住宅ローンの審査基準ってどういうもの？

住宅ローンの審査が通りやすい人とは

金融機関によって、住宅ローン審査の細かな部分の基準は違いますが、必ず入る項目がいくつもあります。これら項目は、金融機関側が重要だと捉えているものだと考えられます。まずどの金融機関でも特に重要視されるのが、融資後の｢返済能力」です。個人の収入や仕事、勤務形態が主なチェックポイントです。各金融機関が定める最低年収のボーダーラインに達しないくらい低収入の人は、その時点で審査から落ちてしまいます。

収入に対する返済額の割合を表す「返済負担率」も重要視されます。返済負担率が大きくなると、「家計を圧迫して返済できなくなるリスクがある」と判断されるので、それを超えないように設定すべきでしょう。金融機関側が審査基準と考えている返済負担率はおおむね35％程度です。一年に返済していく額は「年間収入の35％」をめどにし、住宅ローンの返済計画を立てるようにしましょう。

また、就業状況も重視されるポイントです。経営基盤が確かな大企業勤務、実績が安定している優良企業勤務、公務員など、将来にわたり収入に安定性があると判断されると通過率は高めです。一方、一般的な年収より高めでも、勤務形態が個人経営や自由業など収入に波がありそうな場合は、通過しにくい傾向があります。

住宅ローンは長い年月をかけて返済するものなので、年齢や健康状態も大事です。例えば、現在20代の若い世代なら、35年の返済計画を立てても完済するのは仕事をリタイアする前でしょう。しかし、30代後半を過ぎると、完済時に70歳を超えてきます。会社勤めの場合、定年退職前の在職中に完済することができないので、それ以後の返済はどうなるか、という点が懸念されます。つまり、返済期間設定と完済時の年齢によっては、審査通過が難しい場合があります。

また、｢団体信用生命保険（団信）｣への加入が条件になっている住宅ローンなら、健康状態も重視されます。例え年齢が若くても、健康状態が良好でないと団信への加入ができず、結果それを条件としている住宅ローンは利用できない、ということになります。ここまでをおおむねまとめると、住宅ローンは、｢安定した収入の中から一定割合を返済額として確保できて若くて健康な人｣が有利と言えます。
返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方

「物件の担保価値」も重要な審査基準

住宅ローンは、購入する不動産を担保にしてお金を借りるので、担保にしようとしている物件の価値も審査の通過に影響してきます。住宅ローンは返済期間が長くなるため、途中で返済が滞る可能性があります。滞納が続き、返済不能になったときには、債権者である金融機関は担保となっている物件を売却することで債権回収を図ります。

そのため、売れにくいと考えられる不動産（一般的に需要がなさそうな物件）は担保価値が低いとみられ、審査に通過しにくいかもしれません。仮に、審査に通っても希望よりも低めの借入金額となるケースもあります。担保価値が低いと判断されるポイントは、金融機関によって異なります。一概に言えませんが、次のような物件への融資には難色を示される可能性があります。

• ・狭小住宅
• ・不整形地
• ・行き止まり道路に面している
• ・傾斜地
• ・市街化調整区域

住宅ローンでは、収入面や返済能力を重視されるイメージが強いですが、実は物件の担保価値も審査基準の一つ。特殊な不動産を購入するときには、融資が難しくなる可能性を踏まえて、慎重に考えた方がいいかもしれません。

他の借入れ状況や過去の履歴も影響大

車や趣味のものなど、高額な買い物でカードローンなどを抱えている場合も、審査に落ちる要因となります。「毎月いくら返済しているか」がチェックされ、その額によっては返済負担率の基準をクリアできなくなってしまうからです。つまり、月収が高い人であっても他の返済額が大きければ、新たに借り入れる住宅ローンの返済に回せる金額は限定されてしまいます。金融機関側としては滞納のリスクは事前に回避するので、他の借入額が多ければ多いほど審査には通りにくくなります。

それが消費者金融からの借入れだとさらに審査が厳しめになります。完済していても過去に消費者金融から借り入れたことがあれば、｢信用情報｣に履歴が残っています。そのことで審査に通らないということは考えにくいですが、状況を確認されることはあるかもしれません。

これが「返済の滞納をしたことがある」「自己破産をした過去がある」という場合は、更に厳しくなるでしょう。滞納の背景までは金融機関では把握しないので、「うっかり払い忘れていた」というケースでも「滞納した」と考えられてしまいます。

税金の支払いも審査に影響します。収入があるのにあえて税金を払わない人、税金を複数滞納している人など、払うべきものを払っていない状況では「責任感と信用性に欠ける」と判断され、審査に通りにくくなるのは当然のことです。