普通借地権とは？メリット・デメリットと定期借地権との違いをわかりやすく解説

普通借地権とは？

普通借地権は、借地借家法による借地権の一つです。普通借地権で土地を使用する場合、賃貸借契約の期間を更新できます。期間の定めがない場合の借地権の存続期間を当初30年とし、１回目の更新で20年、２回目以降の更新で10年と延長できるため、契約を更新し続けることで半永久的に土地を借りることが可能です。

ただし、普通借地権は建物の所有を目的としているため、建物を建てずに使用する駐車場や資材置き場などに利用するケースには適用されません。

普通借地権は新設された借地権

普通借地権は、1992年に施行された「借地借家法」によって新設された借地権です。現在の借地借家法に変わる前の旧借地法は、土地を借りる側の権利を強く保護する内容でした。それにより、土地を貸す側の地主が不利になるケースが多く発生し、土地の有効活用が難しくなったため、借地人と地主双方の権利に配慮した現在の法律に変わっています。

普通借地権と定期借地権の違い

借地借家法に基づく借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の２種類に分けられます。当初定められた契約期間で終了し、更新のない定期借地権は、利用目的や存続期間などがそれぞれ異なる点が特徴です。普通借地権との具体的な違いについて、以下で解説していきます。

そもそも定期借地権とは？

1992年に施行された借地借家法によって生まれた定期借地権は、従来の借地権とは異なります。定期借地権が生まれたことで、地主が安心して借地人に土地を貸すことができ、円滑な土地の有効活用が期待できるようになりました。定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」の３つの種類があります。それぞれの特徴や目的、契約期間等については上の表を参考にしてください。

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契約内容の違い

普通借地権と定期借地権の明確な違いの一つとして、契約内容が挙げられます。普通借地権は契約更新できるのに対し、定期借地権の場合は更新できません。普通借地権では対象の土地上に建物が建っている限り、借地人の希望に応じて更新することが可能です。ただし、地主の正当な事由による異議が認められた際は、更新されず契約終了となります。

契約方法の違い

契約方法についても大きく異なります。普通借地権は契約方法に制限はなく、必ずしも書面を交わして契約する必要はありません。一方、定期借地権の場合は公正証書等の書面によって契約を交わす必要があります。公正性のある書面で契約することは、地主と借地人双方にとって安心できる契約方法といえるでしょう。

契約期間の違い

普通借地権と定期借地権は、契約期間にも違いがあります。存続期間と更新後の期間については以下の表のとおりです。

普通借地権は、30年以上の存続期間を定めた場合はその期間になり、期間の定めがなければ、30年となります。なお、30年未満の期間を定めた場合は無効となるので注意しましょう。更新後の期間についても一定以上で定めることが可能です。
一方で、定期借地権は更新がありません。また、契約期間中に建物が滅失した場合、借地人が建物を再建築して地主の承諾があれば、承諾の日または再建築した日のいずれか早い日から20年間は、借地権が存続するものとされています。

返却時の建物の扱い方の違い

普通借地権と定期借地権では、土地返却時の建物の扱い方も異なります。普通借地権の場合、契約終了時点で借地上の建物を地主に買取請求することが可能です。地主は契約書に建物買取請求を拒否できる旨の特約を入れたとしても、原則拒否することはできません。
一方、定期借地権では建物買取請求権は行使できないため、契約終了後は建物を解体し、更地の状態で地主に返還する必要があります。

地代の相場の違い

地代の相場が異なる点も、普通借地権と定期借地権の違いの一つです。一般的に地代の相場は、定期借地権のほうが高い傾向にあります。定期借地権の地代相場は土地価格の２～３％程度、普通借地権は１％未満程度。普通借地権は半永久的な長さの契約期間となるため、通常よりも低く設定されているというわけです。なお、普通借地権の契約時には、地代の別に借地権料の支払いが必要な点に注意しましょう。

借地権の価値の違い

借地権という権利は、経済的に価値あるものとして売買することが可能です。残存期間が短いほど価値が下がりやすく、定期借地権は普通借地権のように更新ができず存続期間が限定されるため、高値での売却は難しい傾向にあります。借地人にとってメリットの大きい普通借地権は、高値での売却が期待できるでしょう。

普通借地権のメリット

ここからは、普通借地権の土地にはどのようなメリットがあるのかを紹介していきます。所有権と比較して魅力的な部分を把握しておきましょう。

土地の固定資産税・都市計画税を払わなくてよい

「固定資産税」や「都市計画税」は、毎年不動産の所有者に課される税金ですが、土地を所有しないため土地分の税金を納める必要はありません。ただし、土地の上に建てた建物は所有権を持つことになるため、固定資産税・都市計画税の納税義務が発生します。土地と建物を所有する場合と比べて、税金の支払いを安く抑えることが可能です。

土地の購入費用がかからない

普通借地権の場合、土地を借りることになるので購入費用がかかりません。土地を借りてマイホームを建てる場合、購入時は建築費と借地権料の支払いのみとなります。土地の購入がなくなることで、それにかかる印紙税や不動産取得税、登記費用などの負担も不要です。

