床暖房を設置すると固定資産税が上がる？要注意の設備や税金を安くする対策を徹底解説

固定資産税の仕組み

床暖房が固定資産税にどのように影響するかを理解するためには、まず固定資産税そのものの仕組みを押さえておきましょう。なお、固定資産税は設備の有無だけで決まるものではなく、評価額・課税標準・税率などの複数の要素が組み合わさって税額が算出されます。

本章では、固定資産税が誰に、いつ、どのような基準で課されるのかを基礎から整理しましょう。

固定資産税とは

「固定資産税」とは、土地や建物、事業に用いる償却資産を所有している人に対して毎年課される税金です。地方税に分類され、市町村が課税主体となります（東京都23区のみ都税）。不動産を保有している限り継続して発生するため、住宅購入後のランニングコストとして理解しておきましょう。

課税の判定は毎年１月１日時点でおこなわれ、その時点の所有者に対して１年分の税額が確定します。納税通知書は春頃に送付され、自治体が定める期日にしたがって一括または分割で納付します。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、次の式で算出されます。
課税標準額 × 税率 ＝ 固定資産税額

税率は原則1.4％ですが、条例により異なる税率を採用している自治体もあります。課税標準額は、基本的には固定資産税評価額が基準です。しかし、住宅用地の特例などで、課税額が軽減されるケースもあります。

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固定資産税評価額とは

「固定資産税評価額」とは、市町村が独自の評価基準に基づいて算定した価格で、土地と建物それぞれに設定されます。評価額は市場価格とは異なり、一定のルールに沿って客観的に算出される点が特徴です。

建物の固定資産税評価額の決まり方

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる考え方をもとに算定されます。これは、現在の建物と同じものを新たに建てると仮定した場合に必要となる建築費用を基準とし、そこから建物の経年による価値の低下を反映させて評価額を導く方法です。

算定の方法はまず、建物の構造区分（木造、鉄骨造など）や床面積に加え、内外装の仕上げ、住宅設備の内容などの項目が細かく評価されます。これらの合計が再建築価格に反映されたものが評価額になります。そのため、設備のグレードが高く、仕様が充実している建物ほど評価額は高くなり、固定資産税の負担も増えるでしょう。

評価額の見直しは定期的におこなわれる

固定資産税の評価額は、原則３年ごとに実施される「評価替え」で更新されます。評価替えは基準年度ごとに一斉におこなわれ、市町村が定めた評価基準に基づいて算定されるため、個別の建物ごとに詳細な現地調査がおこなわれるわけではありません。

その結果、実際の老朽化の進み具合や不動産市場の動きと、評価額に差が生じる場合もあります。こうした評価の周期を理解しておくと、新築やリフォーム後の固定資産税の変化を事前に見通しやすくなるでしょう。

都市計画税とは

都市計画区域内に所在する土地や建物には、固定資産税に加えて都市計画税が課される場合があります。都市計画税は、道路や公園などの都市整備事業の財源として用いられる目的税です。

税率は0.3％と法律で上限が定められており、多くの自治体では上限税率が適用されるでしょう。実務上は、固定資産税と都市計画税を合算した金額を、固定資産税と呼ぶ場合も少なくありません。

床暖房の固定資産税の計算方法

床暖房を設置した場合の固定資産税は、建物全体の税額とは別に、床暖房設備が評価にどのように反映されるかを考えると、おおよその目安を把握できます。なお、床暖房そのものに独立した税金がかかるわけではありません。評価上は設備の一部として扱われ、設置面積や付帯設備の内容によって評価額が上乗せされる仕組みです。
住宅の固定資産税は、新築後１年以内に自治体の職員による家屋調査をもとに算出されます。
家屋調査では、総務省が告示する「固定資産評価基準 第２章 家屋」をもとに点数化していて、グレードが高い建材・設備ほど点数が高いです。

床暖房の固定資産税と都市計画税の計算式

床暖房の固定資産税の計算式は、次のとおりです。
設備点数 × 設備グレード（値段） × 1.4%

これで１平方メートルあたりの固定資産税相当額を計算できます。続いて、１平方メートルあたりの固定資産税相当額を想定し、それに設置面積をかけて税額の目安を計算しましょう。床暖房専用の給湯器や熱源機器がある場合は、その分の固定資産税も加算されます。計算式は次のとおり。
床暖房１平方メートルあたりの固定資産税相当額 × 床暖房の設置面積 ＋ 床暖房用熱源設備の固定資産税

なお、市街化区域など都市計画区域内にある建物では、都市計画税もあわせて考慮しましょう。都市計画税も評価額をもとに算出されるため、床暖房による評価増加分が反映される点は固定資産税と同じです。計算式は次のようになります。

