アパート経営でよくある失敗10選｜リスクを回避して安定経営を目指すコツとは

アパート経営の失敗とは

アパート経営では、以下のような事態に陥ると「失敗」とみなされることが多いです。

特に深刻なケースは、空室が埋まらない場合です。アパート経営では、空室が出るとその分の家賃収入が途絶えてしまいますが、それでもローンの返済や管理費の支払いは続きます。また、空室が増えると、入居者を増やすためにやむをえず家賃を引き下げるケースもあります。しかし、それでも埋まらない場合は、経営がますます苦しくなるでしょう。

さらに、長期にわたって空室が埋まらず、自己資金も底をつけば、アパートを手放さざるをえなくなることも。しかし、空室の多い物件は資産価値が下がっているため、売却してもローンを完済できるとは限りません。むしろ、売却額がローン残高を下回り、売ること自体が難しくなるケースも考えられます。この状態が続くと、最終的にはローンの返済ができず、自己破産に追い込まれる危険性もあります。

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アパート経営で失敗する10の理由

アパート経営で成功するためにも、失敗の要因を理解しておくことが重要です。

立地が悪い

アパート経営で重要な要素は立地です。なぜなら、立地がよい物件は入居者が集まりやすく、家賃も高く設定でき、資産価値を維持しやすいためです。反対に、立地が悪いと空室が増える可能性が高く、収益性が大きく低下することが考えられます。特に過疎地では、そもそも入居希望者が少なく、経営自体の難易度が高くなります。

また、駅から遠い物件では通勤や買い物が不便になるため、人気が低くなる傾向にあります。上記のように、立地の良し悪しがアパート経営の成否を左右するため、事前の市場調査を怠らず、需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。

入居者トラブルに対応しきれない

アパート経営では、入居者トラブルも避けて通れません。トラブルに適切に対応できなければ、入居率が下がり、経営に悪影響をおよぼす可能性もあります。

クレームに対する対応が不十分だと、入居者の満足度が下がり、最終的には退去につながる可能性が高くなります。また、家賃滞納や騒音などの問題を放置すると、他の入居者にも影響が出て、空室リスクが高まる可能性もあるでしょう。

例えば、隣人トラブルが原因で、一人の入居者が退去したとします。その人が口コミサイトやSNSでトラブルがあったことを投稿して情報が広がった場合、新たに入居者を募る際に影響が出ることがあります。上記のような事態を防ぐためにも、管理会社と連携して迅速にトラブルを解決し、入居者が快適に生活できる環境を整えることが大切です。

空室や家賃下落などのリスクを想定していない

アパート経営では、新築時の家賃がずっと維持できるわけではありません。築年数が経過すれば家賃が下がる可能性が高くなります。また、設備の劣化や修繕費の増加も避けられません。これらの点を考慮せずに収支計画を立てると、いざ空室が発生したり、大規模修繕が必要になったりした際に対応できなくなります。

例えば、給湯器やエアコンが故障した際は、迅速に修理対応しなければなりません。修理をあと回しにすると入居者の不満が募り、のちにトラブルに発展したり、入居者からの物件評価が低くなることなども考えられます。とはいえ、修理費用は決して安いものではありません。そのため、長期的な視点で修繕費を見積もり、十分な資金の確保が重要です。

手元に資金がなく、不測の事態に対応できない

アパート経営では、予期せぬ出費が発生することも珍しくありません。そのため、手元資金が不足していると、急な支出に対応できず、経営が行き詰まるリスクが高まります。なぜなら、設備の故障や大規模な修繕に加え、長期の空室や家賃滞納などの問題が起きると、まとまった資金が必要になるからです。特に、アパート経営を始めたばかりの時期は、ローンの返済負担も大きく、資金不足に陥りやすい傾向にあります。

例えば、外壁の修繕や給排水管の交換などの大規模工事には、数百万円単位の費用がかかることも。ある程度の資金を用意しておかなければ、修繕が必要になった際にすぐに対応できず、結果的に物件の価値を下げてしまう可能性もあります。

上記のようなリスクを回避するためにも、家賃収入の一部を修繕費として積み立て、最低でも家賃収入の半年分程度の資金を確保しておくことが理想です。

借入金額が多すぎる

アパート経営ではローンを組んで物件を購入することが一般的です。しかし、借入金額が大きすぎると毎月の返済負担が重くなり、経営が圧迫される可能性が高まります。特に、ローンの返済額が家賃収入とほぼ同額になるような状況では、空室が発生した際に一気に資金繰りが厳しくなってしまうでしょう。

例えば、5,000万円を金利2.0%、返済期間20年で借りた場合、月々の返済額は約25万2,942円です。この場合、最低でも26万円以上の家賃収入が必要になりますが、もし空室が増えればたちまち赤字に陥ってしまいます。借入金は慎重に計画し、万が一の空室リスクを考慮して、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

