住宅ローン控除の還付金はいくら戻る？利用条件や計算方法を徹底解説

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローンを組んで住宅を購入していれば、誰でも住宅ローン控除が利用できるわけではありません。住宅ローン控除を利用するためには、住宅と利用者に対する条件が設けられています。本章では、それらの条件を解説します。

住宅ローン控除を受けられる住宅の条件

住宅ローン控除を受けるには、一定の条件を満たす住宅を購入する必要があります。この条件は、新築・中古・リフォームで異なります。

新築住宅

新築住宅を購入した際の、住宅ローン控除を利用する条件は以下のとおりです。

参考：国税庁　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和４年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

中古住宅

中古住宅とは、過去に一度以上他の人が所有し、使用されたことのある住宅のこと。新築住宅と異なり、建築後に所有者が居住したり、貸出履歴のある住宅が該当します。中古住宅取得時の住宅ローン控除の条件は、新築住宅の条件に加えて、以下のいずれかの基準を満たさなければなりません。

参考：国税庁　No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

増築・リフォーム住宅

増築・リフォームの住宅ローン控除の条件は、新築住宅の条件に加えて、以下の２つの基準を満たさなければなりません。

なお、制度の適用は、増築・リフォームと認められる以下の工事に限定されます。

• 増築や改築、建築基準法に定める大規模な修繕や模様替えの工事


• マンションなどの区分所有建物の共有部分で、所有する部分の床や壁、階段の過半についておこなう修繕・模様替えの工事（ただし大規模修繕は除く）


• 家屋やマンションの居住区画で、居室や浴室、キッチンなどの一室の床や壁全体の修繕・模様替えの工事（大規模修繕や共有部分の工事は除く）


• 建築基準法に定められた構造や耐震基準に適合させるための修繕や模様替えの工事（上記以外のもの）


• 一定の条件を満たしたバリアフリー改修工事（2007（平成19）年４月１日以降に使用する部分に限る）


• 一定の省エネ基準を満たす改修工事（2008（平成20）年４月１日以降に使用する部分に限る）

参考：国税庁　No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除を受けられる年収の条件

利用者の基準では、合計所得金額が2,000万円以下でなければ控除は受けられません。例えば会社員などの給与所得者なら、社会保険などが引かれる前の「課税対象になる所得」を指します。合計所得は、年収と異なるので注意しましょう。

住宅ローン控除でいくら戻るかのシミュレーション

一定の条件を満たす場合、住宅ローン控除を受けられますが、その金額はいくらになるのでしょうか。そこで本章では、住宅ローン控除でいくら戻るのかをシミュレーションします。

住宅ローン控除は、控除できる金額の上限があらかじめ定められています。また、納める予定の所得税と住民税以上には控除されない点にも注意が必要です。住宅の種類別の最大控除額および、年収に対する所得税と住民税の概算値は以下のとおりです。

では、上記の表に基づいて、住宅ローン控除でいくら戻るか、以下のモデルケースでシミュレーションをしてみましょう。

【条件１】

• 住宅ローン控除適用の住宅（長期優良住宅）を取得した
• 年収：700万円
• 住宅ローンの年末残高：5,000万円

所得税と住民税の合計額
約31万円 ＋９万7,500円 ＝ 約40万7,500円

住宅ローン控除額
5,000万円 × 0.7％ ＝ 35万円

税金の合計額である40万7,500円に対して、住宅ローンの控除額が35万円となりました。そのため、所得税である約31万円分を還付金として受け取れるでしょう。差額分は、住民税から控除されます。

【条件２】

• 住宅ローン控除適用の住宅（長期優良住宅）を取得した
• 年収：400万円
• 住宅ローンの年末残高：4,000万円

所得税と住民税の合計
８万円 ＋９万7,500円 ＝ 17万7,500円

住宅ローン控除額
4,000万円 × 0.7% ＝ 28万円

この場合、税金の合計額よりも、住宅ローン控除の控除額が上回っているため、すべて引き切れます。その代わり、引き切れない控除額が出てしまいます。

引き切れていない控除額
28万円 － 17万7,500円 ＝ 10万2,500円

条件２の場合、税金の合計が住宅ローン控除額よりも少ないため、還付金は28万円でなく、税金の合計額までとなります。

住宅ローン控除はいつどのようにして戻る？

本章では、住宅ローン控除の還付金が実際にいつ、どのようにして受け取れるのかを、初年度と２年目以降の違いを含めて解説します。

住宅ローン控除を受ける初年度

住宅ローン控除を受ける初年度は、会社員の方も確定申告をしなければなりません。必要書類（住宅ローンの残高証明書、登記事項証明書など）を準備して、最寄りの税務署に提出しましょう。確定申告後、約１カ月で「国税還付金振込通知書」が自宅に郵送されます。この通知書に記載された日付で、還付金が指定した銀行口座に振り込まれる流れです。

