底地とは？借地との違いや購入・所有のメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説
底地とは簡単にいうと、土地の所有権はあるものの、他人が建物を建てて住んでいるため自由には使えない土地のことです。
価格の安さだけで底地を購入しようとすると、自分の家が建てられないだけでなく、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
本記事では、底地の意味や価格の算出方法を紹介したうえで、底地を購入するメリットとデメリット、失敗しないための注意点を解説します。
記事の目次
底地とは？
底地（そこち）とは、第三者に貸している土地です。土地の持ち主（地主）が第三者（「借地人」といいます）に土地を貸し、借地人がその土地のうえに自分の建物を建てて所有している状態の土地を指します。
土地の所有権は地主にありますが、その土地を使う権利（「借地権」と言います）は借地人にあるため、「所有しているけれど、地主が自由に使えない土地」です。底地は、「貸地（かしち）」や「貸宅地（かしたくち）」と呼ばれることもあります。
底地を理解するうえで重要なのは、土地の所有権と土地を利用する権利が別の人に分かれている点です。
-
- 地主：土地の所有権を持つ（＝底地を持っている）
- 借地人：土地上の「建物」を所有し、土地を利用する権利を持つ（＝借地権を持っている）
このように、一つの土地に対して、地主の権利（所有権）と利用する権利（借地権）の権利が重なり合っている状態をイメージするとわかりやすいかもしれません。
底地と借地の違い
不動産取引のなかで、底地や借地の言葉が使われますが、これらは同じ土地を指しています。いずれも、借地権が設定されている土地を指しますが、誰の視点から見るかによって呼び方に違いがあります。
以下、底地と借地の違いをまとめたものです。
| 底地 （土地所有者から 見た呼び名） |
借地 （土地の借主から 見た呼び名） |
|
|---|---|---|
| 権利 | 所有権 （他人に貸している土地） |
借地権 （他人から借りている土地） |
| 目的 | 賃料収入が得られる | 借地契約に基づき、 他人の土地を使用できる |
| 義務・制約 | 自由に土地を活用できない | 賃料を支払う義務がある |
底地の種類
一口に「底地」といっても、その土地に設定されている借地権の種類によって、地主の立場や借地人の権利の強さが異なります。
借地権には、主に普通借地権と定期借地権の２種類があります。底地にどちらの権利が設定されているかで、将来、土地が返ってくる可能性や資産価値が大きく変わります。
ここでは、普通借地権に基づく底地、定期借地権に基づく底地、それぞれの特徴を見ていきましょう。
普通借地権
現在、存在する多くの底地に設定されている借地権は、「普通借地権」です。
普通借地権の大きな特徴は、契約の更新がある点です。契約期間が満了しても、借地人が希望すれば原則として契約は更新されます。地主が更新を拒否するには、土地を使用する切実な必要性などの正当事由が必要ですが、認められるハードルは非常に高いのが実情です。
そのため、一度貸すと半永久的に土地が返ってこない可能性が高く、地主にとっては返還される見込みが低い土地となります。
つまり、普通借地権によって借地人の権利が強く保護されている分、地主の利用は制限されるため、底地の価値は低くなります。
なお、1992年７月31日以前に契約では、「旧借地権」と呼ばれますが、こちらも同様に借地人の権利が非常に強く、土地が返還されにくい点が特徴です。
定期借地権
1992年に施行された借地借家法で、新たに導入された制度が「定期借地権」です。
それまでの旧借地権（現在の普通借地権）では、土地が半永久的に返ってこないことから、地主が土地の貸し出しを躊躇し、土地活用が促進されない弊害がありました。このような弊害を解消するために設けられたのが、定期借地権です（借地借家法第22条以下）。
定期借地権は、あらかじめ契約期間が決まっており、更新がない点が特徴です。主に、「一般」「事業用」「建物譲渡特約付き」の３つの種類があり、例えば、一般定期借地権では50年以上の契約期間を設定します。
契約期間が終了すれば、更新されることなく借地関係が終了し、原則として土地は更地（さらち）にして返還されます。
普通借地権とは違い、将来必ず戻ってくる土地です。そのため、地主にとっては土地活用しやすく、底地としての価値は普通借地権より高くなる傾向にあります。
底地の評価額の決まり方
底地の価値がいくらになるのかは、これから購入を検討するうえで気になるポイントです。底地の評価額は、一般的に、その土地が更地だった場合の価格から、借地権の価値を差し引いて算出します。
