住宅ローンの共同（共有）名義とは？メリット・デメリットや注意点を紹介

住宅ローンの共同（共有）名義とは？

共同名義は共有名義ともいわれます。住宅ローンを共同（共有）名義にするとは、どういう状態を指すのでしょうか。ここでは、単独名義と共同（共有）名義についてそれぞれ解説します。

単独名義とは

単独名義とはその名のとおり、１つの不動産に対し、一人の所有者がいる状態です。例えば、夫婦どちらかの名義で住宅ローンを組む場合が該当します。また、夫婦のどちらかが頭金を支払い、その持分割合を設定せず、一人で住宅ローンを組んだ場合も単独名義となります。この場合、頭金を負担した側から住宅ローンを組んだ側への贈与とみなされ、贈与税が発生するため、事前によく検討しましょう。

共同（共有）名義とは

共同（共有）名義とは、１つの不動産を２人以上で所有している状態です。例えば、ペアローンで１つの物件に対し夫婦それぞれが住宅ローンを組んだ場合が該当します。また、頭金を妻が払い、持分割合を設定し、夫が住宅ローンを組んだ場合も共同（共有）名義となります。つまり、夫婦や親子などがそれぞれ負担した資金に応じて、持分の割合を設定した場合が、共同（共有）名義です。

住宅ローンを共同（共有）名義で組む方法

住宅ローンを共同（共有）名義で組む方法は大きく分けて２つあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ペアローン

ペアローンとは、１つの物件に対し、２人がそれぞれ住宅ローンを契約し、返済をする方法です。契約者同士がそれぞれの連帯保証人となり、団信（団体信用生命保険）の加入と諸費用もそれぞれ支払います。

例えば、共働きの家庭で夫婦それぞれに一定の収入があり、長期的に返済を続けられる見込みがあるケースにおいて組みやすい住宅ローンといえるでしょう。一方で、単独で住宅ローンを組むよりも保険料と諸費用がかさみやすくなります。また、配偶者の収入が少ない場合や安定性に欠ける場合には、審査の通過も難しくなるなどのリスクもあります。

収入合算（連帯債務型）

収入合算は、２人の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。収入合算には、「連帯保証型」と「連帯債務型」の２種類がありますが、連帯保証人は債務者にはあたらないため、共同（共有）名義における不動産の所有者になりません。そのため、連帯債務者となって収入合算をする「連帯債務型」が共同（共有）名義となります。

連帯債務型の収入合算では、ペアローンとは異なり、それぞれが住宅ローンを契約するのではなく、１つの住宅ローンを２人で協力して返済する形になります。団信の保険料や諸費用は住宅ローン１つ分のみ負担することになりますが、団信に加入できるのは主債務者だけであり、連帯債務者は基本的に加入できません。

団信の保障が受けられないことから、連帯債務者の返済負担が大きいほど、リスクが高くなります。収入合算は、主債務者の収入だけで借入金額のほとんどを補える状態にあり、パートナーの収入もあわせて住宅ローンが組める場合に検討したい方法といえるでしょう。

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住宅ローンを共同（共有）名義で組むメリット

住宅ローンを共同（共有）名義で組むメリットは４つあります。

それぞれ詳しく解説します。

借入金額を増やせる

住宅ローンを共同（共有）名義で組む大きなメリットは、２人分の収入を考慮して住宅ローンの審査を受けられるため、借入金額が増えることです。借入金額が増えると、返済負担率が下がるため、住宅ローンの審査に通りやすくなります。返済負担率とは、収入に対する住宅ローンの返済額の割合のことです。

例えば、住宅金融支援機構の「フラット35」では、年収400万円以上の場合、返済負担率が35％以下と基準が決められています。もし、次の条件だった場合は、返済負担率が約38%となるため、基準を満たせません。

