ワンルームマンション投資をやめたいと感じるのはどのような時？やめるメリットや注意点を解説
本記事では、そのような悩みを抱える方に向けて、投資をやめる前に知っておきたい注意点や、やめるタイミング、売却する際の流れなどをわかりやすく解説します。
記事の目次
ワンルームマンション投資をやめたくなる理由とは？
ワンルームマンションへの投資は、少額から始められる手軽さや節税効果を期待して始める方が多くいます。しかし一方で、「思っていたより儲からない」「続けるのが辛い」と感じ、やめたくなるオーナーも少なくありません。特に、これから解説する要因は、投資を続けるうえで大きなネックとなることが多く、結果的に撤退を決断するオーナーが増える理由となっています。
利回りが低く、投資のうまみがない
ワンルームマンションに限らず、不動産投資では投下資金を回収するまでに長い時間がかかることが一般的です。初期費用には、物件価格の一部である頭金や手付金に加え、仲介会社への手数料、各種保険料、登記や契約に関する税金などが必要になります。
これらの初期投資を取り戻すためには、高い利回りが必要です。しかし、実際には利回りが期待を下回るケースも多く、10年どころか20年、30年経っても十分に回収できないと感じることも少なくありません。そうなると、将来的な売却時に利益が出にくくなり、「持っていても意味がない」と考えて、早めに売却を選択するオーナーもいます。
維持費用の見通しが甘く、赤字を招く
マンション経営では、物件の維持管理にかかる費用をしっかり把握しておく必要があります。ワンルームマンション投資でも、ローン返済の他に、毎年課税される固定資産税や都市計画税、定期的な修繕費や管理費などが発生します。
特に、築年数が経つにつれて修繕積立金が増額されることもあり、想定外の出費がかさむケースもめずらしくありません。これらのような維持費用を軽く見積もっていたために、毎月の収支がマイナスになり、「これ以上続けても赤字が膨らむだけだ」と感じてやめたいと考えるオーナーも多くいます。不動産投資は「持っているだけで稼げる」ものではなく、維持するためのコストが収益を圧迫する現実も見落としてはいけません。
家賃滞納や空室の発生で安定収入を得られない
「入居者さえいれば家賃収入を得られる」と思いがちですが、実際には家賃の滞納や空室の長期化によって、収益が計画通りに入ってこない事態も多々あります。入居者がいても家賃を支払ってくれなければ、その分の収入はゼロになります。また、退去後に次の入居者がなかなか決まらなければ、当然その間の家賃も得られません。
しかし、ローンの返済や固定費は待ってくれないため、最終的にはオーナー自身の貯蓄から補填する必要が出てきます。こうした状況が続くと、「投資とはいえ、ここまで手間と負担が大きいとは思わなかった」と後悔し、ワンルームマンション投資を断念するオーナーが少なくありません。
借入金の返済がプレッシャーになりやすい
ワンルームマンション投資をする際、多くのオーナーが金融機関から融資を受けて物件を購入します。一見、家賃収入でローンを返済できれば問題ないように思えます。しかし、実際には空室期間が生じたり、賃料の下落があったりと、収入が安定しないこともあります。
その結果、予定していた収益構造が崩れ、返済分を自己資金で賄わなければならなくなる状況に追い込まれることも。毎月の返済額が精神的な重荷になり、「本当にこの投資を続けるべきか」と悩むケースも少なくありません。
ローンの残債がある状態での売却は難易度が高いものの、それでも「これ以上のストレスは避けたい」と判断し、投資をやめる選択をするオーナーもいます。
確定申告の作業が想像以上に複雑だった
不動産投資を始めると、毎年の確定申告が必須です。収支計算や帳簿の作成など、ある程度の知識と作業時間が必要になりますが、「経費を引くだけで簡単」と甘く考えていた方にとっては、実際の申告作業の煩雑さに驚くことも多いようです。
特に、どの支出が経費として認められるのか判断に迷う場面が多く、間違えれば税務署からの指摘や修正申告が必要になる可能性も。税理士に依頼すると作業の負担は軽くなりますが、当然ながら報酬料も発生するため、費用対効果に見合わないと感じることもあるでしょう。
