アパートローンを借り換えるメリットは？タイミングや事前にチェックすべきポイントも解説

アパートローンの借り換えとは

アパートローンの借り換えとは、現在契約しているアパートローンを、別の金融機関で借り換えること。新しく借り入れたアパートローンで、契約しているローンの残債を完済します。より金利の低いアパートローンに借り換えることで、返済負担を軽減し、アパートの収益性を高められます。

アパートローンを借り換えるメリット

先ほど、低金利のアパートローンに借り換えることで、収益性を高められるとお伝えしました。しかし、借り換えのメリットはそれだけではありません。本章では５つのメリットを解説します。

返済負担が軽減される

アパートローンを借り換えるメリットは、金利が下がることによって、返済負担が軽減されることです。実際にどれくらい負担が減るのか、シミュレーションをしてみましょう。条件は次のとおりです。

＜条件＞
借入金額：5,000万円
返済開始からの経過年月：10年０カ月
金利：３％から２％
返済年数：30年
返済方式：元利均等返済

借り換えた場合、月々の返済負担が約１万8,000円、返済総額は約444万円も下がりました。アパートローンは借入金額が高額になるため、返済負担を減らせる点は、大きなメリットでしょう。

現状に合わせた返済計画に変更できる

アパートローンを借り換えることで、現状に合わせた返済計画に変更できる点もメリットです。アパートの築年数が経つと、劣化によって修繕費がかかるようになります。修繕の頻度や規模によっては、当初想定していたよりも修繕費用がかかり、アパートローンの返済が厳しくなるかもしれません。また、空室率が高く、思うように家賃収入を得られない場合も考えられます。そのような場合、アパートローンを借り換えると、現状に合わせた返済計画を組み直すことが可能です。また、毎月の返済額を低く設定すれば、アパートローンの返済に余裕が持てるようになるでしょう。

キャッシュフローが改善される

キャッシュフローが改善される点も、アパートローンを借り換えるメリットの一つ。金利が低いアパートローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせます。返済額が減ると、手元のキャッシュが増え、キャッシュフローが改善されます。キャッシュが増えれば、修繕費や新しい設備の購入費などに充てられます。それらに充てれば、入居者の満足度を高められ、空室率も低く抑えられるでしょう。

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信用度が向上する

アパートローンを大手の金融機関から新たに借り入れることで、信用度が向上する点もメリットです。大手の金融機関との取引実績は、信用情報の評価においてプラスに働きます。将来、新たな融資を受ける際に有利になるでしょう。

団体信用生命保険の保障内容を手厚くできる

団体信用生命保険（以降、団信）とは、アパートローンの契約者が死亡したり、高度障害を負ったりした場合、ローンの残債に相当する保険金が下りる保険のこと。アパートローンは高額であることから、万一の場合に残された家族に負担がかからないよう、加入することが一般的です。アパートローンを借り換える際、当初の団信より保障内容を手厚くできる可能性があります。より手厚い保障の団信に加入できると、万一の時でも安心でしょう。

アパートローンを借り換えるデメリット

アパートローンを借り換えると、返済負担を軽減できるなどのメリットがありますが、当然デメリットもあります。本章では、アパートローンを借り換えるデメリットを解説します。

諸費用がかかる

アパートローンを借り換えるデメリットとして、諸費用がかかる点が挙げられます。金額によっては、借り換えのメリットがなくなる可能性もあるため、事前に把握しておくことが重要です。費用としては、大きく次の３つに分けられます。

具体的にどのような費用があるのかを見ていきましょう。また、借入金額を3,000万円とした場合の費用も記載しました。

借入金額が3,000万円で、相場をすべて２％と仮定した場合、約206万円かかります。意外と多いと感じる方もいるのではないでしょうか。借り換えによってこの金額より多く返済負担が減らなければ、借り換えるメリットはありません。借り換える際には、諸費用がいくらかかるのか、事前に把握しておきましょう。

既存の金融機関との信頼関係が崩れる

アパートローンを借り換えることで、それまで融資を受けていた金融機関との信頼関係が崩れる点もデメリットの一つです。長期的な取引関係を築いてきた金融機関との信頼関係を失うことは、今後の投資活動に影響を与えるリスクがあります。

良好な関係を築いていた場合には、借り換えを検討していることを相談してみましょう。金融機関にとっても、既存顧客との関係が崩れてしまうことは避けたいもの。相談することで、返済プランの見直しをしてもらえる可能性もあります。

審査が厳しくなる

アパートローンを借り換えるデメリットとして、審査が厳しくなる点が挙げられます。審査が厳しくなる要因は、次の２つです。

１つ目は、当初のアパートローンを契約した時と、契約者の状況が変化しているからです。収入が増えていたり、他の借り入れを完済していたり、家計状況がよくなっている場合には問題ないでしょう。しかし反対に、収入が減少していたり、新たに借り入れを抱えていたりする場合は、返済能力が低いとみなされる可能性があります。

