土地なしでも注文住宅は建てられる？流れと注意点を解説

土地がなくても注文住宅を建てられる？

土地がなくても、土地探しをすれば注文住宅の建築は可能です。住宅は土地がなければ建築できないため、家のプラン作りと並行して土地を探します。そして、希望の土地が購入できたら、その土地に注文住宅を建築します。

しかし、家づくりと土地探しを並行するには土地の売買契約や住宅ローンなど、多くの手続きが必要です。そのため、どのように進めていくのか理解しておかなければなりません。建築に必要な手続きや手順を理解することは、土地なしで注文住宅を手に入れる重要なポイントとなります。

土地なしで注文住宅を建てる場合の流れ

土地なしで注文住宅を建てる場合、以下のステップで進めます。

• STEP 1どこに住むか、どんな家にするかイメージする
• STEP 2土地と住宅の予算を決める
• STEP 3ハウスメーカーを決める
• STEP 4土地を探す
• STEP 5住宅の設計プランを決定する
• STEP 6土地や住宅の売買契約を結ぶ
• STEP 7住宅ローンの審査を進める
• STEP 8着工～引き渡し

以下では各ステップで何をしたらいいのか、何に気を付ければいいのか解説します。手順ごとのポイントを押さえ、スムーズなマイホーム建築を実現しましょう。なお、流れについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

家づくり、何から始める？注文住宅の失敗しないステップガイド

家づくりに失敗したくないといっても、「まず何から始めればいいのかわからない」と悩んでいる人は多いでしょう。家を建てる方法がわからずに家づくりすると、イメージと違った建物になり、注文住宅の建築を後悔するかもしれません。家づくりに失敗しないためにも、まず注文住宅の建築の流れを知っておきましょう。

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STEP 1：どこに住むか、どんな家にするかイメージする

まずはどこに住むのか、どんな家にしたいのか、家族と相談しつつイメージを固めましょう。イメージする際には、以下の点に注意しながら進めていきます。

• 土地と住宅はセットでプランニングする
• 住む場所は利便性やエリアの特徴を総合的に見る

なお、理想的な土地・住宅をイメージするポイントを知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください。

注文住宅を建てる時の注意点は？理想の家づくりのためのポイントを詳しく解説

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注文住宅でおすすめの間取りは？失敗しないために重視すべきポイントやアイデアを紹介

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土地と住宅はセットでプランニングする

注文住宅のイメージを固める際には、土地とセットにしてプランニングしましょう。

例えば、日当たりのよい住宅を建築しようと考えているのであれば、利便性の高い駅前の狭小地よりも土地の広い郊外のほうが相性はいいはずです。日当たりのよい住宅と利便性の高い土地というかみ合わない組み合わせでイメージしてしまうと、建物完成後に日当たりの悪さに不満を抱くかもしれません。土地と住宅、それぞれのイメージがマッチしているか検討すれば、理想の住宅像がみえてくるはずです。

住む場所は利便性やエリアの特徴を総合的に見る

土地を探す前に住む場所の利便性や特徴を把握しておき、希望の土地か総合的に判断できる状態にしましょう。総合的に判断するためには、以下の要素を理解する必要があります。

理想の土地のイメージが固まったら、具体的に土地を探します。しかし、すべての条件を満たす土地は存在しないと考えたほうがよいでしょう。総合的に見たうえで、買うかを判断しなければなりません。その際に、どのような要素を基準とすればよいのか理解していれば、正しい判断ができるようになります。

なお、土地探しのコツについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

土地探しのコツとは？基礎知識や選ぶ際に押さえておきたいポイントを解説

同じような土地に見えても予算内で理想通りの家が建てられる土地もあれば、建物を建てようと思ったときに余計な費用がかかってしまう土地もあります。

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STEP 2：土地と住宅の予算を決める

土地と注文住宅のイメージが固まったら、それぞれの予算を決めて具体的な検討に入ります。土地購入にも注文住宅建築にも費用がかかるため、それぞれの予算を決め予算内で収まる土地がないか探しましょう。ただし、土地購入の予算を決めるには土地の相場と購入費用、注文住宅の建築予算を決めるには建物の相場、諸経費を調べなければなりません。これらの金額について正確な相場を知りたいなら、不動産会社や建築会社に聞くとよいでしょう。相場と費用を聞けば、予算を決めやすくなるはずです。

なお、注文住宅の相場をまず自分で調べておきたいと考える方は、以下の記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください。