このような理由から、「毎年の申告が面倒だから、不動産投資はもうやめよう」と投資自体をやめてしまうケースも見受けられます。
ワンルームマンション投資をやめるベストなタイミング
ワンルームマンション投資は始めるよりも、やめるタイミングの見極めが難しいものです。オーナーの間では、いくつかの「撤退の目安」があります。ここからは、ワンルームマンション投資をやめる際のベストなタイミングを解説します。
空室が続いた時
不動産投資は、安定的な家賃収入があることが前提で成り立っています。そのため、長期にわたって空室が埋まらない場合、収支が赤字になってしまいます。投資用ローンの返済や管理費・修繕費などの出費は継続的に発生するため、収入が途絶えると投資の意味をなさなくなるでしょう。そうした状況では「損切り」を考えるべきタイミングです。無理に維持するよりも、早めに売却を検討することで、大きな損失を回避できる可能性があります。
投資目的を達成した時
不動産投資を始める方には、「老後の資金確保」「副収入の確保」など、さまざまな目的があります。その目標が達成されたと感じたなら、無理に投資を続ける必要はありません。
特に、収益を安定して得られたことで、資産状況に余裕が生まれたのであれば、売却を検討してみてもよいでしょう。結果に満足しているならば、そこで区切りをつけることも立派な経営判断です。ゴールを明確にしておくことが、スムーズな撤退にもつながります。
相続や資産見直しが必要な時
親から相続した不動産を、そのまま所有し続けるか悩むケースも多いです。特に高齢の親から譲り受けたワンルームマンションは、将来的な管理負担を考慮すると、現金化して他の資産へ組み換えるほうが有利な場合もあります。流動性のある資産へ変更することで、いざという時の備えにもなるでしょう。
投資用ローンを完済した時
投資用ローンを借りて始めたワンルームマンション投資では、返済が完了した時点も一つの区切りとなります。それ以降は収入がそのまま利益になりますが、維持管理の手間や空室リスクを考えれば、完済と同時に売却を検討することも合理的な選択です。
投資用ローンの返済義務がなくなれば、売却のハードルも大きく下がります。「これ以上リスクを抱えたくない」「今が売り時かも」と思ったら、思い切って次のステップに進むことも一つの手でしょう。
金利が上昇した時
経済情勢の変化により金利が上がると、投資用ローンの返済負担が一気に増すことがあります。特に、変動金利型のローンを利用している場合は、金利の上昇が直撃し、毎月の返済額が増えて経営を圧迫しかねません。このような状況では、無理に所有し続けるよりも早期に売却を検討したほうが、結果的に損失を最小限に抑えられるケースがあります。資産を守るためにも、経済の動きを常にチェックしておくことが大切です。
不動産市況の悪化を感じた時
景気の低迷や政策変更などにより、不動産価格の先行きが読めなくなることもあります。市場が下向きに傾き始めたと感じた時は、「まだ売れるうちに売る」ことが重要です。市況の悪化が本格化すると、売却価格が大きく下がり、ローン残債を下回ってしまうリスクも。少しでも好条件で売却するには、価格が安定しているうちに行動を起こすことがポイントです。
ワンルームマンション投資の現実
ワンルームマンション投資から撤退したいと思っても、物件をスムーズに手放せるとは限りません。物件の売却には「買い手が見つかる」ことが前提であり、そのハードルは意外と高いものです。
特に築年数が古かったり、立地条件が悪かったりする場合には、買い手の関心を引くことが難しくなります。さらに、すでに収益性が落ちていて赤字経営になっている場合は、資産価値そのものが低くみなされがちで、なかなか売却先が見つからないことも。
こうした状況では物件を手放すことができず、投資から抜け出せない悪循環に陥るリスクがあります。だからこそ、ワンルームマンション投資を始める段階から「どのタイミングで売却すれば利益が出るか」などの出口戦略をしっかりと描いておくことが大切です。計画性のないまま始めると、思い通りにやめることさえ難しくなる可能性があるため、注意が必要です。
売却時にローン残債がある場合