２つ目は、アパートの担保評価が低下しているからです。アパートの担保評価は新築時が一番高く、築年数が経つにつれて下がっていきます。万一契約者がアパートローンを返済できなくなった場合、金融機関はアパートを売却することで、ローンの残債を回収します。もし担保評価が低ければ、希望する借入額の融資が受けられない可能性も。アパートローンの借り換えを検討する際には、事前にアパートの担保評価を確認しておきましょう。

手続きに手間と時間がかかる

手続きに手間と時間がかかることも、アパートローンを借り換えるデメリットです。具体的には、複数の金融機関とのやり取りや、保険の見直しなどがあります。より条件のいいアパートローンに借り換えるためには、複数の金融機関を比較検討することは欠かせません。また、借り換える際に提出する書類の準備もあります。さらに、借り換えと同時に保険を見直す場合には、保障内容の確認や変更手続きも必要です。借り換えをする際には、手間と時間がかかることを理解し、早めに行動するようにしましょう。

アパートローンを借り換えるタイミング

「アパートローンを借り換えたいけどいつがいいの？」とタイミングに悩まれる方もいるでしょう。本章では、借り換えを考えるタイミングを解説します。

金利が下がっている時

金利が下がっている時は、アパートローンを借り換えるのにおすすめのタイミングです。金利が低い時期に借り換えることで、将来にわたって支払う利息を減らし、返済負担を軽減できます。アパートローンの固定金利は長期国債金利（長期プライムレート）、変動金利は短期プライムレートに連動。プライムレートとは、金融機関が企業に融資する際に、もっとも優遇した貸出金利のことです。金利動向がどうなっているか、日頃から確認しておくようにしましょう。

アパートローンの返済期間が10年以上残っている時

アパートローンの返済期間が10年以上残っている時も、借り換えを考えるのに適したタイミング。残っている返済期間が長いほど、支払う利息の総額が多くなるため、低金利のアパートローンに借り換えることで、利息負担を軽減できます。わかりやすくするために、残りの返済期間が15年と５年の場合を比較してみましょう。

＜条件＞
借入金額：4,000万円
当初の返済期間：35年
金利：３％から２％
返済方式：元利均等返済

残りの返済期間が５年の時に借り換えた場合、当初契約していたアパートローンと比較して、月々の返済額が3,000円ほどしか減っていません。また、総返済額を見ても22万円ほどしか減っておらず、借り換え時の諸費用を上回る恐れがあるでしょう。このように、アパートローンの返済期間が10年以上残っていると、借り換えの効果が出る可能性があります。

アパートローンの残債が1,000万円以上ある時

アパートローンの残債が1,000万円以上ある時も、借り換えによるメリットを得られる可能性があります。残債が多いほど、将来的に支払う利息の総額が多くなるため、金利を下げることで、返済負担を軽減できるでしょう。こちらもわかりやすくするために、残債が1,500万円の場合と800万円の場合で比較してみましょう。

＜条件＞
借入金額：4,000万円
当初の返済期間：35年
金利：３％から２％
返済方式：元利均等返済

なお、アパートローンの残債が1,500万円ある時は、返済開始から25年、800万円ある時は3０年でした。残債が少なくなるほど、借り換えによるメリットは低くなります。

不動産情報サイト　アットホームの「借換え試算」では、借り換えのシミュレーションが可能です。ぜひご活用ください。

アパートローンを借り換える前に確認すべきポイント

アパートローンを借り換えるメリットやデメリット、タイミングを解説しました。借り換え時の審査は厳しくなるため、必ず借り換えできるとは限りません。また、アパートローンの残債や残りの返済期間によっては、借り換えによるメリットを得られない可能性があります。本章では、借り換える前に確認すべきポイントを解説します。

契約者の信用度を確認する

借り換えを検討する際には、信用度を確認しておきましょう。先述したように、審査では契約者の状況が確認されます。具体的な項目としては、次のとおりです。

借り換え時の審査では、安定した収入があるか、返済を滞納していないかなど、返済能力の有無を確認されます。個人事業主の場合は、収入が安定していないことから、金融資産も重視されるようです。

アパートの担保評価を確認する

アパートの担保評価も確認しておきましょう。先述したように、アパートの担保評価は築年数が経つと下がっていきます。担保評価が低ければ、借入金額も少なくなります。担保評価額は、金融機関独自の基準値をかけて算出されるため、市場価格の６〜７割が目安。もし担保評価が低い場合には、できるだけ繰上げ返済をして、借入金額が少なく済むようにしましょう。

アパートの空室率を確認する

アパートローンを借り換える際は、空室率も確認しておきましょう。借り換え時の審査では、アパートの収益性も審査対象となります。空室率が低ければ、安定した収益性があるとみなされ、審査にも通りやすくなるでしょう。エリアや物件の構造によっても異なりますが、空室率の理想は、０％（満室）から20％とされています。空室が目立つ場合は、不動産管理会社に相談し、入居者の募集に注力してもらうようにしましょう。