金利上昇を想定していない

アパート経営では、多くのオーナーがローンを利用しています。しかし、金利の上昇を考慮せずにローンを組むと、返済負担が増加し、経営が厳しくなることがあります。変動金利のローンを利用していた場合、金利が上がると毎月の返済額も増えるため、収支のバランスが崩れやすくなるでしょう。金利が上昇する局面でも、家賃を上げることは難しく、オーナーの負担が増えてしまいます。

例えば、金利が1.0%から2.0%に上昇した場合、月々の返済額が数万円単位で増加します。この変動を予測していなければ、資金繰りが急激に悪化する恐れもあるでしょう。そのため、金利が上昇した際のシミュレーションをおこない、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

節約を優先し過ぎる

経費を抑えることは大切ですが、必要なコストまで削減してしまうと、物件の魅力が低下し、入居率が下がってしまうことがあります。例えば、設備のグレードを極端に下げると、入居者が快適に暮らせず、退去率が上がる可能性があります。

また、共用スペースの管理が行き届いていないと、建物全体の印象が悪くなり、新しい入居者を呼び込むことが難しくなるでしょう。最近では、無料Wi-Fiや宅配ボックスの設置が、物件選びの重要なポイントになっています。空室を増やさないためにも、入居者のニーズを無視した過度なコスト削減は避けるべきです。

不動産会社や管理会社を比較しない

アパート経営では、物件の購入から管理までを不動産会社や管理会社に依頼することが一般的です。しかし、不動産会社や管理会社を慎重に選ばなければ、失敗につながる可能性があります。

なぜなら、管理会社によって入居者の集客力や管理の質が大きく異なり、空室リスクや修繕費に影響を与えるからです。信頼できる管理会社を選ばなければ、家賃回収が遅れたり、適切なメンテナンスがおこなわれずに、物件価値が下がるリスクもあります。

例えば、管理手数料が安いからといって契約した結果、入居者対応が不十分でクレームが増えたり、退去率が上がったりすることもあります。反対に、高い手数料を支払っても、適切な管理がおこなわれていなければ意味がありません。

そのため、複数の不動産会社や管理会社を比較し、実績や口コミをチェックしたうえで慎重に選ぶことが重要です。

節税目的だけで始める

アパート経営を節税対策として考える方も多いですが、節税目的だけで始めると失敗しやすくなります。なぜなら、不動産投資は長期的な視点で収益を上げることが目的であり、節税効果はあくまで副次的なものに過ぎないからです。安易に「税金が減るから」と物件を購入してしまうと、経営がうまくいかなくなった時に大きな負担となってしまいます。

例えば、減価償却費を活用した節税は、あくまで短期間の税負担を軽減するものであり、将来的に利益が出なければ意味がありません。また、相続税対策としてアパートを建てる場合も、収益性を無視すると負担だけが残る可能性があります。

そのため、節税だけに目を向けるのではなく、長期的に安定した収益を確保できるかどうかを重視して判断することが大切です。

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サブリースに頼り切る

サブリースとは、オーナーが自分の物件を管理会社に一括して貸し、管理会社がその物件を第三者に再貸しする契約のことです。オーナーは管理会社から一定の家賃収入を保証されるため、空室リスクや家賃滞納の心配を減らせる点がメリットです。

しかし、サブリースに過度に依存してしまうと、契約の細かい部分に気付かずに失敗する可能性もあります。なぜなら、サブリースは永久的に家賃保証が続くわけではなく、途中で保証額が減額されたり、最悪の場合、契約を解除されたりなどのリスクがあるからです。

新築時に高額な家賃が設定されていても、数年後には保証額が引き下げられるケースも多く見受けられます。結果として、ローン返済が難しくなることも。例えば、契約当初は月額10万円の家賃保証があったものの、５年後にはその金額が７万円に減額された場合、収支計画が崩れて赤字になるリスクも考えられます。

そのため、サブリースを利用する際は契約内容をしっかり確認し、保証額の見直しや解約条件を十分に理解しておくことが重要です。

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アパート経営の失敗を防ぐためのポイント

アパート経営を成功させるためには、事前の準備と適切な判断が欠かせません。ここからは、上記でご紹介した失敗のリスクを防ぐためのポイントを詳しく解説します。

立地選びを徹底する

前途のとおり、アパート経営の成功を左右する重要な要素の一つが「立地」です。どれだけ魅力的な物件を建てても、立地が悪ければ入居者が集まりにくく、空室リスクが高まります。よい立地の条件としては、以下のような点が挙げられます。

ただし、上記の条件を満たしていても、すでに周辺に多くの賃貸物件がある場合は、競争が激しくなり、想定した家賃収入を得られない可能性もあります。また、一つの大学や工場に頼った立地では、その施設が移転や閉鎖した際に、一気に需要が落ち込むリスクも考えられます。