「ローンがまだ残っているけど、ワンルームマンションを売りたい」と悩んでいるオーナーもいるでしょう。結論からいうと、ローン残債があっても売却は可能です。重要な点は、売却金額がローン残債を上回っているかです。上回っていれば、その資金でローンを完済し、抵当権の抹消もスムーズに進みます。
一方で、売却金額が足りない場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。いずれにしても、金融機関との相談が必要なため、事前に準備を整えておくことが成功のカギになります。
ワンルームマンション投資を今すぐにやめられない場合にできる対応策
「今すぐ売ることが難しい」「赤字経営だがローンが残っていて身動きが取れない」などの状況でも、あきらめる必要はありません。ワンルームマンション投資の出口を見つけるためには、まずは収支を改善し、資産価値を高めていくことが先決です。なかでも重要なことが「空室を減らす」ための工夫です。長期間空室のままだと、収益が出ないばかりか、資産価値の低下を招いてしまいます。資産価値を高めるための対策を見ていきましょう。
空室率を下げるための対策を取る
空室が長引くと収入が減るだけでなく、売却時の評価にも悪影響を与えます。そのため、できるだけ早く入居者を見つけることが重要です。具体的な対策としては、以下が挙げられます。
- 入居募集の方法を見直す
- 人気の高い設備を導入する
- 古く見える部分をリフォームして印象を良くする
- ペット飼育可の物件にする
どの方法を選ぶにしても、費用対効果を意識することが大切です。設備投資や内装の改修にはコストがかかるため、実行前には不動産管理会社とよく相談し、効果が見込めるかを慎重に判断しましょう。
また、条件によっては国や自治体の補助金制度が活用できる場合もあります。リフォーム費用の一部が補助されることで、コストを抑えながら改善できるかもしれません。補助金制度に関しては、常に最新の情報をチェックしておくとよいでしょう。
投資用ローンの借り換えを検討する
返済負担が重くなってきたと感じる場合には、金融機関との相談を早めにおこなうことが重要です。すでに返済が難しい状態であれば、無理をする前にリスケジュールの相談をしてみましょう。もし返済自体は可能であっても、少しでも金利を下げたい場合には、ローンの借り換えも一つの手段です。現在よりも金利が低い金融機関へ借り換えることで、月々の返済額を抑えられる場合があります。
ただし、借り換えには手数料がかかる場合や、金融機関によっては借り換えそのものに対応していない場合もあるため、事前の情報収集と比較検討が欠かせません。複数の金融機関の金利条件や審査基準を確認して、自分にとって最適な選択肢を見つけましょう。
定期的に物件の査定をおこなう
マンションの価格は、経済動向や地域の需要によって大きく変動します。特にワンルームタイプの物件は価格の上下が激しく、数カ月で査定額が数％から10％以上も変動することがあります。
そのため「この物件は売れないだろう」と思い込んで放置していると、実は売り時を逃してしまうケースもめずらしくありません。定期的に不動産会社に査定を依頼することで、現在の市場価値を把握でき、売却に適したタイミングを見極める手がかりになります。
また、査定を繰り返すことで市場の動きを理解しやすくなり、出口戦略を立てやすくなることもメリットです。「いつでも動ける状態」を維持しておくことが、ワンルームマンション投資からのスムーズな撤退につながるでしょう。
家賃を見直す
家賃の値上げも選択肢の一つです。例えば毎月1,000円でも家賃を上げられれば、年間では１万2,000円の増収となり、長期的には物件の収益性が高まります。将来的な売却時に、売却価格を数十万円単位で上乗せできる可能性も出てきます。
ただし、家賃を上げることは入居者の退去につながるリスクもあるため、慎重に対応しなければなりません。家賃の引き上げを正当化するには、「現行の家賃が周辺相場よりも安い」「地価や固定資産税が上昇している」など、入居者が納得しやすい根拠を示す必要があります。
また、空室中の物件であれば、家賃を高く設定する代わりに礼金を下げるなど、募集条件を柔軟に調整することで、より早く入居者を見つけられる可能性が高まります。
