違約金はかかる？賃貸物件を途中解約するときの注意点と手順を徹底解説！
やむを得ず入居中の部屋を途中解約しなければならなくなった方、または違約金を少しでも抑えて解約したい方は、ぜひ参考にしてください。
記事の目次
そもそも賃貸物件は途中解約できる？
そもそも賃貸借契約に関して、契約期間満了前に解約することはできるのでしょうか。「明日退去します」のように突発的な解約は難しいですが、賃貸借契約書に基づいて定められた期限内に解約予告をおこなえば、契約期間内でも退去は可能です。途中解約が多い主な理由としては、転勤が決まった場合や新居を購入した場合などが挙げられます。
途中解約ができない場合がある
なかには、途中解約ができないケースもあります。1年以上の賃貸借期間が定められて契約の更新が可能な「普通借家契約」に対して、契約期間があらかじめ決められており、契約の更新がない「定期借家契約」の場合は原則として途中解約できません。
また、解約予告期間を過ぎて解約を申し出るなど、急な解約については解約できないこともあります。入居者が退去したあと、オーナー（貸主、大家さんのこと）は新しい入居者の迎え入れに向けて、原状回復工事や募集活動もおこないます。そのため、解約を申し出る場合は早い段階で伝えるようにしましょう。
基本的な賃貸物件の解約パターン
賃貸物件が解約となるのは、一般的に「契約満了」か「契約満了前」のいずれかのパターンです。それぞれの解約パターンによって解約方法が異なるため、以下で詳しく解説します。
契約満了で解約をする
賃貸物件を借りる際、2年間などの契約期間が設けられ、その期間が満了になると同時に解約となります。契約期間満了の2カ月ほど前に管理会社から更新通知が届くので、そのタイミングで更新するか退去するかを選択しなければなりません。
退去を選択する場合、退去する旨の通知をオーナー（貸主）や管理会社に提出し、契約期間満了日で解約となります。更新通知が届いた時点で解約の旨を伝え忘れてしまった場合、契約期間が更新されて更新料の支払が必要になることも。反対に自動更新されると思いそのままにしていると、再契約が必要な契約内容だったため退去せざるを得なくなったりする可能性もあるので注意が必要です。契約時点で内容を確認しておくことはもちろんのこと、1人で解決しづらい点や不安なことは、オーナー（貸主）や管理会社に前もって相談しておくとよいでしょう。
契約満了前で途中解約をする
契約満了で解約するパターンがあるほか、契約満了前で途中解約するケースもあります。結婚や転勤、住環境の変化を望む場合など、その理由はさまざまです。契約満了前で途中解約をするには、賃貸借契約書に定められた解約予告期限内に、解約通知を管理会社に提出する必要があります。
更新通知が届く契約満了時の解約とは異なり、借主（部屋を借りている人）自身で解約通知を提出する点には注意しましょう。
解約予告期限は、解約日の1カ月前や2カ月前であることが一般的です。賃貸借契約書に記載されている内容に沿って解約を申し出る必要があるため、契約書を事前に確認しておいてください。
途中解約で違約金が発生するのはどんなとき？
大半の物件では、契約内容に借主からの途中解約を認める条項が記載されており、契約期間中でも退去は可能です。しかし、契約内容や解約方法によっては、違約金が発生するケースもあります。この場合、契約条項もしくは特約に「途中解約時には賃借人は残存期間分の家賃に相当する金額を違約金として支払う」のように記載されています。
いずれも、賃貸借契約書や重要事項説明書などの契約書類の確認は必須です。途中解約を検討する際は、あらかじめ確認しておきましょう。
短期間で解約をおこなう
1年未満など短期間で解約をする場合は「短期解約違約金条項」に当てはまるなど、特に違約金が発生する可能性が高くなります。また、物件探しの際に「フリーレント」や「礼金0」など賃貸条件が譲歩されている場合も、「短期解約違約金条項」に当てはまることがあります。「1年未満に解約した場合、家賃1カ月分の違約金を支払うこと」などの特約条項が記載されているはずですので、あらかじめ確認しておきましょう。
契約違反で退去を命じられる
契約内容に違反してオーナー（貸主）から退去を命じられた場合も、違約金が発生する可能性が高くなります。例えば、ペットの飼育が禁止されている物件にも関わらず無断で飼育していたり、家賃の滞納が続いたり、無断で第三者に物件を転貸していたりなど借主が契約違反をした場合です。
解約によって違約金が発生しないケースは？
