住宅購入時やローンでかかる諸費用とは？ローンに組み込める？いつ、いくら払うかなど徹底解説！

住宅購入や住宅ローンの諸費用とは？

住宅購入に向けて住宅ローンを組む際には、さまざまな諸費用が発生します。建物や土地の価格のみに注目してしまいがちですが、諸費用は100万円以上といった金額が必要になることも少なくありません。そういった費用も見込んで、資金計画を立てておくことは住宅購入においてとても大切です。

住宅購入時にかかる諸費用の種類と金額

住宅購入時にはどのような費用がどの程度かかるのか、ひとつずつ確認してみましょう。

融資手数料

住宅ローンの融資を受ける際に発生する手数料が融資手数料で、一定の金額もしくは融資額に一定の率をかけた金額がかかります。一定額の場合、融資手数料は5万円～10万円程度が一般的です。融資額によって融資手数料が変動する場合は、融資金額の1%～2%程度となり、金融機関によってその条件は異なります。

融資額により融資手数料が変動する場合、融資額が大きくなるほど手数料も大きくなります。例えば、3,000万円の融資を受ける際に、手数料率が2%の場合であれば60万円が手数料として必要です。住宅ローンは手数料と共に、下記のような保証料や金利と併せて比較検討しましょう。

ローン保証料

一般的に住宅ローンを組む際には、保証会社に支払う保証料が必要です。住宅ローンは原則として保証人が不要ですが、多くの場合、金融機関の指定する保証会社に保証料を払って保証人になってもらいます。住宅ローンの債務者（住宅ローンを組む、お金を借りる人）が返済不能になった場合に、債務者に代わり保証会社が残債を一括で返済する仕組みとなっています。

保証料は融資額に一定率をかけた金額を前払いするタイプや、返済金利に上乗せして支払うタイプ、また毎年金利とは別で支払う場合もあります。

前払いの場合、例えば3,000万円を借りて融資額の2％が保証料であれば、60万円を支払うこととなります。金利に上乗せされるのであれば、融資額が3,000万円で35年返済、年間0.2%程度の上乗せになる場合で毎月3,000円程度の返済額が増えることになります。3,000円×12カ月×35年＝126万円となりますので、結果として支払総額が100万円以上も差が出てきます。住宅ローンを組む際のコストとして確認しておきましょう。

火災保険料

住宅ローンを組む際には、原則として火災保険の契約が必要となり、建物を引き渡しする前に加入することが原則として必要です。

これは、ローン返済中に不幸にも住宅が火災になってしまった場合、ローンの返済に充てるためです。以前は、火災保険の保険金を金融機関に担保として差し入れる質権設定というものがありましたが、最近では火災保険申込時の申込書や保険証券等のコピーを金融機関に提出するのみで、質権設定は不要という場合がほとんどとなっています。

補償の内容、補償される災害の範囲などについて詳細な条件は特に指定されていませんが、住宅が損壊・焼失してしまう要因は火災以外にも考えられます。例えば大雨や台風による風水害、土砂崩れなどの災害によって住宅が損壊・焼失する可能性もあるでしょう。そのため、自然災害への対策も考えて補償内容を考えることが重要です。

保険、共済によって、補償範囲や補償の限度額が異なる場合があります。火災が起きた際に満額を払ってくれても、自然災害での補償額は７割や３割までなど手薄になっていることもあります。保険料（掛金）のみで選ぶと十分な補償を確保できないことがあるため、保険料のみでなく自宅のリスクを十分にチェックし、そのリスクに合った補償を検討しましょう。

保険料は補償内容や建物の構造、建物のある都道府県によって大きく異なりますが、10年契約の一括払いでは数１0万円～100万円程度になる場合もあります。毎月払いや10年契約の一括払いを選ぶことができ（2022年5月現在）、10年契約の一括払いがもっとも割引率が高いため、可能な限り一括で支払うとよいでしょう。ただし、2022年10月に10年契約の一括払いの制度が廃止され、最長5年になります。

地震保険料

火災保険の特約として契約できるものが地震保険で、火災保険と同時に住宅の引き渡し前に加入することが原則です。

地震保険の加入は義務ではありませんが、火災保険では、地震による損壊の補償を受けることができません。地震の補償を確保したいなら、火災保険の特約として地震保険にも入ることが必要です。地震発生時には損害額が想定を上回る可能性があり、保険会社の保険金支払いの能力を超えてしまうこともあります。そのため、補償内容・保険料は各社共通となっています。
ただし、火災保険の補償とは異なり、原則的として火災保険の金額の50％までが保証の上限となります。保険会社によって全額補償される場合もありますが、一般的に地震で損壊した部分に対して全額が支払われるものではありません。

