マンション経営で経費になるものは？除外項目や節税のポイントも含めて徹底解説

マンション経営で発生する主な経費とは？

マンション経営をおこなう際、適切な経費計上は税負担を軽減し、利益を最大化するための重要な要素となります。しかし、どの支出が経費として認められるのか、またどのように適正に経費を計上するかは、多くの経営者にとって悩ましい問題です。そこで本章では、マンション経営で発生する主な経費を解説します。

修繕費

マンション経営の経費計上が可能な項目の一つは修繕費で、建物や設備の老朽化に備えて計上される費用になります。具体的には、次のようなものです。

これらにかかる費用は、修繕費として計上可能です。入居者の退去時や物件の劣化に応じて必要となるもので、計画的に積み立てることでマンションの資産価値を維持し、経営の安定化を図れるでしょう。

租税公課

マンション経営の経費で、固定資産税や都市計画税をはじめとする租税公課も、経費計上が可能です。

固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有すると毎年課せられる税金。都市計画税は都市計画区域内に所在する不動産に対して課される税金です。これらの税金は、マンション経営で必ず発生する税金で、経費計上が可能です。

また、マンションを購入した際にかかる不動産取得税も経費として計上ができます。これは、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金。その他、登録免許税などの物件購入に関連する費用も経費として認められます。これらの経費を適切に計上すると、税負担を軽減し経営を効率化できるでしょう。

火災保険料や地震保険料

火災保険や地震保険をはじめとする損害保険料も経費計上できます。

経費計上できる損害保険は、火災保険や地震保険のほか、施設賠償保険（マンションの構造上の欠陥や不備によって第三者に損害を与えた場合に、その賠償責任を補償する保険）があります。

経費計上時には、損害保険料を原則、契約期間に応じて分割して計上しなければなりません。例えば、火災保険を５年契約で支払った場合、その保険料を一括で経費計上するのではなく、毎年の経費として５年に分割して計上します。また、保険金が支払われた場合の経理処理は雑収入になるなど、ルールに従った適切な処理が必要です。

管理会社・仲介会社への手数料

管理・仲介会社への手数料は経費として計上できる項目です。管理会社の手数料は、マンションの管理業務全般に対して支払われるものです。例えば、入居者対応や建物のメンテナンス、賃料の徴収など、多岐にわたる業務を代行してもらうための費用になります。

一方、仲介会社の手数料は、入居者を募集し、賃貸契約を成立させるために支払うもの。これらの手数料は、マンション経営に必要不可欠な業務に対する対価であり、経費として計上すると、所得税や住民税の節税効果が期待できます。ただし、経費計上する際には、どの業務に対して支払われたかを明確にしなければなりません。適切に区分して、正確な経費管理をおこなうようにしましょう。

空室が発生した際の費用

空室が発生した際の費用も、一定の条件を満たせば経費に計上できます。空室時にかかる費用は、家賃の減収や広告費、クリーニング費用などです。これらが経費に認められるためには、空室が事業としてのマンション経営の一環であり、家賃収入を得るための努力が継続されていることを証明しなければなりません。具体的には、賃貸物件として市場に出しており、入居者募集を積極的におこなっていることを証明します。

広告を出したり、仲介会社と契約を締結していると示す証拠があれば、経費計上が認められやすくなるでしょう。また、マンションのクリーニング費用やリフォーム費用も、次の入居者を迎えるための準備として必要であれば、経費に含められます。ただし、空室期間が１年以上の長期にわたり、賃貸の意思が疑われる場合は経費として認められない可能性も。適切に経費計上するためには、賃貸経営の実績や意図を証明できる書類を適切に保管しておきましょう。

減価償却費

減価償却費用もマンション経営の経費になります。減価償却とは、建物や設備などの固定資産の購入費用を、耐用年数に応じて少しずつ経費として計上する方法です。減価償却の計算や申告はやや複雑ですが、正確におこなうことでマンション経営の資金計画にも役立つでしょう。

マンションの建物部分は、通常、税法で定められた耐用年数に基づいて減価償却されます。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数は47年です。その期間にわたって購入費用を分割して経費に計上できるため、毎年安定した額を経費計上することにより、所得税や住民税の節税になるでしょう。また、建物だけでなく、エレベーターやエアコンなどの設備も減価償却の対象となりますが、これらもそれぞれの耐用年数に応じて経費として計上できます。

不動産投資ローンの利息

不動産投資ローンの利息は、マンション経営の経費として計上できる重要な項目です。不動産投資ローンを利用してマンションを購入した場合、その返済にかかる利息は、経費として扱えます。この利息は、家賃収入を得るために必要な費用です。税法上経費として計上できるため、課税所得を減らし、経営者にとってメリットとなるでしょう。