一方で、途中解約をしても違約金が発生しないケースもあります。解除予告期限を守って退去の申し出をおこなった場合や、貸主の都合によって退去せざるを得なくなった場合などです。以下で、それぞれ解説していきます。
解除予告期限を守る
途中解約でも違約金が発生しないケースの一つは、「短期解約違約金条項」に当てはまらないタイミングであることに加えて、賃貸借契約書に記載されている解除予告期限までに退去の申し出をおこなった場合です。
短期解約に該当する期間は通常「1年未満」と設定されることが多く、解除予告期限は「1カ月前」もしくは「2カ月前」であることが多い傾向にあります。つまり、契約期間が2年だったとしても入居を開始して1年が経過し、退去を予定する日の1～2カ月前までに解除予告の通知を貸主におこなえば、2年経たずとも違約金を支払うことなく解約することが可能です。
オーナー（貸主）都合で退去する
賃貸物件の解約には借主からの申し出だけでなく、オーナー（貸主）の都合によって解約となるケースもあります。例えば建物の建て替えや解体、オーナーが自己使用する場合などが挙げられます。このような貸主都合によって退去せざるを得なくなった場合、違約金は発生しません。
また、貸主都合で解約する際には借主から解約の申し出をする期間とは異なり、借主に対して6カ月前までに解約の告知をしなければならないなど、ある程度幅を持たせた期間が記載されているのが一般的です。借主の転居先が見つからないうちに退去するといった事態などを防ぐために、前もって告知することが求められています。
違約金を払う場合の相場は？交渉できる？
解約にあたってやむを得ず違約金を支払わなければならなくなった場合、できるだけ費用を抑えたいと思うものです。そこで、以下では違約金の相場はいくらくらいなのか、高いと感じた場合に交渉はできるのか解説していきます。
違約金の相場は？
違約金として設定される金額の相場は、家賃の1カ月分程度が多いでしょう。ただし、契約内容によって金額は異なり、2～3カ月分となっていることも少なくありません。また、途中解約の場合は契約期間満了によって退去するのとは異なります。そのため、契約時に預けた敷金が返還されなかったり、原状回復が必要な場合の設備交換費が追加で発生する可能性も。
違約金やその他にかかる費用に関して、どのような契約内容になっているのか契約書の確認は必須といえます。
違約金の交渉はできる？
違約金以外にも、さまざまな費用が必要になる退去手続き。少しでも出費を抑えたいと、違約金の交渉を考える方も少なくないでしょう。実際のところ、管理会社やオーナー（貸主）に相談をして、違約金を減額してもらえることもあります。明らかに違約金の金額が相場よりも高すぎる場合などは、特に交渉に応じてもらいやすくなるでしょう。
ただし、一般的には「契約内容に違反したことに対する罰金」のようなものなので、あらかじめ定められた金額の値下げ交渉は応じないというオーナー（貸主）が多いです。転勤や短期間での引越しが考えられる場合には、「敷金・礼金0」の物件や「1年未満の退去は短期解約違約金が発生する」旨の内容が記載された物件は避けることをおすすめします。
賃貸物件を途中解約する際の流れ
賃貸物件を解約する理由は人によってさまざまですが、途中解約をすると違約金が発生するケースもあることがわかりました。ここからは、賃貸物件を途中解約する際の流れについてご紹介していきます。オーナー（貸主）や管理会社に問い合わせたり、契約書を確認したりすることで手続きの進め方がわかるでしょう。以下で、一つずつ解説します。
予告期限までにオーナーまたは管理会社に連絡をする
まずは、賃貸借契約書に記載されている解約予告期限を確認し、解約日から逆算して期限内に解約の旨を申し出るようにしましょう。契約時に契約書とあわせて解約通知書も渡されるため、その解約通知書に必要事項を記載のうえ、郵送やメールなどの手段を取って管理会社またはオーナー（貸主）へ提出します。電話で申し出る手段もありますが、後々のトラブルを避けるためにも文面で残しておくと安心です。電話だけで解約を受理されることもありますが、別途解約通知書の提出を求められることが一般的。そのため、契約時に受け取った解約通知書を探してみてください。
仮に、退去までの期間にゆとりがある場合でも、退去が確定した時点で早めに解約の旨を伝えるのが望ましいでしょう。借主はほかにも解約にあたって必要な手続きがあり、オーナー（貸主）は早くわかれば、その分だけ次の入居者を受け入れる準備期間に充てられます。
退去立ち合いをする