なお、還付されるのは所得税で、住宅ローン控除額に基づいて計算され、約１カ月後に振り込まれます。住民税は、６月以降に支払う分から減額になるため、注意しましょう。還付の通知は自治体から届きます。

住宅ローン控除を受ける２年目以降

２年目以降は、会社員の方は確定申告をする必要はありません。勤務先の年末調整で手続きができ、住宅ローン控除が適用されます。手続きの際、勤務先には以下の書類を提出しましょう。

初年度同様、還付されるのは所得税の控除分で、12月または１月の給与とともに振り込まれます。住民税の控除分は、翌年６月以降に適用され、給与から控除される形で反映されるでしょう。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるには、確定申告をおこない、必要な手続きを進めなければなりません。不動産会社や施工会社は代わりに申請できないため、自分で流れを把握し、準備を進めましょう。本章では、具体的な手順や必要書類を解説します。

申請時期

住宅ローン控除の確定申告は、住宅を購入または新築した翌年におこないます。通常、申請期間は毎年２月16日から３月15日ですが、住宅ローン控除の場合は「還付申告」に分類されるため、申請自体は翌年の１月１日から可能です。余裕を持って申告できるよう、早めに準備を進めましょう。なお、２年目以降、会社員の方は勤務先の年末調整で手続きが可能です。

申請場所と方法

従来の確定申告は、住宅の所在地を管轄する税務署でおこなっていました。ただし、近年は手続き方法が多様化しており、以下の選択肢もあります。

特に、国税庁が提供する「確定申告書等作成コーナー」は、申告書をオンラインで作成・提出できるため便利です。窓口に行く手間を省きたい方は、この方法を検討しましょう。

必要書類と取得先

確定申告に必要な書類は多岐にわたり、取得元も異なります。それぞれの書類を早めに準備しておくとスムーズです。

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申告の注意点と準備の進め方

確定申告に必要な書類は専門性の高いものが多く、取得に時間がかかる場合もあります。そのため、準備は余裕を持って始めましょう。特に、住宅ローン控除の適用には、複数の証明書や申請書が必要になります。早めにチェックリストを作成し、書類を集めておきましょう。また、申請書類の記入に不安がある場合は、税務署や専門家への相談をおすすめします。e-Taxを活用する場合は、電子申告用のパスワードやマイナンバーカードを用意し、事前に設定を済ませておきましょう。

住宅ローン控除をうまく活用するポイント

住宅ローン控除を活用すると大きな節税効果を得られますが、誰でも利用できるわけではありません。いくつかの条件や注意点があります。これらを理解しておかないと控除を受けられなかったり、想定より控除額が少なくなることも。以下では、住宅ローン控除をうまく活用するポイントを詳しく説明します。

初年度の確定申告を忘れない

住宅ローン控除を適用するためには、住宅を取得した初年度に確定申告が必須です。会社員の方でも例外ではありません。確定申告をおこなわなければ控除を受けられないため、提出期限内に申請しましょう。申請には多くの書類が必要で、特に「住宅ローン年末残高証明書」や「登記事項証明書」などの書類が重要になります。これらの取得には時間がかかる場合もあるため、早めの準備が大切です。確定申告の期限は翌年の２月16日から３月15日ですが、期限に限らず早めに準備しておくとよいでしょう。

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控除額をうまく使い切る

住宅ローン控除には、ローンの残高や住宅の種類に応じた控除上限額が定められています。たとえ多額のローンを組んでいても、控除額が上限を超えることはありません。そのため、特に高額な住宅ローンを組む場合、夫婦でローンを分担する「ペアローン」や「連帯債務型」も選択肢となります。これにより、双方が住宅ローン控除を受けられるため、控除額を最大化できます。ただし、この方法はリスクもともなうので注意しましょう。
例えば、夫婦のどちらかの収入が途絶えた場合、一方が全額を負担しなければならず、家計に大きな負担を与えるかもしれません。そのため、ペアローンや連帯債務を選ぶ際は、双方の収入や将来的な安定性を慎重に見極め、無理のない範囲で返済計画を立てましょう。

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控除額の変化に注意する

住宅ローン控除額は、毎年一定ではありません。控除額の変動は、住宅ローンの返済状況に応じて発生します。ローン残高が多いほど控除額も大きくなりますが、返済を進めるにつれて控除額が減少する仕組みです。特に、ローン期間中に繰り上げ返済を検討している場合は注意しましょう。繰り上げ返済で残高が大幅に減少すると、それに比例して控除額も減少します。そのため、住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済をする時は、税額控除の観点から慎重に検討すべきです。