更地とは、建物がなく借地権などの権利が何も付いていないまっさらな土地です。ここでは、底地の評価額を決める３ステップを解説します。
ステップ１：更地価格の算出
まず、対象となる底地が更地だった場合の価格を算出します。
更地価格を算出する方法は、相続税路線価をもとに算出する方法のほか、近隣の取引事例から価格を求める取引事例比較法、土地が生み出す収益をもとに算出する収益還元法など、いくつかの方法があります。
ここでは、国税庁が公表する路線価（相続税路線価）をもとに更地価格を算出してみましょう。路線価は、国税庁のホームページで誰でも調べられます。
路線価は、あくまで相続税を計算するための価格であり、実際に市場で売買される実勢価格とは一致しません。路線価は、国が定める公示価格（土地の公的な価格）の80％程度を目安に設定されており、実勢価格は「公示価格の1.1倍程度になることが多い」と言われています。
そのため、実勢価格を知るためには、路線価から算出した価格を以下の計算式で割り戻す必要があります。
【実勢価格（目安）の計算式】
・実勢価格（更地価格）＝路線価による評価額 ÷ 0.8 × 1.1
少し複雑なため、具体的な数字を当てはめてシミュレーションしてみましょう。
【計算シミュレーション】
例えば、路線価が１平方メートルあたり30万円の道路に面した100平方メートルの土地の場合で計算します。
・30万円/平方メートル × 100平方メートル ＝3,000万円
※これが相続税評価額になりますが、実際は土地の形状や接道状況などによって補正されることもあります
この評価額を、実勢価格の計算式に当てはめると以下のようになります。
・実勢価格（更地価格）＝3,000万円÷0.8×1.1＝4,125万円
この例の場合、路線価での評価額が3,000万円の土地でも、更地として市場で売買される際にはおよそ4,125万円の価値があると推測できます。
ステップ２：借地権割合の適用
更地としての価格が把握できたら、次にその価格から借地人の権利（借地権）の価値を差し引きます。
つまり、借地権が付いていることで地主の土地利用が制限される価値を、更地価格から差し引いて底地の価格を算出します。
借地権の価値を算出する際に必要となる指標が、「借地権割合」です。借地権割合とは、その土地の価値のうち、借地人が持っている権利の割合のことです。
国税庁が地域ごとに30％から90％の間で定めており、繁華街や駅前など借地としての利用価値が高いエリアでは高く設定される傾向があります。
借地権割合が60％に設定されている土地を例に考えてみましょう。土地の価値の半分以上は、土地を借りている人のものとみなされ、これは地主が保有する底地の価値より多いことを意味します。
底地価格の計算式は次のとおりです。
・底地価格＝更地価格×（１－借地権割合）
先ほどの4.1で算出した「実勢価格（4,125万円）」の事例を使って、実際に底地の価格がいくらになるか計算してみましょう。借地権割合は60％とします。
【計算シミュレーション】
・底地価格＝4,125万円×（１－0.6）＝1,650万円
このシミュレーションからわかるとおり、更地なら4,000万円以上の価値がある土地でも、そこに借地権が設定されているだけで、底地の価値は1,650万円まで下がることになります。
底地の購入を検討する際は、単に土地の広さや場所だけでなく、この借地権割合が何％に設定されているかの確認が重要です。借地権割合が高いエリアほど、底地としての資産価値は低く見積もられます。
ステップ３：契約条件の考慮
底地価格を計算できれば、最後に、以下のような個別の契約条件や状況を考慮して価格を調整します。
- 土地の広さや形状
- 設定されている賃料
- 借地権の種類（普通借地権か定期借地権か）
- 定期借地権であれば、あとどれくらい契約期間が残っているか など
借地人の権利が強く保護されている普通借地権では、底地としての評価が下がり、反対に、定期借地権や契約満了間近の土地は、高く評価される傾向にあります。
また、これらの条件に加え、借地人が底地を買い取る意欲があるか、あるいは投資家を含めた第三者が購入するかによっても価格が大きく変動します。借地人に売却する場合、借地人は底地を買い取ることで、土地の完全な所有権を手に入れられるため、高くても購入するメリットは大きいでしょう。
このように、路線価をもとに算出した底地価格を、契約条件や売却時の状況などの条件面を考慮して最終的な価格は決まります。
底地を購入・所有するメリット
ここまで底地の権利関係や評価方法を解説してきましたが、底地には一般的な不動産投資や更地の所有にはないメリットがあります。
ここでは主な４つのメリットを紹介します。
安定した地代収入を得られる
１つ目のメリットは、長期間にわたり安定した収益が見込めることです。
