【賃貸借契約】更新料の注意点と契約時に押さえておきたいポイント

更新料とは、建物賃貸借契約の更新の際に、借主が貸主に対して支払う一時金のことを指します。

ここでいう賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
両者の違いは「更新の有無」です。

普通借家契約と定期借家契約には、両方とも「20○○年○月○日～20××年×月×日」のような契約期間が存在します。
普通借家契約では、契約期間満了時に契約を更新することが可能です。それに対して、定期借家契約では契約期間満了時に確定的に契約が終了します。
定期借家契約には更新という概念がなく、仮に契約を延長したい場合には、協議の上、「再契約」ということになります。

よって、更新料は普通借家契約の場合しか発生しないことになりますが、借主の権利として更新することを選べる普通借家契約の方が有利といえるでしょう。

一般的な賃貸物件の場合、普通借家物件が多いです。
ただし、近年はシェアハウスやリロケーション(海外赴任中等の賃貸のこと)の物件で、定期借家契約の物件が増えつつあります。
物件を探す際は、普通借家契約か定期借家契約かも意識しておきましょう。

なお、契約更新時には、更新に関連する費用が存在しますので、紹介します。

更新料の相場は地域や物件によっても異なります。首都圏では更新料は2年に1度で家賃0.5～1カ月分が多いです。東京都の更新料の相場は2年に1度の1カ月分となっています。

京都府のように更新料が高く、1年に1度2カ月分を取るような地域がある一方で、更新料を取らない地域も多く、差があります。

更新料の相場は物件によっても異なります。都内は住宅や事務所の更新料は1カ月程度ですが、契約期間の長いテナントでは更新料が1～5カ月分と、更新料が高く定められているような物件もあります。

日本全国の更新料の相場 ～徴収割合と平均金額～

更新料は商習慣で発生している金銭であり、法律上の根拠はありません。ただし、契約書で更新料に関する取決め事項(更新料特約)があれば、契約上の支払義務はあります。

更新料については、更新料特約が消費者契約法に該当して無効ではないかという裁判がありましたが、結果は「有効」であると判断されました。この判例は、更新料の額が賃料の額や更新される期間などに照らし高額すぎる等の特段の事情がない限り、更新料特約は有効であると認めた最高裁判決です。

【最高裁第二小法廷平23.7.15判決の要旨】

更新料に関しては、交渉すること自体は可能です。

更新料そのものを交渉することは少ないですが、借主から家賃減額交渉を申し出ることはよくあります。借地借家法では、賃料が周辺類似の物件に比べて高い場合、更新時期に限らず借主からいつでも賃料減額請求できることが定められています。

【借地借家法第32条　借賃増減請求権】

そのため、「更新料」にフォーカスするのではなく、まずは法律で明記されている賃料減額請求権を行使して家賃交渉するのが基本です。例えば家賃減額を断られても、「では、更新料を免除して頂けませんか？」と二段構えで交渉すると更新料を下げてくれる可能性はあります。

また、分割払いについても、交渉できないという理由はありませんが、最初から更新料だけをフォーカスして交渉しても上手くいかないことが多いです。あくまでも法律で認められている賃料減額を主体とした交渉を行い、その結果、更新料の減額や分割払いといった条件を勝ち取るのがセオリーといえます。

賃貸物件を探す際には事前に更新料をチェックすることが重要です。ただし、更新料についてはチラシやインターネット広告には記載がない場合もあります。
そのため、更新料については物件案内時に不動産会社に直接確認しておきましょう。

以上、賃貸借契約の更新料について解説してきました。

更新料特約は、高過ぎない更新料であれば有効です。賃貸借契約を締結する際は、更新料の規定についてしっかりチェックするようにしましょう。