物件の価格が比較的安い

所有権ではなく普通借地権の物件を購入する場合の物件価格は、比較的安い傾向にあります。例えば普通借地権付きのマンションを購入するとなると、所有権のマンションと比べると相場の70～80％程度で購入可能です。また、比較的好立地の物件を安く購入できる可能性もあるでしょう。

普通借地権のデメリット

上述のとおり、普通借地権の物件には複数のメリットがありますが、デメリットも存在します。ここでは普通借地権のデメリットを紹介しますので、物件を購入する際はデメリットも押さえておきましょう。

地代がかかる

普通借地権の物件を購入する場合、土地を購入しない代わりに「地代」を毎月支払う必要があります。また、市場の変動によって土地の価格も変わると、地代の見直しがおこなわれる可能性がある点に注意しましょう。

契約更新料・承諾料・売却手数料がかかる

毎月の地代のほかに、契約更新料や承諾料、売却手数料がかかることも押さえておきましょう。それぞれの費用目安や支払時期は以下のとおりです。

上の表にある費用は法律上支払いが必要なわけではありませんが、契約書に記載されている場合は支払い義務が発生します。また、建て替えや売却など地主に同意を得るために支払うのが一般的です。費用は上記を目安に、話し合って決めましょう。

ローン審査が比較的通りにくい

普通借地権の物件を購入する場合、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性があります。金融機関は物件の担保評価を審査基準の一つとしており、土地を所有しない借地権の場合は、土地そのものの価値ではなく「借地権の価値」として評価することになります。評価が低くなるうえに借地であるリスクも考慮すると、審査は厳しくなるでしょう。金融機関によっては借地権である物件のローン審査を受け付けない場合もあるため、利用できる金融機関も制限されるかもしれません。

売却が比較的難しい

前述のように住宅ローンの審査に苦戦することもあり、売却は一般的な物件と比べて苦戦する傾向にあります。借地権の場合は地主との関係性も必要になるため、地主とのコミュニケーションを負担に感じる方もいるでしょう。継続的に費用が発生する点も、買主が購入を悩む要因の一つです。

普通借地権付き物件を購入する時の注意点

普通借地権付きの物件には、さまざまなメリットとデメリットがあります。一般的な所有権のある土地を選ぶ場合と比較して、以下で紹介するポイントに注意しましょう。

将来的に地代が上がる可能性がある

毎月支払う地代は、経済の動向に応じて土地の価格が見直され、値上がりする可能性があります。ただし、地代を上げるには双方の合意や値上がりの明確な理由が必要です。地代の値上がりを避けたい場合は、契約締結時に「地代の増額をおこなわない」旨の特約を入れておくようにしましょう。

増改築や売却・相続の際に地主の許可が必要

普通借地権はさまざまな場面で費用が発生すると同時に、地主の許可が都度必要になります。建物の増築や建て替えを検討していても、地主は借地権の契約期間を更新したくないために増築等を許可しないケースもあるでしょう。また、相続によって地主が変わった場合は、契約時とは異なることを求められるかもしれません。地主の許可が必要であることは、トラブルの可能性があることも理解しておきましょう。

立ち退きを求められる可能性がある

普通借地権の物件を購入すると、契約期間内であるにも関わらず立ち退きを求められる可能性があります。地主が相続によって変わった場合などに土地の活用方法を変更したいと考え、立ち退きを求められるケースが多いですが、正当な理由がない限り立ち退きに応じる必要はなく、基本的には契約どおり土地を利用することが可能です。
しかし場合によってはトラブルにつながる可能性もあるため、慎重に判断しましょう。

普通借地権に関するよくある質問

最後に、普通借地権に関するよくある質問について回答していきます。

普通借地権の特徴は？

普通借地権は、契約期間の更新ができない定期借地権とは異なり更新可能なため、半永久的に土地を借りることが可能です。また、契約方法に制限がなく、書面を交わす必要もありません。更新可能な普通借地権は定期借地権と比べて存続期間が長いと判断されることから、地代が比較的安く、売却時の価値も高いとされています。
契約期間満了後、土地上の建物を地主に買取請求できる点も特徴の一つです。

普通借地権の契約が満了になったらどうなる？

契約期間が満了になった場合、契約を更新するか終了するかを選択します。上述のとおり、更新を続ければ半永久的に契約期間を延長することが可能です。一方、終了する場合は建物を時価で地主に買い取ってもらうか、建物を解体して更地で返還する必要があります。

普通借地権付きのマンションとは？

普通借地権付きマンションとは、借地契約の更新ができるマンションのことをいいます。一般的なマンションと比べると初期費用を抑えられ、比較的立地のよいマンションに住み続けることが可能です。ただし、契約更新料や譲渡承諾料など、一時的な費用が発生するケースもあります。将来住み替えをする可能性が高い方や、初期費用を抑えてマンションを取得したい方に向いているといえるでしょう。

まとめ

普通借地権の物件を購入すると、購入と近い形で長期間土地を利用することが可能です。ただし、地主との関係性の構築が必要なほか、期間中のコスト、期間満了後の返還など制約があるケースもあるため、普通借地権の物件を検討する際は、メリットやデメリットを十分理解したうえで慎重に判断することをおすすめします。