注文住宅の相場は？価格別の特徴や予算を組むポイントを解説

注文住宅は、建売住宅や分譲住宅と比べて家づくりや土地探しの自由度が高い反面、かかる費用がわかりにくい特徴があります。間取りや仕様、設備の打合せで、

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土地と住宅の予算配分に注意する

土地と住宅の予算を決める際には、それぞれの予算配分に注意しなければなりません。土地にお金をかけすぎると希望する建物が建たなくなり、建物にお金を使いすぎると希望の条件の土地が買えません。一般的には、以下のように配分するのが理想とされています。

全体の予算が8,000万円だった場合、土地は2,000万円～2,400万円、建物は5,600万円～6,000万円程度となります。もちろん、探している土地、建築したい建物によって予算の比率は変わるため、理想の割合は目安と考えておきましょう。

STEP 3：ハウスメーカーを決める

予算配分が決まったら、ハウスメーカー選びを始めます。ハウスメーカー選びは住宅に大きな影響を与えるため、以下の内容を比較しながら慎重に選びましょう。

各要素を判断する時は、イメージした理想の住まいを建築できるかで判断しましょう。例えば、西洋風の外観にこだわるなら、そのようなデザインに対応したハウスメーカーを選択します。

判断に困るようであれば、もう一度どのような住宅を建築したいのかイメージし直すとよいでしょう。建てたい家の条件を明確にできれば、ハウスメーカー選びがスムーズに進むはずです。

STEP 4：土地を探す

予算が決まったら、土地探しを開始します。土地探しする方法は、以下のようにいくつもあります。

どのような方法があるのか理解し、理想の土地を探していきましょう。

不動産情報サイトで探す

不動産情報サイトには多くの土地情報が掲載されており、どのような土地が売りに出されているのか簡単に探せます。特におすすめなのが、不動産情報サイト アットホームのような不動産ポータルサイトです。

不動産ポータルサイトとは、売り物件の情報やお役立ちコンテンツなどを掲載した総合サイトです。不動産のポータルサイトには多くの売り物件が掲載されており、条件を絞るだけで探している土地情報を検索できます。多くの売り土地の情報を得られるだけでなく、土地探しの手間が大幅に削減できるでしょう。

不動産会社で探す

不動産ポータルサイトで希望の土地が見つからなければ、不動産会社に土地情報がないか聞いてみましょう。不動産会社は独自のネットワークを持っており、そのつながりから情報を入手しています。情報のなかには、地主の意向によりインターネットや広告に掲載できないものもあったりします。どこに希望の土地情報があるかわからないため、大手不動産会社だけでなく、街の不動産会社にも相談するとよいでしょう。

ハウスメーカーに相談する

ハウスメーカーは多くの不動産会社とのパイプを持っており、土地探しを相談すると協力してくれます。ハウスメーカーは土地を持っていない人のために、不動産会社を通じて土地を探しているケースが少なくありません。そのため、ハウスメーカーに土地探しを相談すると、担当者が各会社に連絡し「適した土地はないか？」と声がけしてくれる可能性があるでしょう。

また、適した土地情報があると、土地にどのような建物を建てられるのか設計してくれることもあります。どのような建物が建築できるのかわかれば、土地購入後のイメージがつきやすくなるはずです。

現地で売地を探す

なかなか土地が見つからない場合、希望の地域を歩いて売地を探す方法があります。土地は売主の意向により、インターネットにも広告にも掲載されず、現地に看板が立てられているだけのケースもあるからです。

なお、現地で売地を探す場合は、周辺環境の調査と同時におこないましょう。現地で売地が見つかる可能性は高くなく、ただ歩くだけでは時間の無駄になるおそれもあります。今後に役立てるためにも、周辺施設や交通量、危険な箇所の有無などを見て回るとよいでしょう。

STEP 5：住宅の設計プランを決定する

購入を検討できるような土地が見つかったら、ハウスメーカーに住宅の設計プランを出してもらいましょう。条件のいい土地が見つかったとしても、希望の建物が建築できるとは限りません。そのため購入を決断する前に、まずはハウスメーカーに相談して設計プランを作成してもらいます。

設計プランを作成してもらう際には、おおよその内容で購入を判断することが大切です。もちろん詳細に打ち合わせをすれば、イメージと現実のギャップが小さくなるでしょう。しかし、決定に時間がかかってしまった結果、他の人に土地を購入されてしまうかもしれませんので注意しましょう。

STEP 6：土地や住宅の売買契約を結ぶ

見つけた土地に希望の建物が建築できるとわかったら、土地所有者に購入申込書を提出し土地の売買契約に進みます。また、土地の売買契約を進める際には、同時に住宅の建築請負契約を締結します。土地や建物の契約には金銭や書類を準備しなければならないため、必要な持ち物を不動産会社やハウスメーカーに聞いておきましょう。

