親の土地に家を建てる時に住宅ローンは組める？利用条件や注意点とかかる税金も徹底解説

親の土地に家を建てる場合に住宅ローンを利用できる？

結論をいうと、親の土地に家を建てる場合も住宅ローンを利用できます。ただし、このケースでは、土地の所有権や担保設定の問題が関わるため、一般的な住宅ローンと同様に考えてはなりません。条件を満たさなければ手続きが進まなくなるため、事前の確認が必要です。そこで本章では、親の土地に家を建てる時の条件を解説します。

条件１：親の土地を子どもが組む住宅ローンの担保に入れる

親の土地に家を建てる際に住宅ローンを利用するには、親の土地に担保設定ができなければなりません。住宅ローンを利用する際には、一般的に購入する土地や不動産に担保を設定します。親が所有する土地に家を建てる場合も例外ではなく、金融機関はその土地に担保を設定し、抵当権を設定することを住宅ローン契約の条件とするでしょう。ローンの返済が滞った際に、金融機関が担保となる土地を差し押さえ、貸し付けた資金を回収できるようにします。

しかし、親の土地がすでに別の借り入れのために担保設定されている場合、新たに住宅ローンの担保設定ができません。一つの土地に複数の担保が設定されると、万が一の際に金融機関が優先的に債権を回収できなくなるため、土地がすでに他のローンの担保となっている場合、住宅ローンの審査に通らない可能性が高まります。

さらに、住宅ローンの契約では、建物自体も担保に入れ、金融機関が債権を回収する際の選択肢を広げるでしょう。そのため、住宅ローンを申し込む際には、親の土地だけでなく、建物も担保設定できるか、確認しなければなりません。

親の土地に抵当権が設定されておらず、担保価値に問題がない場合には、住宅ローンの利用に支障はありません。しかし、土地がすでに他の借り入れの担保となっている場合や、建物の担保価値が十分でない場合には、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。事前に金融機関と相談し、条件を確認しておきましょう。

条件２：親に保証人になってもらう

住宅ローンを利用して親の土地に家を建てる場合、金融機関は追加の保証として親に連帯保証人を求める場合があります。連帯保証人になると、万が一、契約者がローンを返済できなくなった場合、親は代わりに住宅ローンの返済義務を負わなければなりません。連帯保証人とは、通常の保証人とは異なり、契約者の返済能力に関係なく、全額の返済義務を持つ立場の人です。ローン契約者が返済不能に陥った際、金融機関は連帯保証人に対しても返済を要求できるため、親にとっては大きな負担になるでしょう。

親が土地の名義人の場合、金融機関がその土地を担保に取ることと合わせて、親が連帯保証人の責任を負うことは一般的です。ただ、親が高齢だったり、十分な収入がない場合には、連帯保証人として認められない可能性もあります。そもそも親に連帯保証人になってもらうことは慎重に検討すべきでしょう。
もし親が住宅ローンの返済責任を負う場合、親の資産や老後の生活に大きな影響を与えかねません。親の土地に家を建てるために住宅ローンを利用する際、親が保証人になるかを検討するには十分に話し合い、互いに納得したうえで決定しましょう。

また、金融機関によっては親以外の保証人を立てる要請があったり、保証人なしでローンを組める場合もあります。まずは事前に金融機関と相談し、最適なローンの条件を確認しましょう。

親の土地に家を建てる場合に住宅ローンを利用する際の注意点

親の土地に家を建てる際に、住宅ローンを利用するにはいくつかの注意点があります。注意点を理解し、適切な準備をすればスムーズな融資を実現できます。本章では、親の土地に家を建てる時に、住宅ローンを利用する際の注意点を解説します。

注意点１：名義変更は住宅ローン返済が完了するまでできない

親の土地を担保にして住宅ローンを組むと、ローンを完済するまで土地や建物の名義変更ができません。そのため、兄弟姉妹がいる場合は事前に十分な話し合いをおこなわなければ、のちにトラブルに発展する可能性があります。

また、相続も慎重に考えておくべきです。特に親の資産が預貯金などではなく、担保にした土地しかない場合、相続時に親族間で対立するかもしれません。家がすでに建っている土地や担保設定された不動産を引き継ぎたいと考える人は少なく、多くの場合、相続分に相当する金銭で解決するでしょう。そのため、あらかじめ家族間で相続分配の話し合いをしておくことが賢明です。住宅ローンの返済が終わるまでは、土地や建物の名義変更ができない点を理解して計画を立てましょう。