制度変更に注意を払う

住宅ローン控除の制度は、法律改正によって変更されるかもしれません。特に、2024年以降は、省エネ性能を満たしていない新築住宅が控除対象外となるなど、従来の条件と異なる点が増えています。新築住宅を購入する場合は、購入予定の住宅が控除対象となるかを事前に確認し、省エネ基準を満たす証明書類を用意しましょう。

住宅ローン控除でいくら戻るかに関するよくある質問

住宅ローン控除でいくら戻るのかに関するよくある質問をまとめました。

住宅ローン控除の利用条件は？

住宅ローン控除を受けるためには、住宅の種類ごとに異なる条件を満たさなければなりません。新築住宅では、取得日から６カ月以内に住み始め、床面積が50平方メートル以上で、10年以上のローン返済計画などが求められます。中古住宅は、1982年以降に建築された建物、もしくは新耐震基準を満たすことが条件です。増築・リフォームの場合、100万円以上の費用で、居住部分にかかる工事が半分以上を占めなければ適用されません。また、合計所得金額2,000万円以下が、住宅ローン控除を受ける条件に含まれます。

住宅ローン控除でいくら戻るか計算する方法は？

住宅ローン控除額は「年末時点の住宅ローン残高 × 0.7％」です。還付額は住宅の種類や年収により異なり、所得税と住民税の合計を上限に還付されます。控除額は住宅の種類や基準、借入限度額、年収によって異なります。仮に年収700万円で長期優良住宅を取得し、住宅ローン残高が4,000万円の場合、控除額の上限は28万円です。ただし、控除額上限が必ずしも還付されるわけではありません。納めるべき所得税と住民税（上限９万7,500円）以上は還付されない点に注意しましょう。

住宅ローン控除はいつどのようにして戻る？

住宅ローン控除の還付金は、会社員の方は、初年度は確定申告のあと、２年目以降は勤務先の年末調整後に口座に振り込まれて戻ります。初年度は確定申告後、約１カ月で「国税還付金振込通知書」が届き、指定口座に還付金が振り込まれるでしょう。住民税の減額は６月以降に反映されます。２年目以降は、会社員の場合、年末調整で控除を受け、所得税は12月または１月の給与に反映されるでしょう。住民税は翌年の６月より、給与から控除される形で適用されます。

住宅ローン控除の申請方法は？

初年度の住宅ローン控除の申請には、確定申告が必要です。申請時期は住宅購入翌年の１月１日から可能で、２年目以降は会社員であれば年末調整で手続きが可能です。申請は税務署窓口、郵送、またはe-Taxを利用してオンラインでおこないましょう。必要書類は、確定申告書、本人確認書類、登記事項証明書、売買契約書、源泉徴収票、住宅ローン残高証明書、控除額計算明細書などがあります。これらは税務署や法務局、金融機関から取得可能ですが、取得に時間がかかる場合もあるため、早めの準備が大切です。
申請書類の作成に不安があれば、税務署や専門家への相談を検討し、e-Taxの場合は事前に必要な設定をしておきましょう。準備を計画的に進めることでスムーズに申告が可能です。

住宅ローン控除をうまく活用するポイントは？

住宅ローン控除を効果的に活用するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。まず、初年度の確定申告は必須で、必要書類を揃えて期限内の申請が重要です。また、控除額を最大限活用するため、夫婦でローンを分担する「ペアローン」などを検討できますが、収入の安定性などリスクにも注意しましょう。さらに、控除額はローン残高に依存して変動するため、繰り上げ返済のタイミングを慎重に考えることが大切です。制度変更にも注意が必要で、省エネ基準を満たさない新築住宅は控除対象外となります。そのため、事前に条件を確認しておきましょう。これらを理解し準備すると、大きな節税効果を得られるでしょう。

まとめ

本記事では、住宅ローン控除の基本的な利用条件、還付金額のシミュレーション方法、申請手続き、還付されるタイミング、さらに効果的な活用方法を詳しく解説しました。住宅ローン控除の還付金が受け取れるタイミングは、初年度は確定申告をしたあと、２年目以降は年末調整で控除を受けたあとです。また、所得税から引き切れなかった分は、住民税から差し引かれます。
今回解説した手順は、2024年12月現在の法令に基づいていますが、住宅ローン控除の制度は法改正が頻繁におこなわれているため注意が必要です。なお、住宅ローン控除を受けるためには、一定の要件を満たさなければなりません。ご自身の住宅が要件に該当するかよく確認しておきましょう。