床暖房１平方メートルあたりの都市計画税相当額 × 床暖房の設置面積 ＋ 床暖房用熱源設備の都市計画税

床暖房の固定資産税と都市計画税の計算例

「固定資産評価基準 第２章 家屋」より 床暖房の設備点数は15,420点です。グレードを普通と仮定すると、床暖房１平方メートルあたりの固定資産税相当額は次の計算式で求められます。
15,420点 ×１（グレード普通）× 1.4% ＝ 約215円

次の条件で、固定資産税と都市計画税を計算してみましょう。

〈条件〉

固定資産税：
215円 × 30平方メートル ＋ 2,500円 ＝ 8,950円
都市計画税：
50円 × 30平方メートル ＋ 550円 ＝ 2,050円

合計で約１万1,000円が床暖房による年間税負担の目安になります。
なお、床暖房専用の給湯器や熱源機器を設けず、既存の給湯設備と兼用する場合は、機器分の評価が加算されません。その場合、固定資産税・都市計画税の増加を抑えられるでしょう。床暖房設置では、快適性だけでなく将来の税負担まで含めて設備計画を立てるとよいでしょう。

床暖房の固定資産税を抑えるための工夫

床暖房は冬場の快適性を大きく高めてくれる設備です。その一方で設置すると固定資産税が高くなると聞くと、導入をためらう方もいるでしょう。実際、内容次第では固定資産税額に大きな影響を与えます。

ただし、床暖房を導入すると必ず固定資産税が大幅に上がるわけではありません。設置方法や仕様、他の設備との組み合わせを工夫すれば、快適性を確保しながら税負担を抑えられます。そこで本章では、床暖房の固定資産税をできるだけ抑えるための具体的な工夫を５つの視点から見ていきましょう。

床暖房の設置面積を必要最小限に抑える

床暖房にかかる固定資産税を抑えるためには、床暖房を設置する広さを見直す方法が有効です。床暖房は、設置面積が広くなるほど評価額が上がる仕組みになっているため、同じ設備でも施工範囲によって税額に大きな差が生じます。リビング全体や複数の部屋に床暖房を敷設していると、毎年の固定資産税や都市計画税の負担も大きくなるでしょう。

そこで、床暖房の設置を人が長時間滞在する場所に限定すると、税額を大きく抑えられます。具体的には、リビングのソファ周辺やダイニングテーブルの足元など、冷えを感じやすい部分に絞って設置するとよいでしょう。

床暖房は、広く敷くほど快適なイメージを持たれますが、断熱性能の高い住宅なら、部分的な設置でも十分な暖かさを確保できます。税負担を長期的に抑える視点からも、設置面積は慎重に検討しましょう。

床暖房の上に使う床材のグレードを見直す

床暖房の固定資産税は、暖房設備そのものだけでなく、その上に施工される床材の種類やグレードも評価額に影響します。床暖房が設置された部分は、「床暖房 ＋ 床仕上げ材」の形で評価されるため、高級な床材を選ぶほど税額が上がりやすくなります。

例えば、無垢材のフローリングは質感やデザイン性に優れていますが、評価単価は比較的高めに設定されています。一方、一般的な複合フローリングであれば、無垢材よりも評価額を抑えられるでしょう。さらにローコスト仕様の合板系フローリングを選べば、床部分にかかる固定資産税を大きく下げられます。

床暖房を設置する面積が広いほど、この差は無視できない金額になります。床暖房を導入する際は、設備だけでなく、その上に乗る仕上げ材まで含めて総合的に検討しましょう。

他の部分で高グレード設備を入れすぎない

床暖房部分の固定資産税を抑えても、住宅全体で高評価の設備を多く採用してしまうと、結果的に税負担は下がりません。固定資産税は建物全体の評価額をもとに算出されるため、一部でコストを抑えても、別の部分で評価が跳ね上がれば相殺されてしまうからです。

例えば、床暖房の上に使うフローリングを抑えても、屋根に高機能な一体型太陽光パネルを採用したり、外壁に高級タイルを全面使用したりすると、その分の評価額が加算されます。その結果、床暖房を導入する際に対策をしたにも関わらず、固定資産税の総額はほとんど変わらないという結果になりかねません。

固定資産税を意識するなら、住宅全体を一つのバランスと考えましょう。どうしてもこだわりたい部分には予算やグレードをかけ、それ以外は標準仕様に抑えるメリハリのある設計が、結果的に税負担の最適化につながります。

電気ヒーター式の床暖房を検討する

床暖房には大きく分けて、温水式と電気ヒーター式がありますが、固定資産税を抑えたい場合は後者が有利になるケースがあります。温水式床暖房は、床下の配管に温水を循環させる仕組みのため、給湯器などの熱源設備が必要です。この給湯器も建物の一部と評価されるため、床暖房本体に加えて追加の固定資産税や都市計画税が発生するでしょう。