そのため、エリアの将来性を見極めつつ、賃貸市場の供給と需要のバランスを慎重に判断することが大切です。

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市場調査を念入りにおこなう

アパート経営を成功させるためには、周辺の賃貸市場を把握し、需要と供給のバランスを見極めることが大切です。市場調査は不動産会社が提供するデータだけに頼らず、自分自身でもおこないましょう。

市場調査のポイントは以下のとおりです。

・周辺にどのような賃貸物件があり、家賃相場がどの程度かを確認する

・近隣のアパートの空室率をチェックし、需要が安定しているかを見極める

・地元の不動産会社にヒアリングをおこない、入居者の傾向や人気の設備を把握する

・実際に周辺を歩き、住環境や交通の利便性を自分の目で確かめる

例えば、駅近の物件であっても、駅前にスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどがなく、生活利便性に欠ける場合、単身者のニーズには合わないかもしれません。また、近隣のアパートで家賃を下げても、埋まらない物件が多い場合、すでに賃貸需要が供給過多になっている可能性が高いです。市場調査を徹底することで、長期的に安定した収益を得られる物件を見極められるでしょう。

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すでに所有している土地を活用する場合

相続や資産運用の一環として、すでに所有している土地を活用してアパート経営を考える方も多いでしょう。この場合、土地を新規購入する必要がないため、コスト面では有利になります。しかし、もともと持っている土地の立地がアパート経営に適しているとは限らないため、市場調査を十分におこなうことが重要です。

調査すべきポイントは以下のとおりです。

・周辺の人口動向や賃貸ニーズの安定性

・競合する物件の供給状況や家賃相場

・交通アクセスや生活の利便性

・将来的な開発計画の有無

例えば、地方の郊外にある土地では、家賃相場が低く空室リスクが高いため、採算が取れない可能性があります。逆に、都市部であれば需要が高く期待できますが、建築コストや固定資産税の負担が増えることも考慮しなければなりません。

土地があるからといって安易にアパートを建てるのではなく、収支シミュレーションをおこない、経営が成り立つかどうかを慎重に判断することが大切です。

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頭金を多めに確保する

アパートを建築する際、多くのオーナーがローンを利用しています。しかし、フルローンで資金を調達すると、空室が発生した際や家賃が下がった場合に、返済が厳しくなるリスクがあります。そのため、安定した経営をおこなえるよう、できる限り資金を用意しておくことが重要です。

特に、家賃収入に対するローン返済額の割合（返済比率）が高すぎると、わずかな収入減でも赤字に転落する可能性が高まります。返済比率は家賃収入の50%以下が目安です。

また、頭金を抑えたい場合でも、予備資金を確保し、突発的な修繕費や空室期間の家賃補填に備えることが重要です。経営の安定性を確保するためにも、資金計画は慎重に立てるようにしましょう。

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実質利回りを重視する

アパート経営を検討する際、「利回り」に注目する方は多いでしょう。しかし、広告などでよく見かける「表面利回り」だけを見て判断することは危険です。

表面利回りとは

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、単純な収益性を示す指標です。

表面利回り（%）＝（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）×100

しかし、表面利回りは管理費や修繕費、固定資産税などの経費を考慮していません。そのため、実際の収益とは大きく異なることがあります。

特に、表面利回りが極端に高い物件は要注意です。例えば、築年数が古く修繕費がかかる物件は、表面利回りが高く見えても実際には赤字になることがあります。

実質利回りとは

実質利回りは、年間の家賃収入から経費を差し引いたあとの利益をもとに算出されるため、より現実的な指標となります。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 － 経費）÷ 物件購入価格 × 100

物件を選ぶ際は、実質利回りをしっかり計算し、長期的に安定した収益を得られるかどうかを確認することが重要です。

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現実的で具体的な収支計画を立てる

アパート経営を成功させるためには、綿密な収支計画が欠かせません。不動産会社が作成する収支シミュレーションを参考にしつつ、自分でも現実的な計画になっているかを確認することが重要です。

特に、以下のポイントを押さえておきましょう。

・空室率の想定：空室ゼロの前提ではなく、平均的な空室率（５～10%程度）を考慮する

・家賃の下落：築年数とともに家賃が下がる可能性を見込み、10年後の家賃を想定する

・固定費・変動費の計算：管理費、修繕費、税金、保険料などの経費を適切に盛り込む

・大規模修繕の費用：建物の劣化にともなう修繕費を事前に積み立てる

・ローン返済計画：返済額を家賃収入に対して無理のない範囲で設定する

特に、修繕費や税金などの見落としがちな支出をしっかり把握しておかなければ、想定以上の出費が発生し、経営が圧迫されるリスクがあります。また、ローンを組む際には、金利の変動リスクにも備えておくことが重要です。

