そのため、自己判断で対応しようとすると、思わぬ申告漏れや計算ミスにつながる可能性もあります。特にアパート経営をおこなっている場合は、減価償却や経費処理、相続対策など多岐にわたる税務対応が必要です。

こうした場面では、税理士などの専門家に相談することで、最新の税制情報を踏まえた適切な節税が可能になります。費用はかかるものの、誤った対応でペナルティを受けるリスクを考えれば、長い目で見て専門家への相談は経費以上の価値があるでしょう。

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まとめ

アパート経営で節税を実現するには、単に税額を抑えるだけではなく、事業全体の収益性を高める工夫が必要です。法人化による節税、減価償却や経費の有効活用、固定資産税の管理など、幅広い手法を理解し、適切に取り入れていきましょう。

また、税制は変更される可能性があるため、定期的に見直しをおこない、必要に応じて専門家のサポートを受けることも重要です。節税を通してキャッシュフローにゆとりを持たせることで、次なる投資やリスク対応にもつなげられるでしょう。ぜひ本記事を参考に、より堅実で収益性の高いアパート経営を目指してください。