荷物を運び終えて退去が完了した時点で、退去立ち合いをおこないます。立ち合いでは、設備の不具合について確認したり、壁紙やフローリング等に付着した汚れやキズがないかを確認したりします。原状回復工事に必要な内容の確認を、借主と清掃会社、もしくは管理会社でおこなうのが一般的です。
クリーニングが入るため、退去後の清掃は必要ないと考える方がいるかもしれません。しかし、汚れがひどい場合には、借主負担で清掃費用が追加でかかる可能性もあります。そのため、お礼の意味も込めて、事前にできる限りの清掃をおこなっておくとよいでしょう。
家賃・敷金の精算をする
退去立ち合いが終わり、原状回復にかかる費用も確定した時点で、家賃や敷金の精算をおこないます。途中解約によって違約金が発生する場合は、このタイミングで請求される、もしくは敷金から差し引かれることが多いでしょう。違約金以外にも敷金の返還がされない、原状回復で追加費用がかかる場合にも、最終のこのタイミングで請求されることになります。
また、月末などではなく月をまたがって解約する際には、家賃の日割り精算も必要です。家賃の日割り計算などについては契約書に記載されているため、あらかじめ確認しておきましょう。
火災保険・家賃保証の解約について
賃貸物件の退去にともなって、加入している火災保険の途中解約も必要になります。火災保険の途中解約は可能で、前もって契約期間分の支払いをおこなうのが通常です。ただし、退去とともに解約手続きをおこなえば、残りの契約期間分の保険料は月割りで返還されます。
手続き方法は保険会社によって異なりますが、Web上でおこなうか、電話やメールなどで保険会社に連絡を取って手続きを進めていきます。
また、保証会社を利用している場合の解約は、基本的にオーナー（貸主）もしくは管理会社がおこなうため、借主が解約手続きをする必要はありません。火災保険の解約のみ忘れずにおこないましょう。
賃貸物件を途中解約する際の注意点
賃貸物件を契約期間満了前に途中解約する必要がある場合、スムーズに解約手続きを進めるためにも、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。以下で、細かい注意点について見ていきましょう。
契約書に記載されている内容に従う
基本的に解約に関することは、賃貸借契約書や重要事項説明書の内容に従って進めなければなりません。契約内容の確認も踏まえて、契約書や重要事項説明書で以下の2つを必ず確認しましょう。
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契約期間の定めを確認する
まず賃貸借契約書では、契約期間に関してどのような契約が取り交わされているのか確認しましょう。「普通借家契約」か「定期借家契約」なのか、また契約期間は「2年」なのか「3年」なのかなど、詳細が賃貸借契約書に記載されています。
また、そのなかに解約できない期間が含まれていないかも確認が必要です。確認時点で解約できない期間となっている場合は違約金が発生する可能性があるため、遅らせられるのであれば解約を先延ばしにしたほうがよいでしょう。
解約予告期間を確認する
契約時に途中解約が可能とわかる物件であっても、解約予告期間を念のため確認しましょう。先述にもあったとおり、解約予告期間は一般的な住居の場合、「1カ月前」や「2カ月前」であることがほとんどです。確認しないと1カ月前予告と思い込み、次の入居先を1カ月先に決めて引越し手続きを進めていたにも関わらず、実は2カ月前予告で1カ月分家賃が二重に発生してしまうといった事態になる可能性もあります。このような事態を防ぐためにも、解約予告期間の確認は重要です。
解約通知書は文面に残す
退去が確定した時点で、契約時に受け取った解約通知書を不動産会社や管理会社などに提出することが必要です。ただし、提出する書面は手元にも残しておくようにしましょう。解約通知書には解約日や退去日、転居先など重要な内容が記載されています。あとから「言った」「言わない」などのトラブルにならないよう、退去手続きが完了するまでしっかり書面を残しておいてください。
まとめ
今回は、賃貸物件を途中解約する際の注意点や流れについて解説しました。途中解約する場合は違約金が発生する可能性もあるため、適切な手順で解約手続きを進めていく必要があります。基本的には賃貸借契約書を確認して進めていけば差し障りないですが、わからないことや不安なことがあった場合には不動産会社や管理会社、オーナー（貸主）に確認を取りましょう。
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