私道負担とは？土地購入前に知っておくべきメリット・デメリットと注意点

私道と公道の違い

道路には、国道や県道など国や自治体が所有・管理する「公道」と、私人や民間の法人が所有・管理する「私道」があります。ここではよくある私道の形態や公道との見分け方を解説します。

私道があるのはなぜ？

私道は、建築基準法上の「接道義務」を満たすために必要とされることが多くなります。

「接道義務」とは、土地上に建物を建てるためには、建築基準法上の「道路」に２m以上接していなければならない決まりです（建築基準法第43条）。

接道義務は、火災や地震発生時などに、緊急車両が通行できるようにしたり、避難経路を確保したりするための規定です。接道義務を満たさない土地は、建物の新築や再建築ができません。

例えば、分譲地の開発では、広い土地を複数の区画に分割して販売します。この際、土地を区画するだけでは接道義務を満たせない区画が生じ、土地を有効活用できないことがあります。

このような場合に、区画した土地それぞれが接道義務を満たせるように、新たに私道を設置するわけです。ただし、開発許可を受けた分譲地内の道路は、最終的に自治体などに移管され「公道」となるケースもあります。

参照：建築基準法第43条│e-GOV法令検索

よくある私道のパターン

私道と一括りにいっても、開発計画や周辺の道路状況によって、さまざまな形があります。代表的な例として、次のものが挙げられます。

1. 公道と公道の間を通り抜けるケース
2. 行き止まりになっているケース
3. コの字型に設置されたケース
4. 道路幅員（※）を確保するための後退によって生じるケース
   （※）道路の幅（建築基準法上、原則として４m以上の幅員が必要）

また、のちほど詳しく解説しますが、私道の所有形態にもいくつかあります。

・分筆された私道部分を単独で所有するケース

私道と公道の見分け方

私道と公道を見分けるには、次の方法があります。

この時、知りたい道路を特定しやすいように、地図を持参していくとスムーズに調べられるでしょう。インターネットの地図情報システムから調べられる自治体もあります。

公図のなかで「11-22」などの地番が付けられている道路（土地）は「私道」、地番が付けられていない土地（無地番地）は「公道」と判断できます。

ただし、公図の多くは、明治時代の地租改正時に作成されたものであり、道路の現況と一致しないケースもあります。

公図は、法務局の窓口で申請するほか、「登記・供託オンライン申請システム」で、オンライン申請し郵送で受け取ることも可能です。

また、法的な証明力はありませんが、「登記情報提供サービス」を利用してインターネットからダウンロードもできます。

参照：登記・供託オンライン申請システム｜法務省
参照：登記情報提供サービス｜一般財団法人 民亊法務協会

私道の所有者を確認する方法

公道か私道かだけでなく、私道の所有者まで確認したい場合は、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する必要があります。

登記事項証明書は、法務局が管理する土地・建物の所有者や所在地、広さなどを公的に証明する書類です。

公図を取得すると、該当する私道の地番がわかります。その地番の登記事項証明書を取得し、甲区（所有者に関する事項が記載されている部分）欄を確認することで、所有者や共有持分を知ることが可能です。

登記事項証明書も公図と同様に、法務局の窓口で申請するほか、オンライン申請で窓口や自宅で受け取れます。

私道負担とは

私道負担は、所有する土地の一部に私道が含まれている、あるいは所有する土地と接する道路が私道で何らかの負担が生じることを意味します。

所有する土地の一部に私道が含まれるわかりやすい例は、セットバックによって私道が生じたケースです。セットバックとは、敷地の前面道路が４m未満の場合に、建築基準法の接道義務を満たすために土地の境界線を後退させることです。

建築基準法の道路は、原則として４mの幅員が必要です。４m未満の道路はセットバックして道路幅員を確保しなければなりません（下図参照）。

このほかにも、複数人が共有名義で私道を保有するケースや分筆された私道をそれぞれが単独所有するケースがあり、固定資産税や維持管理の負担が生じることがあります。

また、私道を所有していなくても、自分の敷地に接する私道を利用するにあたって、上下水道・ガス管を引く際に道路を掘削するための承諾料や通行するための通行料が生じることがあります。

私道負担の種類と形態

私道を誰がどのように所有するかによって私道負担の形態は異なります。ここでは、４つの形態を解説します。

私道持分型（共同所有型）

私道部分を複数の所有者で共同所有（共有）し、「持分」の形で所有する形態です。私道を分筆（分割）しないため、それぞれがどの部分を所有しているかはわからず、登記簿上には「持分」が記載されます。