ただし、ローンの元金部分は経費として計上できない点には注意が必要です。また、利息を経費として計上する際には、正確な計算と記録が求められます。金融機関からの明細書や契約書をしっかり保管し、必要に応じて税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

税理士・司法書士への報酬料

税理士や司法書士に支払う報酬料も、経費として計上できる重要な項目です。税理士は、所得税や法人税の申告、帳簿の作成、経費の適正な処理など、複雑な税務手続きをサポートしてくれます。これに対する報酬料は、マンション経営を円滑におこなうための必要な費用とみなされるため、経費計上が欠かせません。

一方、司法書士に支払う報酬料も経費計上が可能です。司法書士は、マンション購入時の登記手続きや、抵当権の設定、契約書の作成など、法律に関わる重要な業務を代行します。経費計上にあたっては、支払いの記録をしっかりと保管し、報酬の内容がマンション経営に直接関係している点を明確しなければなりません。

消耗品費（文具事務用品）

マンション経営で必要な、消耗品費や文具事務用品費も経費として計上できる項目です。これらの費用は、日常の管理業務を効率的におこなうために欠かせません。例えば、契約書や領収書の作成、入居者への通知や連絡書類の準備には、プリンタ用紙やインク、ファイルなどの事務用品が使用されます。また、経費の管理や家賃収入の記録をおこなうためには、ノートや帳簿、計算機などの文具が必要です。

さらに、定期的な収支報告書の作成や、税務申告の際にも、消耗品や文具を使用する機会があるでしょう。これらの事務用品は、マンション経営をスムーズに進めるためのツールで、適切に経費として計上すると経営者が負担する税額を抑えられます。ただし、個人的な使用や、マンション経営に直接関連しない場合は経費として認められないため、用途を明確にして管理しましょう。

接待交際費

接待交際費もマンション経営の経費に含まれます。接待交際費とは、事業運営に関連する取引先や関係者との関係を円滑にするために使われる費用です。マンション経営においては、管理会社や仲介会社との信頼関係を築くための食事代や贈答品を贈る場合が考えられるでしょう。

また、リフォーム会社や設備メンテナンスの担当者と良好な関係を保つための会合や、地域住民との関係を円滑にするためのイベント費用も接待交際費に該当します。さらに、将来の投資機会を探るための不動産関係のセミナーや勉強会に参加し、その際の飲食費や交際費も経費です。ただし、個人的な交際や、事業に直接関連しない支出は、経費に計上できないため注意しましょう。

通信費

通信費とは、電話やインターネット、郵便など、事業運営に必要な連絡手段にかかる費用です。マンション経営でいえば、管理会社や仲介、入居者との連絡に使用する電話代や、賃貸募集の広告をインターネット上でおこなう際の接続費用が含まれます。また、入居者への重要なお知らせや契約更新の案内を郵送する際の切手代や封筒代なども通信費になるでしょう。

さらに、オンライン会議やデジタル書類のやり取りが増えている現代では、クラウドサービスの利用料や、リモートでの業務管理に必要な通信費も該当します。ただし、プライベートな利用にかかる費用は経費になりません。事業に関連する部分のみを正確に計上するようにしましょう。

交通費

交通費とは、マンション経営を遂行するために発生する移動にかかる費用です。マンション経営では、物件の視察や管理業務、入居者との打ち合わせなど、さまざまな場面で交通費が発生します。例えば、新しい投資物件の購入を検討する際に、不動産会社との面談や現地視察に向かうための電車代やガソリン代は交通費と認められるでしょう。

また、定期的な物件の巡回や、リフォーム会社との打ち合わせに向かう際のタクシー代や駐車場代も該当します。さらに、入居者との契約手続きや、賃貸借契約に関する説明のために現地に赴く場合の交通費も経費です。ただし、個人的な移動や、事業に直接関連しない移動にかかる費用は経費として認められません。

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マンション経営の経費にならないものは？

マンション経営では、経費を適切に計上して経営の効率化を図ります。しかし、すべての支出が経費として認められるわけではありません。特に、個人的な出費や事業とは直接関係のない支出は、経費として計上できないことが法律で定められています。誤って経費に含めると、のちのち税務調査で指摘されるリスクがあるので注意が必要です。そこで本章では、マンション経営で経費と認められない項目を解説します。

不動産投資ローンの元金

マンション経営で、不動産投資ローンの利息は経費計上できますが、ローンの元金部分は経費になりません。ローンの元金とは、借入金の元本返済部分を指します。これは、借りたお金を返済するためのものであり、事業運営に直接関連する費用ではないためです。

経費計上できるのは、実際の事業活動に必要な支出であり、ローンの元金は対象には含まれません。経費計上できる項目とできない項目を理解し、正確な記帳と申告をおこなう点が、健全なマンション経営と税務管理に欠かせません。