注意点２：贈与や売買をすると税金が発生する

親の土地に家を建てる際、住宅ローンの返済中でも贈与や売買すれば名義変更が可能です。しかし、贈与を選択すると贈与税や不動産取得税が発生します。売買の場合も、市場価格との差額に対する贈与税や親の譲渡所得税が課税されるでしょう。

また、名義変更時の登録免許税は相続時よりも高く設定されています。「相続時精算課税制度」を利用すれば、2,500万円以内の贈与に対する贈与税を免除できますが、相続時には相続税の対象となるため、課税のタイミングが変わるだけで税金の支払いは変わりません。

なお、相続時精算課税制度とは、生前贈与された財産を相続財産に加算し、相続税を計算する制度です。贈与税を支払っていても相続税の課税対象となるため注意しましょう。この制度を選択すると、小規模宅地等の特例が適用されなくなるリスクもあるため、慎重な検討が必要です。

注意点３：土地の所有状態によって税金がかかる

親の土地を借りて家を建てる際、土地の使用方法によって税負担が異なる点に注意が必要です。親の土地に家を建てる場合、一般的には無償で借りるか、固定資産税相当額の地代を支払うかの２択でしょう。

通常、土地を借りる際には「借地権」を取得し、権利金や地代を支払います。しかし、親から無償で借りる場合、通常の借地権とは異なり「使用貸借」の扱いです。親が所有する土地を使用貸借で借りている場合、相続税評価時に「貸宅地」ではなく「更地」として評価されます。この場合、地代を支払わなくても税務上の問題は生じません。しかし、借地権が設定されている土地は評価額を低く抑えられますが、使用貸借ではその優遇が受けられず、相続税の負担が増加する可能性があります。税金のかかり方は次章でみていきましょう。

親の土地に家を建てる時の税金は？

親の土地に家を建てる際に気にするべきことは、住宅ローンだけではありません。親の土地をどのように譲り受けるかで、異なる税金が発生する点を理解しておきましょう。一般的には親から無償で土地を借りるケースが多くなりますが、相続税対策では親の土地に二世帯住宅を建てる方法が有効です。本章では、親の土地を取得するパターンと税金を解説します。

無償で土地を譲り受けるパターン

親から土地を無償で譲り受ける場合、贈与税の課税対象になります。贈与税は、財産を贈与（無償で譲渡）した場合にかかり、このケースでは親から子どもに対して財産を贈与したとみなされます。土地の相続税評価額から基礎控除額（年間110万円）を差し引いた額に対して課税されます。例えば、親から譲り受けた土地の相続税評価額が500万円だった場合、基礎控除額110万円を差し引いた390万円に対して贈与税が課せられるでしょう。

さらに、土地を譲り受けると「不動産取得税」も発生します。不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。土地を購入する場合と同様に、譲り受けた土地にも不動産取得税は課税されるため、注意しましょう。

また、土地の相続税評価額は地域によって算出方法が異なります。市街地にある土地の場合、評価額は「路線価方式」によって計算されます。路線価方式は、土地が面している道路ごとに設定された路線価をもとにして、土地の価格を評価する方法です。

一方、市街地以外の土地の場合、評価額は「倍率方式」で計算されます。倍率方式は、土地の固定資産税評価額に地域ごとに設定された倍率をかけて評価額を算出する方法です。この方法は、市街地よりも評価額が低くなる傾向にありますが、それでも税金の負担が発生することに変わりはありません。

親から土地を無償で譲り受ける場合、これらの税金が発生するため、事前に税額を確認し、必要な資金を準備しておきましょう。税制は年度ごとに変更されるため、最新の税制に基づいて対策を講じなければなりません。

土地を格安で親から購入するパターン

親の土地を譲り受ける場合に無償だと問題が生じる時は、安く購入する方法を検討するかもしれません。しかし、親から土地を格安で購入する場合、別の税金が発生します。まず、譲渡価格と土地の時価の差額は「みなし贈与」の対象（相続税法第７条）になるでしょう。通常、時価よりも大幅に安い価格で土地を他人に売る可能性は低いため、差額部分は贈与とみなされ、贈与税が課される仕組みです。