例えば、私道に接する土地所有者６名で均等に共有する場合、登記上は持分６分の１ずつとなります。

固定資産税や修繕費など私道を維持管理するうえで発生する費用は、原則として持分割合に応じて決まります。

持ち合い型（単独所有型）

私道を分筆し、私道に接する土地所有者が相互に持ち合う形態です。

持ち合い型にも、自分の土地の前面にある私道を所有するケースと、自分の土地から離れた私道部分を飛び地で所有し合うケースがあります。

私道を共有する場合と異なり、維持管理はそれぞれが所有する道路部分の責任を負います。

通行権型（無所有型）

通行権型は、私道を第三者が保有し、通行権が設定されている形態です。住宅地を開発・分譲した住宅会社が所有しているなどが代表的なケースです。

道路といっても私道は個人や法人が所有する私有地です。敷地に接する私道を所有しない場合、公道に出るまで他人の土地を通行することになるため、通行権が必要となります。

セットバック

セットバックは、建築基準法上の道路幅員を確保するために道路境界線を後退させることです。

セットバックした部分は、引き続き土地所有者が所有するものの、「道路」とみなされるため、駐車場や庭として利用できません。

私道負担の固定資産税

私道負担がある土地を購入した場合、私道部分の固定資産税はどのような扱いになるのでしょうか。

原則として課税対象になる

私道を所有する場合、原則として固定資産税・都市計画税の課税対象となります。

私道を共有する場合は、共有持分に応じて負担しなければなりません。また、私道を分筆し相互に保有する場合は、所有する私道部分ごとに固定資産税が課されます。

また、固定資産税以外にも、不動産を取得した時の不動産取得税や相続税も課税対象です。さらに、売買する際、所有権を名義変更するための登録免許税もかかります。

非課税対象になるケースは？

私道でも、自治体に申請して「公衆用道路」と認定されれば、固定資産税・都市計画税、不動産取得税は非課税となります。

公衆用道路とは、わかりやすくいうと、不特定多数の人に交通のために利用されている道路です。自治体から公衆用道路と認定されると、登記簿上の地目は「公衆用道路」となり、私道であっても固定資産税はかかりません。

ただし、公衆用道路は、公道と私道を区別するものではなく、公衆用道路であっても個人や団体が所有する場合もあります。

そのため、承諾書がなければ、私道所有者から上下水道の掘削工事の際に工事を拒否される可能性もあるため注意が必要です。

私道負担のメリット

私道負担がある土地を購入する場合、固定資産税や維持管理の負担がある一方、いくつかメリットと考えられることもあります。ここでは４つのメリットを解説します。

相場より安く購入できる可能性がある

私道負担がある土地は、周辺の土地相場より安く購入できることがあります。

物件情報で「私道負担あり」となっている土地は、前面道路が公道の土地と比べると、固定資産税や維持管理費の負担、通行や道路掘削のための承諾などの制約があります。

購入にあたって、買い手が確認しなければならない点も多く、その分販売価格が低く設定されていることがあります。ただし、購入にあたっては、どのような負担が生じ、私道をめぐるトラブルがないかなどしっかりと確認が必要です。

公道に接していなくても建築できることがある

土地に建物を建築するためには、原則として４m以上の道路に２m以上接していることが必要です。

地域的に利便性が高く、資産価値が高いエリアの土地でも、接道義務を満たさない土地は建物を建てられません。

この点、公道に接していない土地でも、建築基準法上の道路と認定された私道に接していれば建物を建てられる可能性があります。

静かな環境で生活ができる

私道負担がある土地は、通行量や人の往来が少なく、静かな環境となっていることもあります。

私道部分は、基本的には、私道を共有する所有者や分譲地内の住民が使用する道路であり、不特定多数の人が利用する公道とは異なります。

そのため、地域住民や関係者のみが通行するケースが多く、一般車両や通り抜け目的の人や車は入りにくいでしょう。車のスピードも出にくく、小さな子どもがいる世帯でも安心して暮らしやすいのがメリットです。

私道負担のデメリット

一方、私道負担にはデメリットがあります。ここで４つのデメリットを解説します。

私道部分は自由に活用できない

敷地内に自らが所有する土地であっても、私道部分は自由に活用できません。なぜなら、私道部分は道路としてみなされるため、安全に人や車輛の往来に使われる必要があるためです。

そのため、建物の建築だけでなく、塀の設置や駐車場としての利用も制限されます。

また、建ぺい率や容積率の計算上も、私道部分は敷地面積に含まれません。例えば、100平米の土地に10平米の私道部分が含まれている場合、建ぺい率の計算上、敷地面積は90平米となります。