STEP 7：住宅ローンの審査を進める

住宅ローンを使って土地購入と住宅建築を進める場合、融資の受け方によって手続きが変わります。

• 土地代と建築費を一本化する場合
• 土地代と建築費を別々にしてローンを組む場合

ここからは、上記の２パターンに分け、それぞれの進め方について解説します。

土地代と建築費を一本化する場合

住宅ローンを一本化する場合は、「つなぎ融資」か「分割融資」を利用します。つなぎ融資とは、土地購入費や建物の着工費用や中間金に支払いのために実行される融資です。住宅ローンは原則建物がないと融資してもらえないため、建物完成前に発生する費用をつなぎ融資でまかないます。

また、分割融資とは住宅ローンを分割し、土地購入と建物建築の2回に分けて実行される融資です。分割融資が認められる金融機関は多くないため、事前に利用できるか調べておく必要があります。

土地代と建築費を別々にしてローンを組む場合

土地代と建築費を別々にしてローンを組む場合は、「土地先行融資」を利用します。土地先行融資は一本の住宅ローンを先に実行してくれる融資であるため、土地に対しても低金利で融資を受けられるのが特徴です。その反面、土地を購入してから建物完成までに期間が設けられてしまうため、設計プランの打ち合わせを早急におこなわなければならないというデメリットがあります。

STEP 8：着工 ～ 引き渡し

土地の購入・引き渡しが終わったら、建物を着工し完成・引き渡しまで待ちましょう。入居できるタイミングは土地の引き渡しの長さ、建物の完成までの期間によって異なります。どの程度、引き渡しまで期間がかかるのか知りたい場合は、ハウスメーカーに聞いておくとよいでしょう。

また、建築工事中は近隣の人に、騒音や粉塵などで迷惑をかける可能性があります。そのため、ハウスメーカーと一緒に近隣への挨拶をしておきましょう。安心して新生活を始めるためにも、近隣トラブルにならないように配慮しておくことが大切です。

土地なしで注文住宅を建てる場合のポイント

土地なしで注文住宅を建てる場合、以下の点に注意しましょう。

• 建築条件付き土地はメリットとデメリットがある
• 費用の支払いが複数回に分かれる

それでは、どのような点に注意すればよいのか見ていきましょう。

建築条件付き土地はメリットとデメリットがある

建築条件付き土地とは、以下の制限がついた土地です。

• 売主もしくは売主指定の会社で建物を建てること
• 土地売買契約から一定期間内に建築請負契約を締結すること

建築条件付き土地は建築会社が所有していることもあり、その所有している会社で建物を建てるのが一般的です。建築会社の判断により購入した土地であり、立地がよいケースが多いです。しかし、メリットの他にもデメリットもあるため、どのような特徴を持っているのか理解して購入する必要があります。建築条件付き土地を購入するメリット・デメリットは以下のとおりです。

【メリット】

• 建築条件のない土地と比べて価格が比較的安い
• 建物に仲介手数料がかからない
• 建築会社を探す手間がかからない

【デメリット】

• 一定の期間内に間取りや仕様を決めなければならない
• 建築会社を自由に選べない
• 相見積もりが取れない
• 注文住宅ほど自由度が高くないこともある

なお、建築条件付き土地について知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください。

建築条件付き土地とは？事前に知っておくべきデメリットとメリットについて解説

土地の購入を検討している時に気になった土地が、建築条件付き土地の場合があります。その際、「条件付き土地は、通常の土地と何が違うのだろう」

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費用の支払いが複数回に分かれることに注意

土地購入から注文住宅を建築するまでには、費用を何回も払わなければいけません。そのため、いつ何を払うのか理解しておく必要があります。土地購入や注文住宅の建築で支払う費用と支払い時期は、以下のとおりです。

【土地】

• 売買契約時：手付金・印紙代・仲介手数料の半金
• 引き渡し時：土地の残代金・仲介手数料の残金・登記費用

【注文住宅】

• 注文住宅契約時：契約金・印紙代
• 着工時：着工時金・建築確認申請費用・地盤調査費用・住宅性能評価取得費用
• 上棟時：中間金
• 引き渡し時：工事代金の残金・登記費用・ローン費用・火災保険料

費用をローンで支払う場合は手続きも増えるため、費用名や金額だけでなく、スケジュール管理もしっかりとおこなっておきましょう。

まとめ

土地を所持していなくても、注文住宅を建築することは可能です。ただし、土地購入と建物建築を同時並行して進めていく必要があり、どのような手続きをするのか、どのように進めていくのか理解しておくことが大切です。進め方がわかれば焦ることなく手続きが進められるでしょう。土地なしで注文住宅を建築しようと考えている方は、まずどのように進めていけばよいのか確認してから土地探しを始めてみましょう。