例えば、時価3,000万円の土地を子どもが1,000万円で購入した場合、通常の取引価格との差額は2,000万円です。この2,000万円の部分が「みなし贈与」となり、子どもは贈与税を支払わなければなりません。
また、親は土地を譲渡したために「譲渡所得税」が課税されます。譲渡所得税は、土地を売却して得た利益に対してかかる税金で、親が土地を格安で売った場合は、時価との差額が譲渡所得として認識され、譲渡所得税が課せられるでしょう。

さらに、土地の購入に際しては「不動産取得税」が発生します。これは、土地の固定資産税評価額に基づいて計算されます。格安で購入しても、不動産取得税は固定資産税評価額に対して課税されるため、購入金額が安くても一定額の税金からは逃れられません。このように、親から土地を格安で購入しても、贈与税、不動産取得税、親には譲渡所得税が発生するため、事前に税金を十分に理解しておきましょう。

土地を親から無償で借りるパターン

親から土地を無償で借りる場合はどのようになるのでしょうか。通常、契約は「使用貸借契約（無償使用契約）」になりますが、これは権利金や地代などを支払わずに、親から土地を借りて家を建てる形態です。使用貸借契約は、土地を無償で借りるため、子どもに対して贈与税は課されません。

通常、第三者に土地を貸す場合、貸主は権利金や地代を受け取ります。このような金額は土地の使用に対する対価として扱われ、支払われた金額に基づいて贈与税が発生するかもしれません。しかし、親から無償で土地を借りる場合は、権利金や地代を支払わないため、贈与にはなりません。ただし、親が亡くなり相続が発生した場合、注意が必要です。

土地は親の相続財産となり、相続税が課されます。通常、第三者に貸し付けた土地には借地権が存在し、土地の相続税評価額が減少します。しかし、使用貸借の場合は借地権が発生しているとはみなされず、土地は「親の自用地」として評価されるでしょう。そのため、相続税評価額が下がらず、相続税が高くなる可能性があります。このように、親から土地を無償で借りる場合、贈与税が発生しない一方で、相続時には注意が必要な点に留意しましょう。

土地を親から有償で借りるパターン

親から有償で土地を借りる場合、支払う金額で税金の取り扱いが異なります。特に「権利金」や「地代」の支払い方法には注意しましょう。これらの支払いに関しては、贈与税は課せられませんが、親には所得税が課されます。そのため、親は受け取った金額に対して確定申告をおこなわなければなりません。

権利金とは、土地を借りる際に支払う一時金で、一般的には契約時に発生します。一方、地代は、土地を借りている期間中に毎月または定期的に支払う賃料です。親から土地を借りる際に、これらの費用を支払う場合、贈与税は課されませんが、親はその収入に対して所得税を支払わなければなりません。

しかし、地代だけを支払う場合、土地の取引が「使用貸借」ではなく「賃貸借」として扱われるため、権利金部分が「贈与」とみなされ、贈与税が課せられます。これは、地代のみでは貸借契約が成立したとみなされ、権利金が実質的に無償で譲渡されたことになるためです。

また、子どもが土地にかかる固定資産税を負担する場合もあります。これは「使用貸借」の範囲内として認められ、贈与税は課されません。つまり、親から土地を無償で借りる場合でも、固定資産税を支払うことは問題ないとされています。

親から有償で土地を借りたあと、親が亡くなり相続が発生した際には、土地にかかる相続税が課されます。この場合、土地の相続税評価額は「借地権割合」を差し引いて計算されるため、相続税評価額が低くなる点がメリットです。しかし、権利金や地代として受け取った金額は親の相続財産になり、遺産総額が増えるため、相続税が高くなるかもしれません。このように、親から有償で土地を借りる際は、税金の取り扱いをよく理解し、適切な手続きをおこないましょう。

二世帯住宅を親の土地に建てるパターン

親の土地に二世帯住宅を建てる場合、土地の名義は親のままで、建物部分が親と子どもの共有名義になることが一般的です。このため、親の土地に対して贈与税は課されません。しかし、親が亡くなり相続が発生した際、その土地の相続税評価額は相続税の課税対象となります。