アパートやマンション経営の場合、入居者が退去する、決まらない空室リスクがありますが、底地の場合、借地人が自分の建物を建てて住んでいるため、簡単に退去することはありません。そのため、景気や賃貸需要の変化に左右されず、毎月決まった地代収入が入り続けます。
また、毎月の地代だけでなく、契約更新時には更新料、借地人が家を建て替える際や借地権を売却する際の承諾料など、まとまった一時金が期待できるのも魅力です。
管理の手間・コストがかからない
２つ目のメリットは、土地を所有していても管理の手間がほとんどかからない点です。
通常の賃貸経営では、建物の老朽化にともなう修繕や清掃、設備の交換などの維持管理コストが発生します。しかし底地の場合、建物は借地人の所有物です。
そのため、外壁塗装や雨漏りの修理などのメンテナンスは、すべて借地人の責任と費用でおこなわれます。日常的な土地の管理も、原則として、借地人が実施します。
地主は、基本的に土地の固定資産税を支払うだけでよく、手間をかけずに運用できる点がメリットです。
相続税の負担を軽減できる
３つ目のメリットは、底地の所有者が亡くなり相続が発生した場合、相続税の負担を軽減できる点です。
評価額の計算でも触れましたが、底地の相続税評価額は、更地価格から借地権割合（30％～90％）を差し引いた額です。そのため、更地で所有しているよりも大幅に評価額が下がるため、結果として相続税を抑えられます。
また、底地は賃貸している土地として「貸付事業用宅地等」に該当し、相続税評価額を減額できる可能性があります（小規模宅地等の特例）。
このように、現金で資産を持っているよりも、賃料収入を得ながら底地として所有していたほうが相続時の税負担を大きく軽減できるケースもあるのがメリットです。
参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
将来的に完全な所有権が手に入る可能性がある
４つ目のメリットは、将来的に土地が「完全な形」で手元に戻ってくることで、資産価値が大きく向上する可能性がある点です。
底地はあくまで借地権が付着している土地ですが、永遠にその状態が続くとは限りません。以下のようなケースでは、借地権がなくなり、なんの制限もない更地に戻ることがあります。
- 借地人が土地を使わなくなり、借地契約が終了した場合
- 地主が借地人から「借地権」を買い取った場合
- 「定期借地権」の契約期間が満了した場合
更地に戻れば、評価額が上がるだけでなく、自由に土地を活用できます。底地として安い価格で購入し、将来は価値の高い更地として手に入れる、長期的な視点での資産運用ができる可能性もあります。
底地を購入・所有するデメリット
底地には、安定収入や相続税対策などのメリットがある一方で、地主としての権利が大きく制限される点や、人間関係のトラブルに巻き込まれやすい特徴もあります。
ここでは、購入後に後悔しないよう、４つのデメリットを解説します。
土地の利用制限がある
底地の最大といってよいデメリットは、自分の土地でありながら、自由な使い方が一切できないことです。
借地人が土地上に建物を建てて生活している以上、地主が自分の家を建てたり、駐車場として利用したりできません。土地の所有権は持っていても、実質的には「地代を受け取る権利」しか持っていない状態です。
また、ライフプランが変わり自分で土地を使いたいとなっても、借地人が同意しない限り、土地を取り戻すことは困難です。
借地人とトラブルになる可能性がある
底地経営は、管理の手間が少ない点はメリットですが、借地人との長期間の契約となるため、トラブルが起きやすい側面があります。
例えば、地代（賃料）のトラブルです。借地借家法では、土地の価格変動や税金の増減などがあった場合に、地代増減額請求権（借地借家法第11条）が認められています。これは賃料を適正な水準に改定できる権利です。
しかし、いくら法律上認められた権利があっても、相手がすぐに納得するとは限りません。地主が、地価の上昇など正当な理由で「地代を上げたい」と請求した際、借地人が拒否すれば話し合いは平行線になります。最終的には調停や裁判で決着をつけざるを得なくなり、解決までに時間と労力がかかるケースもめずらしくありません。
その他にも、地代の滞納や借地人が無断で増改築をおこなった場合の対応、契約更新時の更新料の不払いなど、金銭や契約に関わる交渉で精神的なストレスを抱えるリスクがあります。
売却金額より相続税が高くなる可能性がある
底地のメリットとして相続税対策になるとお伝えしましたが、状況によっては逆に相続税が負担となるリスクもあります。
その一つの要因は、相続税評価額と実際の売却価格の乖離です。例えば、借地権割合が60％～70％の底地であれば、相続税評価額は更地価格の30％〜40％程度になります。ただし、実際に第三者へ売却しようとすると、評価額とおりの金額で売れることは稀です。
これは、現実的には、底地は借地人や底地専門の買取会社など以外への売却が困難なためです。
