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専門家(FP)による住宅ローンコラム 気になる住宅ローンの選び方や借り方など、最新情報を交えご紹介します。

2012年12月13日 更新 金利だけにとらわれない、住宅ローンの組み方、選び方(2)

合田 菜実子

ローン返済負担は、「金利」、加えて前回(1)でお話しした「手数料、保証料などの額」によって大きく変わってきますが、このほかの「返済期間」や「毎月の返済額」「返済方法」など、「ローンをどのように組むか?」も重要なポイントになります。
今回は、安易に決めてしまいがちな「ローンの組み方」について考えてみましょう。

返済期間はどうする?

住宅ローンのご相談にみえる方の大半は、35年ローン。金融機関などは35年で資金プランを提案することが多いですが、月々の返済額が小さくなる反面、長期に渡って返済負担が続くことになり、35歳でローンを組んだとすれば、返済完了は70歳になってしまいます。老後資金のことも考えると、返済は収入がある間に終えたいですよね。意外に知らない方が多いのですが、大半のローンは、返済期間を1年単位で組むことが可能です。年齢やライフプランに合わせて無理のない返済期間を設定しましょう。

下記は、「フラット35利用者における返済期間の割合」に関する調査結果です。31年以上の期間でローン組む人が7割を超えています。

フラット35利用者の返済期間の割合(全国)

フラット35利用者の返済期間の割合(全国)

※平成24年度上半期の【フラット35】利用者調査結果データをもとに作成

ローンを35年で組んだ場合と30年・25年で組んだ場合の比較
(借入額3,000万円、利率2%、全期間固定金利型、元利均等返済、ボーナス支払い無しのケース

期間 月々返済額 総支払額 総支払利息 支払い利息割合
35年 99,378円 41,738,760円 11,738,760円 28.1%
30年
(35年との比較)
110,885円
(+11,507円)
39,918,600円
(▲1,820,160円)
9,918,600円
(▲1,820,160円)
24.8%
(▲3.3%)
25年
(35年との比較)
127,156円
(+27,778円)
38,146,800円
(▲3,591,960円)
8,146,800円
(▲3,591,960円)
21.4%
(▲6.7%)

上記表を見ると、35年と比較して、30年の場合は総送支払利息(総支払額)が約180万円、25年ならば約360万円軽減できることが分かります。
返済期間を短くすれば、当然月々の返済額はアップしますが、「実際に返せるか」という観点から考えた場合、「今返せる額」で35年ローンを組むのが適切でしょうか?繰上げ返済するという方法もありますが、繰上げ返済のめど、具体的なプランはありますか?

定年までに完済できることを念頭に、返済できる額を算出しましょう。場合によっては、物件価格、借りる額自体を下げる必要性があるかもしれません。

「いくら借りられるか?」ではなく、「いくらなら返せるか?」がキーワードです。

月々の返済額は適切ですか? 今一度、家計の見直しを。

返済額を決定する際、「今までの家賃の額」を目安にされる方が多いようです。無理な返済計画はおすすめしませんが、「消費に無駄がないか」「家計支出を削ってローン返済費用が捻出できないか」等、マイホーム購入のタイミングで家計の見直しをする必要があります。

先ほどのシミュレーションによると、ローン期間を35年から30年に短縮することにより、毎月の返済額が約11,000円アップしています。逆に考えると、毎月の返済額をそれだけ増やすことによって、返済期間を短縮できる、利息を軽減できるということになります。

特に効果が期待できる「保険の見直し」方法について見てみましょう。

個人年金保険等、貯蓄型の保険の見直し

仮に、毎月11,000円の保険料を払っているとすれば、その保険を解約し、住宅ローンに充当して5年ローン期間を短くすることにより、利息を182万円軽減できることになります。
ご加入の保険商品が30年間で182万円利息がつくものでなければ、保険で貯蓄するよりも、同じ額を住宅ローンに充当した方が有利ということになります。

ローン契約者の生命保険の見直し

団体信用生命保険に加入し、その後ローン契約者に万が一のことがあれば、ローン返済義務が免除されます。大きな死亡保障の保険に加入している場合は、必要保障額を下げても良いかもしれません。削減した保険料を住宅ローンに充当すれば、ローンの返済負担を軽減できます。

返済方法は適切ですか?

住宅ローンの返済方法としては、毎月の返済額が一定である「元利均等返済」と、元金分が毎回一定で毎月の返済額が次第に減っていく「元金均等返済」があります。
「元利均等返済」は返済計画が立てやすい反面、返済当初は利息分の割合が大きく、元金がなかなか減らないというデメリットがあります。逆に、「元金均等返済」は、当初の返済額は大きいですが、元金の減りが早いため、総返済額は「元利均等返済」よりも少なくなります。

フラット35利用者の返済方法の割合(全国)

フラット35利用者の返済方法の割合(全国)

※平成24年度上半期の【フラット35】利用者調査結果データをもとに作成

民間のローンにおいても、元利均等返済が主流になっています。ただ、最近は元金均等返済を取り扱う金融機関も増加しつつあり、利息負担が少ない元金均等返済を利用する人が増えているようです。

住宅ローンの組み方はさまざまですが、どれを選ぶのがベストかは人それぞれ違います。
まずは、「家計の見直しを行って現状を把握」し、そして「将来のキャッシュフロー」を作ってみましょう。お子さま様の教育費の負担が大きくなる頃に返済が厳しくなる可能性もあります。また、返済額を増やしても、意外にゆとりがあることに気付くかもしれません。

住宅ローンは長期に渡って返済が続きます。現状だけでなく「将来に渡り返済が可能であるか?」を、しっかり考慮した上で、プランを組みましょう。

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