個人にかかる税金

個人にかかる所得税や法人税も、マンション経営の経費計上できない項目です。これらの税金は、事業の収益に対して課されるものであり、事業運営に必要な支出とはみなされません。具体的には、マンション経営によって得られる収益が増えると、その収益に応じた所得税や法人税が発生します。しかし、これらの税金は事業活動とは直接関係のない個人や法人の義務なので、経費計上は認められていません。

経費として認められるのは、事業運営に必要な支出、例えば修繕費や管理費、広告宣伝費などであり、これらは事業収益を得るために直接必要な費用です。適切な経費計上をおこなうには、事業運営に直接関わる支出とそうでない支出を明確に区別し、正確な記帳と申告を心がけましょう。

罰則金

罰則金は経費計上できません。罰則金とは、法令違反や契約違反など、法的に定められたルールを破った際に課される金銭的なペナルティです。例えば、マンションの建築や運営で建築基準法や消防法、環境法令などに違反した場合、その違反行為に対して行政から罰金や過料を科される場合があります。また、賃貸契約で契約者に対する適切な対応をおこなわなかった場合や、税務申告で虚偽の申告をした際にも罰則金が発生するかもしれません。

このような罰則金は、経費として認められない支出に分類されます。理由は、罰則金が事業運営に必要な費用ではなく、事業者の不注意や違反行為に対する制裁金であるためです。経費として計上できるのは、マンション経営に必要不可欠な支出に限られるため、罰則金を経費に含めることはできません。ルールを遵守し、罰則金が発生しないよう健全な経営を心がけましょう。

マンション経営の経費で節税するポイントは？

マンション経営では、収益を最大化するために、経費の適切な計上が重要です。税務の知識を深め、効果的な節税を実践すれば、手元に残る利益を増やせます。それと同時に節税対策も欠かせません。そこで本章は、マンション経営者が押さえておくべき節税のポイントを解説します。

家事按分は証明できるものを保管する

家事按分とは、事業用と私用が混在する支出に対して、どれだけが事業に関連するかを按分する（分ける）方法です。例えば自宅を事務所として使用している場合、家賃や光熱費などの支出を、事業用と私用に分けなければなりません。この場合、家事按分をおこなって事業用部分のみを経費として計上します。

家事按分の証拠を残す理由は、税務調査に備えるためです。税務署が経費の妥当性を確認する際、家事按分の正当性を証明するための証拠を求めるかもしれません。適切な証拠を残しておくことで、税務上のトラブルを防ぎ、適正な経費計上をおこなえます。

証拠になるものは以下です。

例えば、自宅の面積のうち、事業用に使っている割合を示した図や説明を残すようにしましょう。家賃や光熱費の請求書、それに基づく家事按分の計算根拠なども必要です。事業で使用した日時や頻度を記録したログやノートも有効でしょう。特に税務調査では、支出の内訳やその按分方法が妥当かを示すために、具体的かつ詳細な証拠を提出するよう求められます。適切な記録と証拠の保管は、経費計上の正当性を確保し、税務上のリスクを軽減するために不可欠です。

修繕費は分類に留意する

マンション経営で、修繕費の分類は節税対策の重要なポイントです。修繕費は経費として計上できますが、すべての修繕費が経費として認められるわけではありません。修繕費が経費として認められるためには、その支出が基本的に既存の設備や施設の原状回復を目的とする必要があります。

経費として認められる修繕費は、例えば、老朽化した設備の修理や、損傷した部分の補修などです。壁のひび割れ修理や、配管の漏水修理、古くなった電気配線の点検と修理なども対象になるでしょう。これらの修繕は、設備や施設の原状を維持するための支出で、修理の範囲内で済むため、経費として計上できます。

一方で、新たに高級な設備を取り入れるリフォームや、建物の構造を大幅に改修する工事、エレベーターの設置などは、修繕費のなかでも基本的支出に該当。固定資産の価値を向上させるための資本的支出は固定資産に加算され、減価償却費として処理されます。修繕が目的でも分類によって経費の項目が異なる点に留意が必要です。適切な経費計上をおこなうためには、修繕の内容や目的を明確にし、どの支出が経費として認められるかを正確に判断するようにしましょう。

むやみな経費計上はしない

マンション経営で節税を図る際、経費計上は重要ですが、経費を多くすればよいわけではありません。むやみに経費を増やすことは逆効果になる可能性があります。例えば、過剰な接待費や不必要な修繕をおこなうと、短期的には経費が増えて税負担が軽減されるように見えるかもしれませんが、これには注意が必要です。