シミュレーションどおりに経営が進まない可能性も考慮し、最悪のシナリオでも経営が維持できるような計画を立てましょう。

入居者に選ばれる物件を設計する

アパートを建てる際、どのような間取りや設備にするかは、入居率を左右する重要なポイントです。賃貸市場では、入居希望者が複数の物件を比較検討するため、他のアパートと差別化できる魅力的な要素を取り入れることが大切です。

例えば、女性の単身者をターゲットにする場合、防犯性の高い設備を備えることで、安心感を提供できるでしょう。具体的には、以下の設備が挙げられます。

また、ファミリー層をターゲットにするなら、収納スペースの充実や、防音性の高い設計にすることで人気が高まります。さらに、共用部分に宅配ボックスや駐輪場を設置することで、利便性を向上させることも可能。

最近では、インターネット無料の物件が人気を集めています。近年、テレワークが普及したことにより、現在でも自宅で仕事をする方が増えています。そのため、通信環境が充実しているかも競争力を高めるための重要なポイントの一つです。

ターゲットとなる入居者のニーズを正しく把握し、快適に暮らせる物件を提供することが、安定したアパート経営につながります。

入居者審査を慎重におこなう

アパート経営では、空室リスクだけでなく、入居者トラブルによるリスクも考慮する必要があります。家賃滞納や近隣住民とのトラブルを防ぐためには、入居者の審査を慎重におこなうことが重要です。

一般的に、入居審査は管理会社が担当しますが、オーナーも以下のポイントを押さえておくと安心です。

・安定した収入があるか（給与証明書や職業の確認）

・保証人や家賃保証会社の利用（滞納リスクを低減）

・過去の賃貸トラブルの有無（管理会社が情報を持っている場合もある）

・共同生活に適した人物か（ペットの無断飼育や騒音トラブルの可能性を確認）

ただし、審査が厳しすぎると入居希望者が減る可能性があるため、バランスを取ることが大切です。家賃保証会社を利用すると、家賃滞納リスクを抑えつつ、柔軟な入居審査をおこなえるため、ぜひ検討してみてください。

また、入居後のトラブルを防ぐために、契約時にルールを明確に伝えることも重要です。ゴミ出しのルール、共用部の使い方などを事前に説明し、トラブルの発生を未然に防ぐようにしましょう。

信頼できる不動産会社・管理会社を比較して選ぶ

アパートの建築や管理を委託する会社選びは、長期的な経営の安定性を左右する重要な決断です。不動産会社や管理会社によって、得意とする物件の種類やサポート体制が異なるため、複数の会社を比較し、慎重に選びましょう。

会社選びのポイントとしては、以下の点をチェックするとよいでしょう。

・施工実績や管理実績が豊富か

・入居率や管理のクオリティが高いか

・オーナーへの対応が丁寧であるか

・料金体系が明確で、不要なコストがかからないか

複数の会社から提案を受けることで、適正な価格やサービス内容を把握できます。インターネット上で提供されている一括比較サービスを利用すれば、短時間で複数の会社のプランを確認できるため、忙しくてなかなか時間が取れない方にもおすすめです。信頼できるパートナーを選ぶことで、経営の安定性を高め、長期的な成功につなげられるでしょう。

災害リスクに備える

アパート経営では、自然災害や事故による損害リスクにも備える必要があります。火災や地震などの災害は予測できないため、事前にリスクを把握し、適切な保険に加入することが大切です。

まず、アパートを建てる前に、自治体が公開しているハザードマップを活用し、地震・洪水・土砂災害などのリスクを確認しましょう。特に、低地や河川の近くに建てる場合は、洪水リスクが高まるため、慎重に検討する必要があります。

アパート経営において、万が一の際に備えられる保険の種類は以下のとおりです。

特に、孤独死の発生による原状回復費や、事故物件となった場合の家賃減額リスクに対応できる特約付きの保険は、近年の賃貸市場で注目されています。

また、災害対策だけでなく、設備の故障や漏水事故などの日常的なリスクにも備えておくことが重要です。保険だけでなく、緊急時の対応マニュアルを整えておくことで、万が一の際にも迅速な対応が可能になるでしょう。

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まとめ

アパート経営は、しっかりとした準備と戦略があれば、成功の可能性を高められます。しかし、情報不足による判断ミスがあると、致命的な失敗につながることもあります。特に、立地選びや市場調査、資金計画、管理体制の確立などを怠ると、空室の増加や収支の悪化につながり、経営が行き詰まるリスクが高まることも。

アパート経営で成功するためには、経験豊富な専門家のアドバイスを受け、複数の建築・管理会社を比較検討しながら慎重に進めることが大切です。アパート経営は「始めること」よりも「長く安定して経営すること」が重要です。本記事で紹介したポイントを活かし、失敗を避けて堅実なアパート経営を目指しましょう。