一方、電気ヒーター式は電熱線などを使って床を直接暖める方式で、専用の給湯設備を必要としません。そのため、評価対象となる設備が少なくなり、結果として税負担を軽減しやすくなります。初期費用や設計のシンプルさでもメリットを感じる方は多いでしょう。

ただし、電気ヒーター式は温水式に比べて立ち上がりに時間がかかる点や、使用状況によっては電気代が高くなりやすい注意点もあります。メリットとデメリットを総合的に判断して、合理的な選択をしましょう。

家屋調査で内容を正確に伝えて課税ミスを防ぐ

床暖房の固定資産税対策で見落とされる可能性があるのが、家屋調査への対応です。先述のとおり、新築や住宅購入後には、市町村の担当者による家屋調査がおこなわれ、建物の構造や床面積、設備の種類や数量などが確認されます。この調査結果をもとに評価額が決まるため、内容に誤りがあれば、本来より高い税額が算定されてしまうかもしれません。

例えば、実際には一部屋分しか床暖房を設置していないにも関わらず、調査時の確認不足で広い面積があると判断されてしまえば、評価額は必要以上に高くなります。また、電気ヒーター式を選んだにも関わらず、温水式と誤認されれば、給湯器分の評価が加算されるおそれもあるでしょう。

こうした課税ミスを防ぐためには、家屋調査の際に床暖房の設置範囲や方式を正確に説明し、必要に応じて図面や仕様書を提示する対策が重要です。調査対応は手間に感じるかもしれませんが、適切に対応すれば必要以上の固定資産税を支払うリスクを避けられます。毎年の固定資産税に直結する重要なポイントのため、正しく調査を受けて課税ミスを防ぎましょう。

固定資産税が高くなる設備

ここまで、固定資産税の基本的な仕組みと、床暖房を設置した場合に税額がどのように算出されるのかを見てきました。固定資産税は床暖房だけで決まるものではなく、住宅に組み込まれる設備や仕様の選び方によっても評価額が変わります。

特に、建物と一つとなって機能する設備は、家の価値を高める要素と扱われやすく、その分、税額が上乗せされるケースも少なくありません。そこで本章では、床暖房以外にも固定資産税が高くなりやすい代表的な設備を取り上げ、それぞれなぜ評価額に影響するのかを解説します。

建物の構造・空間に関わる設備

固定資産税が高くなりやすい設備のなかで、建物の構造や空間に関わる設備は以下のとおりです。

鉄骨躯体

鉄骨躯体とは、柱や梁に鉄骨を用いた建物構造です。これは木造に比べて耐久性や耐震性が高く、長期間使用できるでしょう。固定資産税は、耐用年数が長く再建築価値が高い構造ほど評価額が上がる仕組みです。そのため、鉄骨造は木造よりも建物評価額が高くなりやすく、結果、固定資産税が上昇する要因になります。

地下室や屋上バルコニー

地下室や屋上バルコニーは、建物に付加された特別な空間です。居室に利用できる地下室や、構造体のために造られた屋上バルコニーは、施工コストが高く、建物の付加価値を高めます。そのため固定資産税評価では、床面積や建物の機能向上として評価対象となり、税額が上がる可能性があるでしょう。

ビルトインガレージ

ビルトインガレージは、建物内部に車庫を組み込んだ構造です。独立したカーポートと異なり、建物と一体化しているため、建物本体の床面積や構造として評価されます。居住スペースと同様に、恒久的な建築物とみなされるため、固定資産税の評価額を押し上げるでしょう。

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外装・屋根に関わる設備

固定資産税が高くなりやすい設備のなかで、外装や屋根に関わる設備は以下のとおりです。

外装タイル

外装タイルは、サイディングなどと比べて耐久性や耐候性が高く、見た目も高級感のある外装になります。材料費や施工費が高いため、建物の再建築価格が上昇しやすくなります。固定資産税は再建築価値を基準に評価されるため、外装タイルを採用すると建物評価額が高くなるでしょう。

天窓（トップライト）

天窓は、屋根部分に設ける採光用の窓で、室内を明るくする設備です。構造的に屋根を加工して設置するため、建物と一体化した恒久設備として扱われます。施工の手間やコストが評価に反映されやすく、標準的な住宅仕様を超える要素となり、固定資産税が上がるでしょう。

屋根一体式太陽光パネル

屋根一体式太陽光パネルは、屋根材そのものになって太陽光発電設備を組み込むタイプです。あと付け型と異なり、建物の一部として評価される場合が多く、建物の価値を高める設備と判断されやすくなるでしょう。その結果、建物評価額が上昇しやすくなります。

