事故物件とは？やめたほうがいい？告知義務との違いや賃貸・購入のメリット・デメリット
本記事では、事故物件の定義から告知義務の範囲、実際のメリット・デメリットや見分け方までわかりやすく解説します。物件選びで後悔しないためにも、この記事を参考に事故物件の基礎知識を身に付けましょう。
記事の目次
事故物件とは
「事故物件」とは、室内で自殺や他殺、火災による死亡や孤独死など、心理的に大きな抵抗を感じる出来事が発生した物件です。代表的な事故物件を見てみましょう。
自殺・他殺が起きた物件
過去には、室内で人が亡くなった物件をすべて事故物件と呼ぶ不動産会社もありました。しかし、現在では自殺や他殺により人が亡くなった物件を事故物件と呼んでいます。そのため、持病による病死などの自然死や入浴中・食事中に誤って発生した不慮の事故での死亡案件のあった物件は、事故物件とは呼びません。
特殊清掃をおこなった物件
自殺や他殺ではない場合でも、特殊清掃をおこなった物件は事故物件と呼ばれます。人が亡くなって長期間経った際に発生するニオイや害虫は、特殊清掃で取り除く必要があります。人の死により特殊清掃をおこなった事実は、入居者の意思決定に影響をおよぼすことから、事故物件として取り扱わなければなりません。
心理的瑕疵（かし）がある物件
心理的瑕疵とは、「ここに住みたくない」と思わせる欠陥がある物件です。室内で自殺や他殺が起きた、近隣に指定暴力団事務所がある、近くに騒音がする工場があるなどの事実は、心理的にストレスを与えるため事故物件とみなされます。
事故物件に関するガイドライン
2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引会社による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。このガイドラインが策定されたのは、物件内で人が亡くなった場合の告知基準が不明瞭だったことが原因で、不動産会社ごとに対応が異なり、トラブルや高齢者の入居拒否などの問題が生じていたことが背景にあります。
ガイドラインでは、自然死や転倒・誤嚥などの日常生活で起こる不慮の事故死は原則として告知不要とされました。一方、自殺や他殺、火災による死亡、または特殊清掃が必要となったケースは、買主や借主の判断に大きな影響を与えるため、告知が必要と明確に定められています。
さらに、事件性が高いケースや社会的影響が大きい事件は、経過年数に関わらず告知義務が生じます。ガイドラインが制定されたことにより、貸主や不動産会社がいつ・どこまで告知すべきかの基準が統一され、不動産取引の透明性や信頼性が高まりました。
参照：宅地建物取引会社による人の死の告知に関するガイドラインを策定しました│国土交通省
事故物件の告知対象・告知義務の期間
事故物件の告知対象は、自殺や他殺、火災による死亡、孤独死で発見が遅れ特殊清掃が必要となり、入居希望者の意思決定に影響を与える事実が起きた場合です。ベランダやエレベータ―、エントランス、階段などの共用部分であっても告知の対象となります。
賃貸物件のガイドラインではこうした死亡事故が発覚してから「おおむね３年間」は告知義務があると定められています。ただし、入居者から問い合わせがあったり、事件性が高い場合や社会的影響が大きいなど入居者が把握しておくべき特段の事情がある場合は、３年を過ぎても告知をしなければなりません。
一方で、売買物件は明確な告知期間が定められていません。例えば、50年前に物件内で起きた殺人事件でも告知が必要です。
事故物件と告知事項あり物件、心理的瑕疵物件の違いは？
「事故物件」と「告知事項あり物件」、「心理的瑕疵物件」では、それぞれ意味が異なります。事故物件は自殺や他殺、特殊清掃が必要な孤独死など、心理的に強い抵抗を感じる出来事があった物件です。
一方で告知事項あり物件は、心理的瑕疵だけでなく、雨漏りや違法建築、周辺環境の問題など、入居者に伝えるべき、さまざまな欠陥を含みます。また、心理的瑕疵物件は、住む人が精神的な不快感やストレスを感じる原因がある物件で、事故物件はその内の一つです。
つまり、事故物件は心理的瑕疵物件に含まれており、告知事項あり物件はさらに広い範囲を指します。
以下の記事では、告知事項あり物件の特徴や選ぶ際の注意点を解説しています。気になる方は参考にしてください。
事故物件の賃貸・購入のメリット
ここからは、事故物件に住むメリットを見てみましょう。
賃料・価格が安い
事故物件は、一般的に賃料や価格が安い傾向にあります。賃貸では、同じ条件の物件の家賃相場より30％～50％程度安く設定されることが多く、予算内で広い間取りや駅近の物件を選べるのが魅力です。