ワンルームマンション投資をやめることで得られるメリット
ワンルームマンションの経営をやめて物件を売却することで、さまざまなメリットが得られます。具体的にどのようなメリットが得られるのかを見ていきましょう。
現金化できる
ワンルームマンションを売却すれば、現金化することが可能です。これまで家賃収入の形で徐々に回収していた資産を、一括で手元に戻せる点は大きなメリットです。特に、思ったような利回りを得られず、投資効果に疑問を感じている場合には、売却で現金化し、株式や投資信託などのより収益性の高い金融商品に資金を振り分ける選択肢も出てきます。
また、ローンの返済が残っている場合には、売却代金をそのまま返済に充てられるため、毎月の支出を減らす効果も。結果として、経済的な負担を大きく軽減できる可能性があります。
不動産にかかる税金の支払い義務がなくなる
不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかります。たとえ空室で家賃収入がゼロの状態でも、これらの税負担は容赦なく続きます。
しかし、ワンルームマンションを売却すれば、所有権が第三者に移ることで税負担もなくなります。特に複数の物件を所有しているオーナーにとっては、１件でも税金の対象から外れるだけで、年間数万円～十数万円の支出削減につながるでしょう。
さらに、物件によっては管理組合費や修繕積立金などの定期的な支払いも発生しますが、売却によってこの負担からも解放されます。
維持・管理にかかるコストから解放される
物件を保有している以上、定期的な修繕や清掃、設備の点検などの維持管理業務が発生します。特に築年数が経過している物件では、内装のリフォームや給排水設備の交換など、想定以上の修繕費がかかるケースも少なくありません。
また、新たな入居者を迎えるためには、魅力的な物件として維持していく必要があります。エアコンやインターホンの交換、防犯対策など、時代のニーズに合わせた設備導入を求められることもあり、こうした費用は年々かさんでいく傾向にあります。
物件を手放すことで、経年による維持費や急な修繕費の支払いから解放され、キャッシュフロー悪化のリスクを軽減できるでしょう。
ワンルームマンションを売却する際の基本的な流れ
ワンルームマンションを売却する際には、いくつかの段階を踏む必要があります。流れを正しく理解し、一つひとつの手続きを丁寧に進めることで、トラブルを防ぎながらスムーズな売却が可能となります。まずは、簡単な流れを確認しておきましょう。
- ステップ 1売却の準備をする
- ステップ 2売却を依頼する不動産会社を選ぶ
- ステップ 3売却価格を決定する
- ステップ 4販売活動がおこなわれる
- ステップ 5売買契約を締結する
- ステップ 6物件を引き渡す
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ステップ１.売却の準備をする
売却を決意したら、まずおこなうべきは「物件の状態チェック」と「必要書類の整理」です。ワンルームマンションの現状を確認し、壁紙の汚れや設備の不備があれば簡単な修繕や清掃をおこなうことで、印象が大きく変わります。
また、不動産会社に査定を依頼して現在の市場価値を把握することも欠かせません。登記簿謄本や管理規約などの書類も事前に揃えておくと、あとの手続きがスムーズです。準備段階での丁寧な対応が、売却価格や売却期間に大きく影響することを覚えておきましょう。
ステップ２.売却を依頼する不動産会社を選ぶ
売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社の選定が重要です。会社によって得意とするエリアや物件タイプが異なるため、複数の会社に査定を依頼し、対応や実績を比較すると効果的です。
また、売却の流れや費用に関しても、丁寧に説明してくれる担当者であるかを見極めましょう。不動産会社は広告の出稿や内見の調整など、売主に代わって重要な業務を担います。そのため、単に査定額の高さだけで選ぶのではなく、信頼性や誠実さも重視することが大切です。
ステップ３.売却価格を決定する