空調・暖房に関わる設備

固定資産税が高くなりやすい設備のひとつとして、空調・暖房も挙げられます。床暖房もこれに含まれますが、床暖房以外の設備としてビルトインエアコンがあります。ビルトインエアコンは、天井や壁に組み込むタイプの空調設備で、取り外しが容易な壁かけエアコンと異なり、建物と一体化した恒久設備とみられます。そのため建物評価の対象となりやすく、設備グレードによっては固定資産税評価額を上げる要因になります。

水回り設備のグレードアップ

固定資産税が高くなりやすい水回りに関わる設備は、以下が挙げられます。

ユニットバス（浴室）のグレードアップ

高機能なユニットバスは、断熱性能や機能が充実しており、標準仕様よりも施工費が高くなります。設備の質や再建築価格が固定資産税の評価に影響するため、高グレードな浴室は建物価値を押し上げるでしょう。

システムキッチン（高級仕様）

高級仕様のシステムキッチンは、収納力や素材、設備機能に優れています。建物と一体で設置され、簡単に交換できない点から、固定資産税では住宅設備と評価されやすいでしょう。そのため、標準的なキッチンより評価額が高くなり、固定資産税増加につながるかもしれません。

浴室暖房乾燥機

浴室暖房乾燥機は、入浴時の快適性や洗濯物乾燥が目的です。換気設備と一体化して設置されるため、建物付属設備として評価されやすくなります。一般的な換気扇より高機能な点が考慮されると、固定資産税評価額を上げる要因になります。

付加価値の高い特殊設備

固定資産税が高くなりやすい設備のなかで、付加価値の高い特殊設備は次のとおりです。

ホームエレベーター

ホームエレベーターは、主に二世帯住宅や高齢者対応住宅に設置される設備です。建物の構造に組み込まれるため、あとから簡単に撤去できず、恒久的な設備となりやすいでしょう。設置コストも高く、利便性向上が評価され、固定資産税の評価額が上がりやすくなります。

防音室・シアタールーム

防音室やシアタールームは、防音工事や特別な内装仕様を施した空間です。通常の居室より施工費が高く、建物の付加価値を高める要素になります。そのため、固定資産税では再建築価格上昇の要因になり、結果的に税額が高くなるかもしれません。

床暖房の固定資産税に関するよくある質問

床暖房の固定資産税に関するよくある質問をまとめました。

固定資産税とはどのような税金？

固定資産税は、土地・建物・償却資産を所有する人に毎年課される地方税です。建物の評価額は再建築価格方式により、構造や床面積、設備のグレードなどを基準に決定され、評価額に税率をかけて算出されます。

床暖房の固定資産税の計算式は？

床暖房の１平方メートルあたりの固定資産税相当額：設備点数 × 設備グレード × 1.4%
固定資産税：床暖房１平方メートルあたりの固定資産税相当額 × 床暖房の設置面積 ＋ 床暖房用熱源設備の固定資産税
都市計画税：床暖房１平方メートルあたりの都市計画税相当額 × 床暖房の設置面積 ＋ 床暖房用熱源設備の都市計画税

なお、設備点数は「固定資産評価基準 第２章 家屋」より確認することができます。

固定資産税が高くなる設備は何？

鉄骨造や地下室、ビルトインガレージなどの構造要素に加え、外装タイルや天窓、屋根一体型太陽光パネルは評価額を押し上げやすい設備です。さらに、ビルトインエアコンや全館空調、高グレードな浴室・キッチン、ホームエレベーターや防音室なども、建物の付加価値として評価され、固定資産税が高くなりやすいでしょう。固定資産税は床暖房だけでなく、建物と一体化した設備や仕様によっても大きく左右されます。

床暖房の固定資産税を抑えるにはどのようにすればいい？

床暖房の固定資産税は、設置面積や床材のグレード、熱源設備の種類などによって左右されます。負担を抑えるには、設置範囲を必要最小限に絞り、床材や他設備のグレードを抑える工夫が有効です。

また、給湯器を必要としない電気ヒーター式を選ぶと、評価額を下げられる場合もあるでしょう。さらに、家屋調査で内容を正確に伝えて課税ミスを防ぎ、不要な税負担を避ける対策も有効です。

まとめ

固定資産税は、土地や建物を所有している限り毎年かかる税金で、建物の場合は構造や設備の内容によって評価額が決まります。床暖房は単独で課税される設備ではありません。しかし、建物の一部として評価額に反映されるため、設置面積や設備グレード、専用の熱源機器の有無によって固定資産税や都市計画税が増える点に注意が必要です。

また、床暖房以外にも高付加価値な設備や構造は、税額を押し上げる要因になります。将来の税負担を抑えるには、床暖房の設置範囲や仕様を見極め、設備選びや申告内容を工夫しましょう。快適性と税負担のバランスを意識した住まい計画が、長期的な安心につながります。