相続税の負担を軽減する方法の一つは、「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」の適用です。この特例を利用するためには、親の土地に住み続けなければなりません。例えば、親が所有する土地に二世帯住宅を建てて、相続人（子ども）が親と同居している場合、相続時にその子どもがその土地を取得すると、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられます。

小規模宅地等の特例とは、相続税の課税対象となる土地の相続税評価額を、最大で80％減額できる制度。この特例は上限面積330平方メートルまでの土地に対して適用されます。例えば、親名義の土地が1,000平方メートルで評価額が１億円の場合をシミュレーションしてみましょう。

土地評価額（１億円）を相続した場合の減額分
１億円×330平方メートル/1,000平方メートル×80％＝2,640万円

そのため、課税対象額は
１億円－2,640万円＝7,360万円
となります。

ただし、この特例を適用するためには、いくつかの条件をクリアしなければなりません。特に注意すべきケースは、二世帯住宅の建物部分が「区分所有登記」されている場合です。この場合、特例の適用が受けられなくなります。区分所有登記とは、建物の一部を分けた所有権登記を意味し、これをおこなうと特例の適用対象外となるため、事前に確認しておきましょう。

親の土地に家を建てる際の住宅ローンに関するよくある質問

親の土地に家を建てる際の住宅ローンに関するよくある質問をまとめました。

親の土地に家を建てる場合に住宅ローンを利用できる？

親の土地に家を建てる際、住宅ローンの利用は可能ですが、条件が重要です。まず、親の土地に担保設定できる点が前提となります。土地が他のローンの担保に設定されていると、新たに担保を設定できず、住宅ローンの審査に通らないかもしれません。また、建物部分にも担保設定が必要です。次に、親が保証人になる場合、連帯保証人になる親が返済責任を負う可能性があります。親が高齢だったり、収入が十分でない場合は、連帯保証人として立てることが難しいかもしれません。親が保証人になるかは慎重に話し合い、条件を確認しましょう。

親の土地に家を建てる場合に住宅ローンを利用する注意点は？

まず、住宅ローンを組んだ場合、返済が完了するまで土地や建物の名義変更ができません。そのため、相続や親族間でのトラブルを避けるために、事前に話し合いが必要です。また、名義変更をする際に贈与や売買を選ぶと、贈与税や譲渡所得税、不動産取得税が発生します。相続時精算課税制度を利用すると贈与税を免除できますが、相続税の対象となるため注意しなければなりません。さらに、土地の借り方によって税負担が異なり、無償で借りる場合は相続税評価が不利になる可能性があります。

親の土地に家を建てる時の税金は？

親の土地に家を建てる場合、土地の取得方法によって異なる税金が発生します。土地の取得方法と税金のパターンは以下です。
１.無償で土地を譲り受ける場合
贈与税が課され、土地に対して不動産取得税も発生します。
２.格安で土地を購入する場合
時価との差額が贈与とみなされ、贈与税が課されます。さらに親には譲渡所得税が課税されるため注意が必要です。
３.無償で土地を借りる場合
贈与税は発生しませんが、相続時に土地の相続税評価額が下がらず、税負担が増加する可能性があるため、注意しましょう。
４.有償で土地を借りる場合
権利金や地代に対して贈与税は課されませんが、親には所得税が課されます。また、地代のみを支払うと賃貸借扱いとなり、贈与税が課されるかもしれません。
５.親の土地に二世帯住宅を建てる場合
土地は親の名義のままで、相続時に「小規模宅地等の特例」が適用されると、相続税評価額を80%まで減額（上限面積330平方メートル）できます。ただし、区分所有登記があると特例が適用されません。
税金や相続時の負担を考慮して、それぞれのパターンを事前に確認しておくようにしましょう。

まとめ

親の土地に家を建てる際、住宅ローンを利用するには担保設定や保証人の条件確認が必要です。また、土地や建物の名義変更がローン完済までできない点を理解し、相続や贈与時の税負担を事前に考慮する点も欠かせません。

土地の取得方法で税金の種類や金額が大きく異なり、贈与税や不動産取得税、譲渡所得税などが発生する可能性があります。使用貸借なら贈与税は発生しませんが、相続時に不利になる点もあるため注意が必要です。

本記事を参考にして、親の土地を活用して家を建てる際のリスクを把握し、最適な選択をしましょう。計画的に準備を進め、将来的な相続問題や税金の負担を抑えながら、理想のマイホームを実現してください。