売買物件の場合は、通常の物件より20％～50％程度価格が下がることもあります。価格が安くなるのは需要が下がることが原因ですが、設備や建具の欠陥がない限り、物件の質自体は変わりません。
高い利回りが期待できる
事故物件は価格が安いため、賃貸経営では高い利回りが期待できます。物件の立地がよい場合、「好立地であれば事故物件でも気にしない」借り手が一定数いるため、少し家賃を下げれば入居者が決まるケースがあります。
先述のとおり、事故物件は通常の物件より20％～50％程度価格が下がることもあるため、借り手を確保できれば高い利回りで運営することが可能です。
リフォーム済物件が多い
事故物件は、死亡事故の痕跡や汚れを消すためにリフォームされていることがほとんどです。そのため、事故物件は設備や内装が更新されており、清潔で快適な部屋に住める可能性が高まります。
例えば、壁紙・床材の交換や水回りの一新、なかには間取りを変更して生活しやすくしている物件もあります。最新の設備が導入されている部屋もあるため、住みやすさを重視する方におすすめです。
価格交渉に応じてもらいやすい
事故物件は、価格交渉に応じてもらいやすいこともメリットです。貸主・売主は物件が長く売れ残るのを避けたいと考えているため、条件面で譲歩しやすい傾向にあります。
通常、好立地の物件では価格交渉に応じてくれない貸主・売主が多いですが、事故物件であれば柔軟に対応してもらえる傾向にあります。少しでも安い物件に住みたいと考えている方は、事故物件であればチャンスが広がるでしょう。
事故物件の賃貸・購入のデメリット
事故物件に多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。
心理的なストレスを感じる可能性がある
事故物件に住むデメリットとして、心理的なストレスを感じやすい点が挙げられます。自殺や他殺、火災などの過去がある物件では、「ここで本当に安心して暮らせるのか」と不安になる方もいるでしょう。
特に夜間や一人でいる時、物音や照明の不調など些細なことにも敏感になってしまうかもしれません。事故物件を選ぶ際は、このような心理的な負担を受け入れられるかどうかを事前によく考える必要があります。
賃貸の場合は契約更新時に家賃が上がるケースがある
賃貸で事故物件を借りる際、契約更新時に家賃が上がるケースがあります。これは、事故から一定期間が経過し、物件の印象が薄れてくることで、貸主や管理会社が家賃を相場に戻そうとするためです。
そのため、初期費用の安さだけで事故物件に住んでしまうと、更新時に家賃が上がり生活が苦しくなることが考えられます。事故物件を選ぶ際は、契約内容や家賃が変動する条件をあらかじめ確認しておきましょう。
将来的に売却が難しい可能性がある
事故物件は、将来的に売却が難しいリスクがあります。事故物件の売買は経過年数に関わらず告知義務があるため、購入希望者が限られ、売却までに長い時間がかかることもめずらしくありません。
特に自殺や他殺など事件性の高いケースでは、心理的な抵抗感から買い手が付きにくく、価格を大きく下げても売却が成立しない場合があります。また、インターネットで事故の情報が公開されてしまうと、物件のイメージが回復しづらくなります。
そのため、事故物件の購入は“将来手放す時のリスク”をよく理解したうえで検討しましょう。
住所・物件情報が公開されている可能性がある
事故物件は、インターネットの事故物件情報サイトやニュース記事などで、住所や物件情報が公開されているケースがあります。
そのためプライバシーに関わる問題が起こることも。特に、子どもがいる家庭や社会的な立場を気にする方にとっては、情報が公開されていることに大きな不安を感じることがあるかもしれません。
居心地の悪さを感じることがある
事故物件では、近隣住民や知人からの視線が気になり、居心地の悪さを感じることがあります。特に、事件や事故が大きく報道されていた場合、周囲の人がその事実を知っていることが多く、「あの部屋に住んでいる人」として見られてしまうケースもあります。
家の中の住環境はよくても、このような外部からの影響により、家にいても心からリラックスできないと感じてしまうかもしれません。
事故物件かどうかを見分けるポイント
ここからは、事故物件かどうかを見極めるポイントを解説します。
瑕疵あり・告知事項ありの記載がある
事故物件を見分ける際、まず注目したいのが「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載です。この文言は、物件情報の備考欄や広告の目立たない部分に記載されていることが多く、見落としやすいポイントです。