また、火災保険は修理費用実額、もしくは同等の住宅を再度建て直した場合で計算されて支払われることが一般的です。しかし、地震保険は全壊で地震保険金額の全額、大規模半壊で60%、小規模半壊で30%、一部損壊で５％と４段階に分かれています。損害の認定についても、建物では主要構造部分が被害を受けた場合とされており、例えば門やブロック塀が倒れた、窓ガラスが割れたといった際は損害として認められません。

地震保険は建物の構造や耐震性能等級、対象となる建物の都道府県によって料率が異なり、料率の高い地域と低い地域では最大で約３倍もの保険料の差があります。そのため、保険料も変わってきますが、仮に3,000万円の木造住宅の場合、5年間契約の一括払いの場合で10万円程度～30万円程度が地震保険料としてかかります。

支払い方法は毎月払いか5年契約の一括払いを選ぶことが可能です。なお、火災保険を10年契約の一括にした場合でも、地震保険は5年ごとに更新があるため、保険料を支払う必要がある点に注意しましょう。

保険料率が高い地域では、保険料の高さから契約を躊躇してしまうかもしれません。しかし、昨今は各地で大地震がしばしば起きていますし、首都直下地震や南海トラフ地震などが高確率で発生すると予想されています。地震保険を契約するかどうかは、発生時の経済的なリスクをしっかり考慮したうえで検討しましょう。

団体信用生命保険料

住宅ローンを契約する際には、原則として団体信用生命保険への加入が必須とされています。住宅ローンには自動で死亡・高度障害時の保障が付いており、適用されている金利に含まれている場合が一般的です。

昨今では対象となる障害の種類が緩和されていたり、がん（悪性新生物）と診断された場合にローンの支払いが免除になる特約が自動で付いていたりすることもあります。また、上乗せの保障としてがん（悪性新生物）を含む三大疾病で所定の状態となったときや、ケガや病気で一定期間以上働けなくなってしまったときなどに保障範囲を拡大することもできます。

例えばケガや病気で収入が減少してしまい、ローンの返済や日々の生活費が苦しくなるかもしれません。そのような状態が続くと最悪、せっかく購入した家を手放さなければならないといった可能性も考えられますので付帯を検討した方がよいでしょう。

一般的な内容の団体信用生命保険は金利に含まれていますが、保障範囲の広いプランを選ぶ場合には毎月の金利に0.2%～0.3％上乗せとなることが一般的です。

3,000万円の借入額で、35年返済だと毎月の返済額が大体3,000円から4,000円程度追加となります。

フラット35等の場合は、団体信用生命保険に加入せずともローンを組むことができます。その場合、団体信用生命保険に加入しない代わりに民間の生命保険に加入し、万が一の時に対策できる場合がありますので、保障内容とコストを比較しながら活用してみるとよいでしょう。

不動産の仲介手数料

土地や建物を購入した場合に、不動産会社に仲介手数料を支払います。ただし、土地や建物を売主から直接購入したり贈与を受けたり、あるいはハウスメーカーなどで住宅を新築で建てた場合には不要です。

一般的な仲介手数料は、売買価格の最大で３％＋６万円となります。つまり、例えば3,000万円の住宅に掛かる仲介手数料は最大で3%の90万円+6万円で、これに消費税10％が課税され105.6万円が必要です。物件価格だけでなく、仲介手数料も高額になりますのでコストに見込んでおきましょう。

印紙税

印紙税は住宅の工事請負契約や売買契約の際に必要な費用です。契約の金額に応じて発生し、契約書に貼り付けて割印をします。ハウスメーカーや不動産会社との契約時に必要になり、3,000万円の住宅であれば2万円となります。印紙税は金額によって異なるため、詳しく知りたい方は国税庁のホームページを参照してみてください。

▼国税庁ホームページ　印紙税額表

登録免許税

登録免許税は建物や土地を登記する際に必要な費用で、土地を購入した際や建物を自分名義に変更する際などに必要となります。購入した不動産価格の2％が一般的ですが、長期優良住宅などの住宅によっては税率が優遇(軽減)されることもあります。

登録免許税を計算する際の不動産価格は、実際に購入した価格ではなく固定資産税の評価額となります。購入した不動産価格よりも固定資産税の評価額のほうが安いことが一般的ですので、概算で計算してみたい際にはその点は注意しましょう。
例えばですが、木造住宅を3,000万円（評価額は1,000万円）で購入した場合、税率は2%ですので登録免許税は20万円となります。(3,000万円×2%＝60万円ではありません)

