「リバースモーゲージ」とはどんなもの？

リバースモーゲージの仕組み

「リバースモーゲージ」とは、持ち家に住んでいる人を対象にした融資制度です。自宅を担保にして金融機関から老後資金の貸し付けを受け、自分の死後に自宅を売却して返済をするというものです。

リバースモーゲージは、老後の資金をサポートすることが目的ですから、融資条件に年齢制限があります。金融機関により異なりますが、おおむね55歳以上または60歳以上に規定されています。また、融資対象は夫婦二人暮らしおよび一人暮らしの高齢者に限られます。子供が同居している場合は対象外となります。自宅の一部を賃貸している場合も融資は受けられません。

融資金額は、持ち家の担保評価額によるので、個別の設定になります。担保不動産を一戸建てに限定している金融機関があるので、必ず確認しましょう。

返済は毎月利息分のみを支払います。金利タイプは大抵変動型金利が適用されます。元本金額については、借入契約者の死後、担保不動産を売却処分することで一括返済という形を取ります。この点が通常の住宅ローンなどとは大きく異なる部分で、毎月の返済に追われることなくゆとりを持って老後生活が送れる仕組みになっています。

金融機関によっては、資金の「使いみち」が返済中の住宅ローンからの「借り換え」でも融資可としているところもあるので、住宅ローンの残債がある人でも利用の検討は可能です。

高齢になると生活費のほか、医療費や介護費用の心配も出てきますが、リバースモーゲージは毎月の返済金額に圧迫されることなく、必要な用途に充てられるということで、老後の暮らしをサポートする融資制度となっています。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは、仕事を引退した定年後、年金のみでは生活が不安な場合でも、持ち家さえあれば生活費の不足を補えるということが、最大の利用目的であり、メリットでもあります。

リバースモーゲージのデメリット

メリットだけでなく、当然ながらデメリットもあります。デメリットを理解していないと、後に思わぬ支障を引き起こすことになりかねません。主なデメリットを挙げます。

【自宅を相続する予定があると利用できない】
リバースモーゲージは、借り入れした人の死後に自宅を売却して、売却代金から融資元本を返済する仕組みですから、資金を貸し付ける金融機関により、担保物件について第一順位となる抵当権が設定されます。そのため、自宅を子供に相続したいなどの意図がある場合には、利用できないことになります。

【担保条件に合わない場合がある】
リバースモーゲージは、持ち家があれば必ず借りられるというものではありません。金融機関によりますが、物件の所在地や担保評価額、特定の物件種別（一戸建てのみなど）といった条件が付けられていることがあります。
また、借入れ契約者の遺産を相続すると思われる人（推定相続人）全員から、契約内容についての同意を取り付ける必要があります（同意書の提出）。

【長生きリスク】
予測不能なデメリットに、長生きリスクがあります。リバースモーゲージで借り入れができる金額は、持ち家の担保評価によって決まります。想定よりも長生きになった場合、融資限度額以上の借入はできませんので、資金は計画的にやや余剰分を考えて使うことも必要です。

【金利上昇リスク】
リバースモーゲージの融資では、ほとんどが変動型金利を適用しています。変動型金利とは、市場金利の動きに応じて変動する可能性があるものです。固定金利よりも低めに設定されますが、経済状況が変わり高金利に移行したときには、当初設定よりも高い金利に変わるリスクがあります。