アパートの利回りを確認する

アパートの利回りも、収益性を判断するうえで大事な指標です。借り換える前に確認しておきましょう。不動産の評価方法の一つに「収益還元法」があります。収益還元法とは、不動産が将来生み出すであろう純収益（収益ー費用）と、最終的な売却価格から現在の価格を求める方法。そのなかでも、直接還元法では還元利回りを使用します。還元利回りは、類似物件の取引事例や、不動産会社が公表している地域の利回りデータが参考にされます。そのため、類似物件や周辺物件の利回りを確認してみましょう。

所有しているアパートの利回りが低い場合は、収益性が低く、返済が滞る可能性が高いと判断されます。もし利回りが低い場合は、設備をよくして家賃を上げるなど、家賃収入が増えるように対策をしましょう。ただし、設備を一新することで、一時的にキャッシュフローが悪化する可能性があります。借り換え後の収益で回収できるか、シミュレーションしたうえで判断しましょう。

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アパートローンの返済状況を確認する

アパートローンを借り換える際には、現在のローンの返済状況も確認しておきましょう。借り換え時の審査では、年収や勤務先などから返済能力の有無が確認されます。同時に、借り入れ状況に問題がないかも審査されます。もし滞納していた場合は、返済能力に問題があるとみなされ、審査に通ることが難しくなるでしょう。アパートローンだけでなく、住宅ローンの返済やクレジットカードの支払い状況もチェックされます。そのため、アパートローンの借り換えを検討している際は、滞りなく支払うようにしましょう。

アパートローンを借り換える際の手順

アパートローンを借り換える際にはどのようにすればいいのでしょうか。本章では具体的な手順をみていきましょう。

• STEP 1借り換え先の金融機関を探す
• STEP 2借り換えに必要な書類を準備する
• STEP 3金融機関に相談・審査に申し込む
• STEP 4借り換え先の融資が実行される
• STEP 5抵当権の抹消・設定手続きをおこなう

それぞれ詳しく解説します。

ステップ１.借り換え先の金融機関を探す

まずは、借り換え先の金融機関を探しましょう。金融機関によって金利や手数料などが異なるため、複数を比較検討することが大切です。

借り換え先の金融機関としては、次の５つが考えられます。

都市銀行

都市銀行は金利が低く、全国で対応可能な点が特徴です。しかし、審査が厳しい傾向にあります。頭金として、物件価格の３割を用意するようにしましょう。

地方銀行

地方銀行は都市銀行と比べると金利が高めですが、審査の基準がやさしい傾向にあります。もし都市銀行の審査に通らなかった場合は、検討するといいでしょう。

信用組合・信用金庫

地域の活性化を目的に設立されている金融機関です。そのため、営業エリアに住んでいる、投資用物件が所在していることが条件となる場合があります。

ネット銀行

ネット銀行は、インターネット上で手続きが可能な金融機関。金融機関によって、対象とするエリアが限定されている場合があります。なかには不動産担保ローンとして、投資物件の購入だけでなく、使い道が自由なローンも。金利の幅は広く、高い傾向にあります。

ノンバンク

ノンバンクは、お金を預かる業務をおこなわず、融資のみを取り扱う金融機関。永住権のない外国人の方や自営業の方にも融資をおこなうなど、申し込み条件は幅広くなっています。しかし、金利が高い傾向にあります。

アパートローンを取り扱っている金融機関はさまざまです。また、金利相場や対象エリア、審査基準なども特徴があります。事前にそれぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、検討しましょう。

ステップ２．借り換えに必要な書類を準備する

アパートローンを借り換える際には、さまざまな書類が必要になります。下表が必要な書類をまとめたものです。

自営業者の場合は、決算書や納税証明書が必要になることも。金融機関によっても異なるため、事前に確認しておきましょう。

ステップ３.金融機関に相談・審査に申し込む

必要な書類を準備したら、ピックアップした金融機関に相談しましょう。最初から一つに絞るのではなく、いくつか相談することがおすすめです。借り換えの理由やアパートの経営状況が聞かれるため、きちんと答えられるようにしておきましょう。金利の引き下げ交渉ができるのもこの段階です。ただし、金融機関が納得できる理由を説明できるようにしましょう。相談した金融機関のなかから、借り換えるメリットが大きい金融機関へ審査を申し込みます。

ステップ４.借り換え先の融資が実行される

審査に通ったら、金融機関と契約を締結し、融資が実行されます。同時に、既存のアパートローンを一括完済する手続きもおこないましょう。新しいアパートローンの融資が実行されたら、既存のローンを完済します。

ステップ５.抵当権の抹消・設定手続きをおこなう

既存のアパートローンを一括完済したら、抵当権を抹消しましょう。そして、新しい金融機関の抵当権を設定します。これらの手続きは、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。

まとめ

今回は、アパートローンの借り換えについて解説しました。今より条件のいいアパートローンに借り換えることで、返済負担を軽減できます。キャッシュフローも改善されるため、修繕費が必要になった場合などに備えることもできるでしょう。しかし、借り換えには諸費用がかかるため、アパートローンの残債や残りの返済期間によっては、メリットが得られない可能性もあります。諸費用にいくらかかるのか、借り換え後の返済負担がどれくらい軽減されるのか、事前にシミュレーションするようにしましょう。