＜条件＞
夫の年収：500万円
借入金額： 5,000万円
借入金利：1.82％
返済期間：35年

しかし、妻の年収が400万円あった場合、２人の収入を合算した時の返済負担率は約21％となり、借り入れできるようになります。

上記の例のように共同（共有）名義で住宅ローンを組むことによって、借入金額の希望が認められ、住宅を購入できるケースが考えられます。

また、借入金額が増えると、より希望や理想に近い住宅を購入できる可能性もあります。

住宅ローン控除を２人とも受けられる

共同（共有）名義で住宅ローンを組んだ場合、それぞれ住宅ローン控除が受けられることから、節税効果が高まる可能性があります。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末の借入残高の0.7%を控除される制度ですが、住宅の種類によって控除対象となる借入残高の上限が決められています。ただし、納税状況によっては控除可能額のすべてが減税されるとは限りません。

例えば、夫の借入残高が4,500万円、妻の借入残高が1,500万円で住宅ローン控除を受ける場合を見ていきましょう。夫と妻の控除額はそれぞれ以下のとおりに計算できます。

夫の控除額：4,500万円×0.7%＝31.5万円
妻の控除額：1,500万円×0.7%＝10.5万円
住宅ローン控除の合計：31.5万円＋10.5万円＝42万円

4,500万円×0.7％＝31.5万円

上記のケースでは、控除額に10.5万円の差が生まれました。

単独名義よりも、共同（共有）名義で住宅ローンを組み、２人ともそれぞれで住宅ローン控除を受けるほうが、個々の借入金額が少なくなりやすいでしょう。借入残高が控除上限額に達しにくいため、控除の効果が高まりやすいケースがあることがわかります。

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相続の際に節税できる

住宅ローンを共同（共有）名義で契約すると、相続の際に節税できることがあります。例えば相続税において2,000万円の価値がある住宅を相続する場合、単独名義の場合は2,000万円に対して相続税が課されます。同じ例をもとに共同（共有）名義の場合は、それぞれの持分のみが課税対象となります。もし１：１の持分割合を設定していた場合、片方が亡くなった際の相続税の対象額は1,000万円となり、相続税額が低くなります。

売却時の特別控除を２人とも受けられる

共同（共有）名義にすると、売却時した際も節税できる可能性があります。不動産を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たしていれば、「3,000万円の特別控除の特例」が受けられます。これは、売却で得た利益である譲渡所得から、3,000万円を控除できるという物です。共同（共有）名義の不動産を売却した場合、２人ともそれぞれ3,000万円が控除できます。合計で6,000万円の控除が受けられるため、大きな節税になるでしょう。

共同（共有）名義で住宅ローンを契約すると、結果的に節税につながることもあります。ただし、相続税や譲渡所得には控除などの制度があり、節税を検討するならすべての制度を把握したうえで総合的に判断する必要があるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンを共同（共有）名義で組むデメリット

一方で、住宅ローンを共同（共有）名義で組むデメリットは２つあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

配偶者の収入がなくなった場合も返済が続く

住宅ローンを共同（共有）名義で組んだ場合、配偶者の収入がなくなった場合も返済が続くことがデメリットです。例えば女性の場合、出産や育児による一時的な離職をして、収入がなくなった場合でも、住宅ローンの返済は続けなければなりません。家計全体の返済負担が重くなるだけでなく、収入がなくなれば住宅ローン控除も受けられなくなるため、節税効果も失われてしまう点にも気をつけましょう。

売却する際に手間がかかる

住宅ローンを共同（共有）名義にすると、売却する際に手間がかかります。共同（共有）名義の住宅を売却するには、共有者全員の同意が必要です。例えば、夫婦が離婚して一方が売却したいと思っても、もう一方が反対すれば売却できません。説得して同意を得るまでに時間がかかり、結果として売却するまでにも時間がかかってしまいます。