私道部分が占める割合にもよりますが、実際に所有する敷地面積に対して、建てられる建物の規模が小さく感じることもあるでしょう。

購入を検討する際は、自分が希望する建物が建てられるか、また、将来の増改築なども踏まえて判断が必要です。

インフラ整備の負担が必要なケースもある

私道負担がある土地は、私道を整備・維持管理する必要があります。

国や自治体が管理する公道と異なり、私道は、私道所有者が維持管理しなければなりません。十分に整備されていない私道であれば、整備費用がかかる可能性があります。

道路や埋設されている配管の老朽化によって補修が必要となれば、関係者全員で協議し、補修費用の分担などを決めなければなりません。私道を共有している場合は、原則として、共有持分に応じて費用を負担する必要があります。

なお、多くの自治体では住民の生活環境の向上や安全確保を目的として、舗装や排水設備など、私道を整備するための工事費を助成する制度を設けています。

工事をする際には所有者全員の許可が求められる

土地を購入して家を建てる場合、新たに上下水道やガスなどのインフラを引き込むために道路を掘削しなければならないこともあります。

共同所有されている私道の場合、掘削工事は、民法で定める、共有物の「変更行為」に該当するため、原則として、所有者全員の許可が必要となります（民法第251条）。

そのため、共有者の一人でも反対者がいれば工事ができません。土地を購入したものの必要なインフラを整備できない、あるいは建て替えや増築にあたって引き直せない可能性があります。

参照：民法第251条│e-GOV法令検索条

私道所有者とトラブルに発展することがある

私道は、所有者が維持管理する必要がありますが、管理方法や費用負担で他の所有者とトラブルになることもあります。

車輛や人の往来による老朽化や地震により、亀裂や水たまりが発生しメンテナンスが必要となった場合に、工事の必要性や費用負担で意見が対立し、揉めることがあります。例えば、一人はアスファルト舗装を提案したものの、他の住民が砂利のままでいいと主張するケースです。

また、共有型の場合、持分に応じて固定資産税や補修など維持管理費用の負担が必要となりますが、費用の支払いを拒否する共有者がいた場合もトラブルになることがあります。

必要な費用が集められず修繕時期が先送りになると、生活環境に大きく影響する可能性があります。

私道負担のトラブル事例

ここでは、私道負担のある不動産にまつわるトラブル事例を紹介します。

承諾書が得られず売却できない

私道負担のある土地を売却できないケースです。

私道持分がない、あるいは私道が分筆型の場合、売買契約上の条件として、買主から私道の通行・掘削承諾書の取得を求められることが一般的です。

なぜなら、のちのち通行やインフラの引き込みなどで承諾がもらえなければ、買主の生活そのものに支障が出るためです。将来の売却や資産価値にも影響するでしょう。

この時、一部の私道所有者から承諾を拒否されたり、連絡が取れずトラブルとなったりすることがあります。なかには、承諾する代わりに高額な承諾料を請求されるケースや相続によって共有者が増え、全員の承諾を取ることが困難なケースもあります。

通行掘削承諾書を取得できない場合、売却は困難となり、また、買い手が見つかっても、売却価格は相場より低くなりやすいでしょう。

費用分担で意見が対立する

私道負担がある土地を所有する場合、税金や補修費などのメンテナンス費用の負担が生じますが、費用分担で意見が対立しトラブルに発展するケースがあります。

私道の管理や修繕に対する意識や優先順位は、それぞれ異なります。私道の持分に応じた負担が求められても、利用頻度など実際の使用状況の違いから意見が対立することがあります。

また、下水道の引き込みに際し、道路掘削の費用を私道所有者で負担する必要があるものの、一部の所有者の私道部分は工事をともなわないため「自分は払う義務がない」と主張するようなケースです。

なお、共有型の場合、共有者が維持管理に必要な費用を支払わない時、共有持分に相当する費用を支払ってその持分を取得することが可能です（民法第253条２項）。

交通の制限・妨害

私道は、個人や法人が所有し維持管理する道路であるため、所有者が変わることをきっかけに通行・交通が制限されたり、妨害されたりすることがあります。

例えば、分譲地内で私道の一部を新たに取得した所有者が、道路上に障害物を設置し、他の住民の自動車の通行を妨害した事例があります。

その他にも、長年私道を通行していた住民が、私道の所有者変更にともない、通行を拒否されたり、高額な使用料を請求されたりした事例もあります。以前の所有者との間で通行の同意書を取り交わしていたものの、新たな所有者から無効と主張されたケースです。

このように、私道の所有者や道路の利用方法が変わったことをきっかけに、私道の通行・交通をめぐってトラブルに発展することがあります。

私道負担物件を購入する前のチェックポイント

では私道負担がある不動産を購入する際、どのような点に気をつければよいのでしょうか。ここでは４つのチェックポイントを紹介します。

私道が建築基準法上の道路として認定されているか

まず、私道が建築基準法上の道路として認定されているかを確認します。

建築基準法上の道路でなければ、そもそも接道義務を満たさず建物を建てられない可能性があります。仮に、再建築できない物件を購入しても、資産価値の低下や金融機関の融資を受けることが難しいなどのデメリットがあります。