▼国税庁ホームページ　登録免許税税額表

不動産取得税

不動産取得税は、住宅（新築、中古）や土地を取得した際にかかる税金のことです。登録免許税と同様に、固定資産税評価額によって計算されます。築年月によって優遇があり、1997年4月1日以降に建てられた住宅の場合には1,200万円未満は非課税となり、1,200万円を超えた分に対して3％が課税されます。

実際には3,000万円の費用が掛かった建物でも、固定資産税評価額では1,000万円程度の時もあり、その場合、建物に対しては不動産取得税が掛からないこともあります。

土地については、固定資産税の評価額の1/2となり、①45,000円か②（1平方メートルあたりの評価額×1/2）×（床面積×2）×3％　のどちらか大きい方の控除を受けることができます。
つまり、200平方メートルの土地（評価額が2,000万円）で、住宅の床面積が1５0平方メートルの場合、15万円が納税額となります。

購入してから4カ月～6カ月程度、新築住宅の場合は6カ月以上の期間が空いて都道府県より支払いの通知があります。タイムラグがあるため忘れた頃に通知が来ることがあるため忘れずに準備しておきましょう。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有していると毎年かかる税金で、その年の１月1日時点で不動産を所有している人に対し発生し、固定資産税評価額に対し1.4%の税率で掛かります。

上記不動産取得税のように、評価額が建物で1,000万円、土地が2,000万円の場合、建物は14万円、土地は約4.7万円となり合計で約18.7万円の固定資産税となります。

ただし新築住宅の場合は3年間1/２になる特例を受けることができ、住宅の性能によっては５年間、固定資産税の軽減期間が延長されます。

物件によって金額が異なりますが、毎年の固定資産税を払うことを想定し、余裕を持った資金計画を組んでおくことが必要です。

登記手数料

土地、建物の登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬が必要です。自分で登記をすることもでき、その場合費用は発生しませんが、慣れない作業を自分でおこなおうとすると時間も手間もかかるため、司法書士に任せるケースが多いです。5万円～10万円程度が目安となりますが、金額は司法書士によって変わります。
購入したい物件を扱っている不動産会社で司法書士を紹介してくれることもあるので不動産会社に聞いてみてもよいでしょう。

つなぎ融資の手数料・利息

住宅ローンの融資を受ける場合、注文住宅や中古住宅をリフォームし購入する場合につなぎ融資が必要になることがあります。融資手数料が10万円程度必要になり、また住宅ローンの融資が実行されるまでの間の金利が通常の住宅ローンに適用されている金利よりも高めに設定されます。
仮に3，000万円を4カ月間程度借りていた場合には30万円近く金利が発生し、更に融資手数料が10万円程度掛かるため、合計で40万円程度の費用が発生します。
つなぎ融資が必要な場合にはどの程度のコストが発生するのかを知り、準備しておく必要があります。

消費税

住宅を購入する際には消費税が発生します。3,000万円の建物ならば、その10％の300万円が必要となります。高額な買い物であるだけに消費税も大きくなりますので、あらかじめ見込んで融資を受ける準備をしておきましょう。

住宅購入後にかかる諸費用の種類と金額

住宅購入後には、すぐにではありませんが住宅の修繕費やリフォームの費用が必要です。支払う住宅ローンのみで今住んでいる賃貸の家賃と比較し、損か得かを論じることがあります。しかしこの場合、こうした住宅ローン以外のコストを考えていないことが少なくありません。その他、先ほどご紹介しました火災保険料や固定資産税も発生しますので、これらのコストも見込んでおくことが大切です。

諸費用でかかる金額シミュレーション

諸費用でかかる金額を踏まえ、いくら準備しておく必要があるか事前に計算しておきましょう。現実的に支払える金額から無理のない計画を立て、住宅購入を検討してください。

新築一戸建て（注文住宅）、新築マンションの概算諸費用

物件価格(土地建物込み)が3,000万円、4,000万円、5,000万円だった場合

新築一戸建て（建売住宅）、中古一戸建て、中古マンションの概算諸費用（事業者から仲介で購入した場合）

諸費用を節約する方法

今までご紹介した諸費用は、場合によって節約することもできます。ただし、どれか節約しようとしても場合によっては他で費用が結果的に高くなってしまうこともありますので、注意が必要です。