住宅ローンは共同（共有）名義か単独名義のどちらがいい？

共同（共有）名義が適しているケース

次のようなケースでは、共同（共有）名義が適しています。

• 借入額を増やしたい
• 節税対策をしたい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

借入額を増やしたい

住宅ローンの借入額を増やしたい場合、共同（共有）名義にするといいでしょう。借入額を増やすことで、住宅の選択肢が広がります。立地や間取りなど、とことんこだわりたい方は検討するといいでしょう。特に収入合算の連帯債務型にすると、住宅ローンの契約は１本のため、諸費用を抑えつつ、借入額を増やせます。

節税対策をしたい

購入する不動産が高額であるほど、共同（共有）名義にすることで、節税効果を高められます。もし共働き夫婦であれば、住宅ローン控除がそれぞれ受けられます。先述したように、住宅ローン控除だけでなく、相続や売却する際にも節税効果があります。

単独名義が適しているケース

反対に、単独名義が適しているケースを見ていきましょう。具体的には次のようなケースです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ライフスタイルが変化する可能性がある

ライフスタイルが変化する可能性がある場合、単独名義が適しているでしょう。具体的には、出産や育児、介護などで、共働きを解消する予定がある時です。収入が減っても住宅ローンの返済額は変わらないため、家計が苦しくなる恐れがあります。もし、妻の負担分を夫が返済した場合、夫から妻へ贈与したとみなされ、贈与税が発生するかもしれません。今後のライフスタイルを考慮したうえで、名義をどうするか検討しましょう。

万が一の際のリスクを重視したい

万が一の際のリスクを重視したい場合も、単独名義にするのがいいでしょう。離婚や相続の際、単独名義のほうがトラブルを避けやすくなります。「自分たちに離婚は関係ない」と思われるかもしれませんが、内閣府の「夫婦の姓（名字・氏）に関するデータ」によると、離婚件数は婚姻件数の約３分の１となっています。

住宅ローンを共同（共有）名義で組むうえで、注意点は４つあります。

それぞれ詳しく解説します。

ライフイベントに合わせて適切な返済計画を立てる

配偶者の出産や育児など、予定しているライフイベントに合わせて適切な返済計画を立てることが重要です。例えば、ライフイベントで一時的に離職するのであれば、離職期間中に返済用の資金を事前に貯蓄しておくことが挙げられます。また、固定資産税や修繕費など、住宅購入後にかかる費用も考慮しなければなりません。将来を見越したライフイベントに合わせた返済計画を立てることが重要です。

夫婦連生団信の利用を検討する

団信には、共同（共有）名義で住宅ローンを契約する場合のリスクを軽減する制度も存在します。例えば、夫婦連生団信は、連帯債務者の夫婦で加入できる制度です。具体的には、いずれか１人が死亡または高度障害になった場合に、住宅ローンの残高を返済してくれます。ただし、この制度は住宅金融支援機構など、取り扱っている金融機関が限られているため、事前に確認しておきましょう。このように団信の種類によっては、共同（共有）名義で住宅ローンを組む場合も保障を充実させられます。万一の際のリスクに備えたい場合は、夫婦連生団信の利用を検討しましょう。

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借り換えの選択肢があることを理解する

共同（共有）名義で住宅を購入したとしても、場合によっては単独名義へ借り換えたいこともあるでしょう。通常、共同（共有）名義から単独名義への住宅ローンの借り換えは、やむを得ない事情がなければ認められません。しかし、離婚はやむを得ない事情と認められる可能性があり、単独名義の住宅ローンへの借り換えができる場合があります。

共同（共有）名義で住宅ローンを契約する際に、離婚のリスクを最初から考慮して組まないかもしれませんが、万が一の場合は借り換えで住宅ローンを返済する選択肢があることを理解しておきましょう。

まとめ

住宅ローンは共同（共有）名義で組むことが可能であり、借入金額を増やせるだけでなく、住宅ローン控除などの節税の恩恵を得ることもできます。ただし、配偶者の収入がなくなった時や、死別や離婚によってリスクが高まるデメリットがあるため、これらを理解したうえで組むことをおすすめします。注意点を踏まえたうえで、適切な返済計画を立てるようにしましょう。