もし、買取会社に売却する場合、相場は更地価格の10％〜20％程度になることもあります。
その結果、売却して得た現金よりも、支払うべき相続税額のほうが高くなる逆転現象が起き、相続するだけで現金を持ち出さなければならない事態に陥る可能性があります。
高い収益性は見込みづらい
投資としての視点で見た場合、収益源が基本的に地代のみであるため、一般的なアパート・マンション経営に比べて高い収益性は見込みづらいでしょう。たとえ適正な地代が設定されていても、利回りはおおむね２％～３％にとどまる傾向になります。
さらに、昔から続く底地の場合は、地代が周辺相場よりも安く、数十年前の水準のまま据え置かれていることもめずらしくありません。そこから固定資産税や都市計画税を支払うと、手元にはほとんどお金が残らないケースさえあります。
借地権による強い権利に守られているため、地代の値上げも容易ではなく、地代収入だけで大きく儲けることは難しいでしょう。
底地を購入する際の注意点
底地は一般的な不動産とは異なり、複雑な契約内容や借地人との人間関係が絡む可能性がある不動産です。価格の安さだけで判断せず、購入前に以下の３つのポイントを確認してください。
権利関係・契約内容を確認する
まず、売主と借地人との間でどのような内容の賃貸借契約が結ばれているかをしっかりと確認しましょう。
なかでも借地権の種類には注意が必要です。その契約が旧借地権や普通借地権なのか、それとも定期借地権なのかによって、将来土地が返ってくる可能性が大きく異なります。
また、契約関係が昔から続く底地の場合、契約書が存在せず、口約束だけで貸し借りがおこなわれているケースも少なくありません。契約書がなければ、地代の改定や更新料の取り決めでトラブルになりやすいため、購入前に契約書の有無や、地代、契約期間、更新料の支払い義務などの条項が明確になっているかをチェックする必要があります。
適正価格を把握する
提示されている売却価格が適正かどうかを慎重に見極める必要があります。
更地価格や路線価だけで判断するのではなく、地代の金額や周辺の利回り相場と比較して検討します。たとえ土地の価格が安くても、地代が相場より著しく低ければ、費用の回収期間は長くなります。
また、将来的に借地人が底地を買い取ってくれる見込みがあるのか、あるいは自分が借地権を買い取って完全な所有権にできる可能性があるのかなど、出口戦略を含めて価格を判断することが大切です。
固定資産税や相続税の負担を考慮する
毎月の地代収入だけでなく、税金を引いたあとの手取り収入（キャッシュフロー）をシミュレーションすることが重要です。
底地を所有している間、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。地代収入からこれらの税金を差し引いても、手元に利益が残るかどうかを確認しましょう。契約内容や場所によっては、地代よりも税金のほうが高く、所有しているだけで赤字になるケースもあります。
さらに、将来発生する相続税も考慮しなければなりません。売却が難しい底地に対して高額な相続税が課されると、納税資金に困る可能性があります。
購入する段階で、税理士などの専門家に相談し、将来の収支バランスを試算しておくことをおすすめします。
まとめ
最後に、記事の重要なポイントを振り返っておきましょう。
底地とは？
底地とは借地権が設定されている土地のことです。
所有権は地主にありますが、土地を利用する権利は借地人にあります。自分で自由に家を建てたり使ったりはできませんが、土地を貸す対価として借地人から毎月の地代を受け取る権利があります。
底地を購入・所有するメリット・デメリットは？
管理の手間がかからず安定した地代収入が得られ、地主が亡くなった際の相続税対策にもなる点がメリットです。一方で、土地が自由に利用できないことや借地人とのトラブルリスク、市場での売却が難しく換金性が低い点がデメリットです。
底地を購入する際の注意点は？
借地権の種類や契約内容を必ず確認し、将来、完全な所有権が手に入る見通しがあるかどうかを確認しましょう。また、地代収入と税金のバランスを考慮した収支計画を立てるとともに、将来の売却も含め、提示されている価格が適正かどうかを慎重に見極めましょう。
底地の購入では、一般的な不動産とは異なり、評価額の算出など専門的な知識が求められます。
更地より安く購入できる点や相続税対策のメリットがある反面、権利関係の複雑さや将来の売却を考えた時の流動性の低さなどリスクも無視できません。
購入を検討する際は、目先の価格や利回りだけでなく、将来の出口戦略まで見据えて、自分の目的と合致するのかの判断が大切です。
もし、底地の購入で不安な点がある場合は、底地に詳しい不動産会社や税理士の専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。
物件を探す
注文住宅を建てる