売却価格は、物件の査定結果と地域の相場を参考に設定します。高く設定すれば利益が出るように思えますが、相場とかけ離れた価格では買い手が付きにくく、売却が長引く原因になります。
一方で安すぎると、利益が少なくなるだけでなく、買い手に「訳あり物件では？」と不安を与えてしまう可能性も。価格を決める際には、不動産会社とよく相談し、「周辺の成約事例」「築年数」「管理状況」など多角的な視点から判断することが求められます。価格設定は売却成功のカギを握る重要な要素です。
ステップ４.販売活動がおこなわれる
売却価格が決まったら、いよいよ販売活動がスタートします。不動産会社は自社のネットワークやポータルサイトなどを活用して物件の広告を出し、購入希望者を募ります。
内見の希望があれば日時を調整し、実際に部屋を見てもらいます。この時、部屋が清潔で明るい印象を持たれるように整えることがポイント。家具の配置や香りなど細かな配慮が、購入希望者に好印象を与える決め手になります。可能であれば、内見前にプロの清掃を依頼することもおすすめです。
ステップ５.売買契約を締結する
購入希望者が現れ、条件が一致すれば売買契約の締結に進みます。契約書には、売買金額・引渡し時期・支払い方法・違約金の規定などが明記されます。
契約締結前には、書類内容を十分に確認し、不明な点があれば不動産会社や司法書士などに相談しましょう。契約後のトラブル発生を防ぐためにも、合意内容をしっかり把握しておくことが大切です。なお、契約時には印紙税の納付が必要となる場合もあるため、印紙代も準備しておきましょう。
ステップ６.物件を引渡す
売買契約を締結したあとは、物件の引渡しに向けての最終準備をおこないます。引渡し日は買主と調整のうえ決定し、当日は現地で設備の確認や鍵の引渡し、名義変更手続きなどをおこないます。
投資用ローンを組んでいる場合は、抵当権の抹消登記もこのタイミングで実施しましょう。引渡しが無事に完了すると、売却代金が入金され、売買が正式に終了します。この一連の流れを丁寧におこなうことで、トラブルなくスムーズな取引が可能となります。
ワンルームマンション売却にかかる諸費用一覧
売却を進める際には、仲介手数料や税金など複数の費用が発生します。事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。以下に、主な費用とその内容をまとめました。
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 仲介 手数料 |
不動産会社に支払う報酬。売買価格によって異なる（成功報酬） | 売買価格×３％＋６万円＋消費税 |
| 登記 費用 |
抵当権抹消など登記手続きに必要な費用。司法書士に依頼することも多い。 | 1,000円〜数万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に必要な印紙代。価格に応じて金額が決定。 | 5,000〜10万円程度 |
| 譲渡 所得税 |
売却益に対する税金。所有期間や金額により異なる。 | 数万円〜数百万円 |
| その他 費用 |
リフォーム・クリーニング・引越し費用など | 状況により異なる（任意） |
売却にかかる費用は、想定以上に多岐にわたります。なかには状況に応じて発生する費用もあるため、初期の段階から専門家に相談すると安心です。特に譲渡所得税の計算などは複雑なため、自身での判断が難しいケースも少なくありません。税理士や不動産会社などと連携しながら、納得のいく売却を目指しましょう。トータルコストを見据えたうえで価格設定をおこなうことで、手元に残る利益を最大化できます。
まとめ
「ワンルームマンション投資をやめたい」と思った時こそ、冷静に現状を見つめ直すタイミングです。勢いで売却を進めてしまうと、かえって損をすることもあるため、まずは収支の見直しや第三者への相談を検討しましょう。
早期に損切りするのか、戦略的に保有を続けるのかは、今後のライフプランによっても変わります。大切なことは「知識」と「信頼できる相談先」を持つことです。正しい情報をもとに、自分にとって最善の選択をしていきましょう。
執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