まず、過剰な接待費はマンション経営に必要な範囲を超えていると、税務調査で不正とみなされるかもしれません。接待の内容や金額が事業の実態に即していない場合、経費として認められない可能性が高いです。また、必要以上の修繕をおこなうと、固定資産の価値を高める改良とみなされ、経費ではなく資本的支出として処理されるかもしれません。つまり、経費計上の目的はマンションの経営にともなう適正な支出を反映し、税負担を合理的に軽減することです。むやみに経費を増やすことで短期的な税金軽減を図るよりも、事業実態に即した経費を計上するほうが長期的には健全な経営につながるでしょう。

確定申告で青色申告特別控除を利用する

マンション経営で節税を効果的におこなうには、確定申告を青色申告でおこないましょう。青色申告を選択する理由は、税制上の優遇措置が豊富で、節税効果が高いからです。

まず、青色申告をおこなうと青色申告特別控除が適用され、一定の要件を満たすと最大65万円の控除が受けられます。この控除は経費として計上できる範囲を広げ、実質的な節税効果を高められるでしょう。次に、青色申告をすると、専従者給与の支出が経費として認められる点も重要です。家族がマンション経営に従事している場合、一定の条件を満たせば、家族に対する給与を経費として計上でき、これが所得の圧縮に寄与します。

さらに、青色申告をおこなうと、損失の繰越控除が利用でき、過去の損失を将来の所得と相殺できるように。過去の経費を将来の所得から引けるため、長期的に安定した節税が可能です。以上のように、青色申告を選択すると受けられる税制上の優遇措置は多岐にわたり、節税の幅が広がるでしょう。

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必要に応じて法人化する

マンション経営で節税を最大化するには、必要に応じた法人化が有効です。法人化にはいくつかの税制上のメリットがあり、節税効果が期待できるでしょう。

まず、法人化すると、法人税の税率が適用されます。個人事業主としての所得税は累進課税制度が適用され、所得が増えると税率が高くなりますが、法人税の税率は一定です。高所得者にとって、法人化すると税負担が軽減されるかもしれません。

次に、法人化によって経費として計上できる項目が広がります。例えば、法人では役員報酬や従業員の給与、福利厚生費などが経費にできます。これにより税引き前利益を圧縮し、結果的に法人税の負担を軽減できます。さらに、法人化すると、法人税の控除制度や青色申告の特典を受けられるかもしれません。

法人化の判断基準としては、現在の収益規模や経費の内容、将来的な展望の考慮が欠かせません。法人化は、節税効果を最大限に活用し、経営の安定性を高めるための有力な手段です。しかし、実際に法人化を進める際は、税理士などの専門家と相談し、最適な判断をするようにしましょう。

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マンション経営の経費に関するよくある質問

マンション経営の経費に関するよくある質問をまとめました。

マンション経営の経費とは？

マンション経営の経費には、下記のものが含まれます。

• 修繕費
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 管理会社・仲介会社への手数料
• 空室リスクによる費用
• 減価償却費
• 不動産投資ローンの利息
• 税理士・司法書士への報酬料
• 消耗品費
• 接待交際費
• 通信費
• 交通費

修繕費は建物や設備の維持に必要な費用、固定資産税や都市計画税は所有不動産にかかる税金、火災保険料や地震保険料は損害に備えるための保険料です。管理・仲介会社への手数料や空室時の広告費、減価償却費も長期的な経費管理に欠かせません。不動産投資ローンの利息や専門家への報酬、消耗品、接待交際費も経費に計上できます。通信費や交通費は、マンション経営に必要な連絡や移動に関連する費用です。

マンション経営で経費として計上できない項目は？

まず、不動産投資ローンの元金は経費に含まれません。元金は借入金の返済であり、事業活動に直接関連しないからです。事業運営に直接必要な支出ではないため、個人にかかる所得税や法人税、罰則金も経費にできません。罰則金は法令違反に対する制裁金であり、マンション経営に必要な支出にならないためです。

マンション経営の経費計上に対する節税ポイントは？

マンション経営の節税ポイントは次のとおりです。家事按分では証拠を保管し、事業用と私用の支出を適切に分けましょう。修繕費は原状回復の支出を経費として計上し、新たな設備は資本的支出として処理します。むやみに経費を増やさず、事業実態に即した適正な支出を心がけましょう。青色申告を利用すれば、最大65万円の控除や損失の繰越控除などの税制優遇があります。法人化も節税効果を高める手段ですが、収益規模や将来展望に応じた判断が重要です。

まとめ

本記事では、マンション経営の経費計上できる項目と、計上できない項目を解説しました。マンション経営の経費管理と節税対策の具体的な方法を理解すれば、経営の効率化が図れ、税務リスクを軽減できるでしょう。経費計上時の節税ポイントも合わせて紹介しているので、マンション経営に活かしてみてください。