また、建築基準法上の道路として認定されていれば、私道所有者の権利は一定の制限を受け、原則として一般の交通のために利用される道路となります。

私道の所有形態は何か

私道の所有形態がどのようになっているかも重要なチェックポイントです。

所有形態は、私道を複数の所有者で持分を所有する「共有型」、私道を分筆して単独で所有する「相互持合型」に加え、分譲会社が所有する「第三者所有型」があります。相互持合型の場合でも、敷地の前の道路部分を所有しているとは限らないため、しっかりと確認が必要です。

どのような所有形態かによって、通行掘削承諾書の必要性や将来生じる可能性があるトラブルのリスクが異なります。特に、自分の持分がない土地の通行、掘削工事が必要となる場合は注意が必要です。

共有型であれば、持分の形で私道を所有するため、通行権や掘削の許可は得やすいでしょう。一方で、相互持合型や第三者所有型の場合、私道を通行する根拠は何か、将来水道管の引き込みは可能かなどの確認が重要です。

将来的な公道化の可能性はあるか

将来、私道が国や自治体が管理する公道として編入できる可能性があるかを確認しましょう。

公道化できれば、私道負担はなくなるため、固定資産税や維持管理の負担や近隣住民とのトラブルのリスクを軽減できます。また、公道化すれば、私道負担で相場より安く購入した土地・建物の資産価値の向上も見込めるでしょう。

ただし、公道化が認められるには、次のように一定の要件を満たすことが必要です。

近隣のトラブル歴はあるか

購入前には、私道負担をめぐりどういったトラブルがあるかをしっかりと確認しましょう。

私道負担がある土地を所有する場合、私道の所有者間や近隣住民の間で、通行や工事承諾、維持管理費の負担に起因するトラブルが生じている可能性があります。

例えば、所有者のなかにインフラの引き込みのための掘削承諾を拒否する人がいる場合や道路整備の仕方をめぐって住民間で対立したことがある場合などです。

このような物件は、購入時は問題なくても、将来的にインフラを引き直すことができない、必要なメンテナンスを行えないことで、良好な住環境を実現することが難しくなる可能性があります。

特に、相場と比べて価格が抑えられている土地は、外観からがわからなくもて何らかの問題を抱えている可能性があります。売主や仲介する不動産会社に、私道にまつわるトラブルがないかしっかり確認しましょう。

私道負担に関するまとめ

最後に、私道負担のよくある質問をまとめたものを紹介します。

私道負担とは？

私道負担とは、土地の一部が私道になっている、あるいは敷地に接する道路が私道で、利用・維持管理するうえで何らかの負担が生じることです。通行や工事に私道所有者の許可が求められる、もしくは、維持管理のための費用負担が生じることが挙げられます。

私道負担の種類・形態は？

主な私道負担の形態として、次のものがあります。

• 共有型（私道の持分を複数の所有者で共有する形態）
• 持ち合い型（私道を分筆し、相互に持ち合う形態）
• 無権利型（第三者が私道を所有する形態）
• セットバック型（敷地境界を後退させ、敷地の一部として私道を所有する形態）

所有の仕方によって、通行掘削承諾の必要性や費用負担が変わることがあるため、しっかりと確認が必要です。

私道負担のメリット・デメリットは？

私道負担がある土地のメリットとして、相場より安く購入できること、比較的静かな環境を手に入れやすいなどが挙げられます。

一方、デメリットは、維持管理の負担が生じることです。また、道路の通行やインフラを引くための承諾が必要となると他の所有者とトラブルとなる可能性があります。特に、持ち合い型や無権利型の場合、通行掘削承諾書が取得できなければ、将来的に売却することも難しくなります。

私道負担とは、土地の一部に私道が含まれていたり、敷地が接している道路が私道であることにより、通行や維持管理に関する制約や費用負担が発生する状態を指します。
比較的安く購入しやすいなどのメリットがある一方で、他の所有者とトラブルなることもあるため、購入前の十分な確認が欠かせません。
例えば、上下水道を新たに引き込む際、私道が共有名義の場合、基本的に全所有者からの掘削承諾が必要となります。１人でも反対すれば工事ができず、インフラ整備が進まないケースもあります。

また、共有者同士で費用分担がうまくいかず、道路の補修が先送りになるなど、生活環境に直接影響する事態も考えられます。

そのため、購入を検討する際は、次の点を入念にチェックしましょう。

• 私道が建築基準法上の道路に該当するか
• 私道の所有形態（共有・持合・第三者所有）
• 過去の近隣トラブルや承諾拒否の有無
• 将来的に公道化される見込み

私道負担のある土地のメリットとリスクを正しく理解し、自分のライフスタイルや将来設計に合った土地選びをおこなうことが大切です。