このような記載がある場合、物件情報に瑕疵や告知事項の詳細が明記されていないことが多いため、必ず不動産会社に内容を確認しましょう。
条件が周辺の物件と比べてよい・空室が多い
周辺にある同じ条件の物件と比べて、家賃が20％～50％以上安い場合や、設備が充実しているのに空室が目立つ場合は事故物件の可能性があるでしょう。
事故物件は、一般的な物件よりも需要が低くなります。オーナーや管理会社が入居者を集めるために、相場より安く設定する傾向にあります。
また、建物全体で空室が多い場合や、何度も入居者が入れ替わっている場合も、事故物件により長く住む人が少ない可能性があります。気になる物件の条件がよすぎる場合、もしくは空室が目立つ場合は、必ずその理由を確認しましょう。
不自然な修繕箇所が見られる
内見時に、部屋の一部だけ壁紙や床材が新しい、浴室やキッチンだけリフォームされているなど、不自然な修繕箇所が目立つ場合は注意が必要です。事故物件では、事件や事故の痕跡を消すために部分的なリフォームがおこなわれることが多くあるからです。
特に特殊清掃が入った部屋では、床や壁の一部だけ色や質感が異なるケースがあります。リフォーム内容が不自然だと感じた場合は、必ず不動産会社に質問し、納得できる説明がなければ慎重に検討しましょう。
インターネットで調べる
事故物件かどうかを調べる手段として、インターネットで調べる方法もあります。物件名や住所を検索すると、ニュース記事や掲示板、口コミなどから情報が得られる場合もあります。ただし、ネット上の情報はすべてが正確とは限らないため、インターネットの情報を参考にしつつ、最終的には不動産会社にも確認しましょう。
不動産会社に直接確認する
事故物件かどうかを知るためには、不動産会社へ直接質問するのがもっとも信頼性の高い方法です。事故物件かどうかが気になった場合は、「この物件は事故物件ですか？」「告知事項や心理的瑕疵はありませんか？」と率直に尋ねましょう。
国土交通省のガイドラインにより、心理的瑕疵がある場合は３年間の告知義務があり、かつ問い合わせがあった場合、期間に関わらず告知しなければならないため正直に答えてもらえます。曖昧な返答やはぐらかすような説明があった場合は、他の不動産会社にも問い合わせて、情報を比較するといいでしょう。
参照：宅地建物取引会社による人の死の告知に関するガイドラインを策定しました│国土交通省
事故物件に関するまとめ
最後に、事故物件の記事をまとめます。
事故物件とは？
事故物件とは、自殺や他殺、火災による死亡、または発見が遅れた孤独死など、通常の自然死や不慮の事故死以外の死が発生した物件です。特殊清掃が必要となるケースでも事故物件とみなされます。事故物件は心理的な抵抗感を持たれやすく、不動産取引時にはガイドラインに基づき告知義務が定められています。
事故物件と告知事項あり物件、心理的瑕疵物件の違いは？
事故物件は、自殺や他殺など人の死が関連して住む人が心理的に抵抗を感じる物件です。心理的瑕疵物件は、事故物件を含め、住む人が精神的に嫌だと感じる理由がある物件全般を指します。告知事項あり物件は、心理的瑕疵だけでなく、雨漏りや周辺環境の問題など、入居前に伝えるべき欠陥がある物件です。
事故物件かどうかを見分けるポイントは？
事故物件かどうかを見分けるためには、まず物件情報に「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」と記載がないか確認しましょう。家賃が周辺相場より大幅に安い場合や、不自然にリフォームされている場合も要注意です。さらに、事故物件情報サイトやインターネット検索で過去の事故歴を調べる方法もありますが、もっとも確実なのは、不動産会社に直接確認することです。
今回は、事故物件の定義やガイドライン、告知義務の範囲や期間を解説しました。
事故物件は自殺や他殺、火災による死亡、特殊清掃が必要な孤独死など、心理的に抵抗を感じる出来事があった物件のことです。2021年10月に国土交通省がガイドラインを制定したことで、告知義務の基準が明確になり、取引の透明性が向上しました。
事故物件には価格が安い、利回りが高いなどのメリットがある一方、将来的な売却の難しさや心理的ストレスを感じるデメリットも存在します。
事故物件を検討する際は、情報をしっかり確認し、納得したうえで判断することが大切です。
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