ローン保証料

ローン保証料はその人の年収や信用情報によって異なります。また、ローン保証料が不要な金融機関もあります。保証料は諸費用の中でも大きな金額となるものですので、これが発生しないのは大きな節約となります。ただし、ローン保証料は不要でも融資手数料が高い等、その他のコストが高くなる場合もありますので、総合的に判断する必要があります。

火災保険料

火災保険料は、補償内容の設計や保険会社を比較することで節約が可能です。必要な補償のみを選ぶことで保険料を節約できるため、ネットで各社の保険を比較したり、場合によっては保険に詳しい人に相談したりし、ご自身に必要な補償を選んでみましょう。

登記手数料

司法書士の費用は、司法書士事務所によって異なります。複数の事務所に見積もりを取り、比較検討することで節約が可能です。

不動産取得税、固定資産税

長期優良住宅や認定低炭素住宅など一定の性能を満たした住宅は、不動産取得税の割引を受けることができます。こうした住宅では光熱費も安く押さえられるので、国が推奨する性能を満たし、認定を受けることも一つの選択肢です。

融資手数料

融資手数料は金融機関によって異なります。保証料や金利等の条件と合わせ、有利な金融機関を選ぶことで削減できるでしょう。

諸費用ローンとは？

今までご紹介してきた諸費用について、予算が足りないといった場合に困ってしまいますが、各金融機関では諸費用ローンというものがあります。諸費用ローンでは不動産仲介手数料やローン保証料、火災保険料、引越し費用などをはじめ、住宅取得に関わる諸費用を金融機関から借りることができます。フリーローンなどで資金を用意するより安い金利で借りられますので、諸費用分の融資も受けたい場合は利用するとよいでしょう。

諸費用は住宅ローンに組み込める？

住宅ローンの中には、諸費用を住宅ローンの中に組み込めるものもあります。例えば近年は、フラット35（全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」）も諸費用を含むことが可能です。住宅ローンでどこまで借りることができるのか、その範囲も金融機関にあらかじめ確認しておきましょう。

住宅ローンの諸費用に関するQ＆A

諸費用が払えなくなったらどうなるの？

住宅ローンを考えている方が、諸費用が払えなくなった時のことはあまり想像しないかもしれませんが、もし諸費用が払えない事態になれば、延滞税などが発生します。例えば不動産取得税が払えないと、原則として翌日から2カ月を過ぎるまで年利7.3%、2カ月以上になると年利14.6%もの延滞税が課せられる場合があります。

そのような場合には、火災保険料を一括で払うのではなく毎年分割で払うなどの方法で初期費用を抑えることができますが、そうならないように事前に資金計画をしっかり考えておく必要があります。いくら位かかるものか初めての住宅購入でわからないことが多いと思いますので、その際は不動産会社などに聞いてみるのがよいでしょう。

住宅ローンの対象となるのは住まいのどの範囲まで？

住宅ローンの対象となる基本的な範囲は、土地、建物の工事費、その他工事費、オプション工事費、設計管理費用の5部門です。土地や建物を購入する際に必要な費用や、それを公示するために必要な金額が住宅ローンの対象となる範囲になります。ただし、諸費用もローンに含めることができる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

諸費用をカードローンやキャッシングなどで用意しても問題ないですか？

カードローンやキャッシングは基本的には金利が高いことや借りてしまうことで住宅ローンの審査が通らなくなってしまう可能性もありますので、可能な限り住宅ローンや諸費用ローンに含めるようにしたほうがよいでしょう。

住宅ローンを組む銀行とは別の銀行で諸費用ローンを組めますか？

住宅ローンを組むのとは異なる銀行で、諸費用ローンを組むことは可能です。金利などの条件によって他の金融機関を選ぶのも一つの手段といえます。

まとめ

住宅購入時の諸費用について詳しく解説しました。物件の購入費用だけでなく、実際にはさまざまなお金が必要になります。住宅ローンはこれらを含めて、無理なく返済できる予算で考えることが大切必要です。これから物件を探す方も、購入後にかかってくる費用もあるので、生活が圧迫されないよう注意しましょう。

なお、2022年の税制改正で住宅ローン減税（住宅取得資金等控除）が改正されました。住宅ローン減税を上手に活用することで、ローンや諸費用の負担を軽減することもできます。詳しくは下記でご紹介していますのでご参照ください。

【2022年最新】税制改正によって住宅ローン減税はどう変わった？補助金がもらえる「こどもみらい住宅支援事業」についても徹底解説！

報道やネットニュースなどでご存じの方も多いと思いますが、2022年3月に「2022年度税制改正大綱の関連法」が成立し同年4月1日から施行されました。

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