共益費とは？管理費とは違う？使われ方や相場をわかりやすく解説！

共益費とは？

共益費とは、先ほども少し触れたように、一つの建物を共同利用する際に各自で負担する維持費用を指します。集合住宅でいえば、実際に借りる部屋だけでなく、エントランス・廊下・エレベーターなどは入居者全員が使うものです。こうした共用部分や建物全体の設備を運営するのにも、コストはかかっています。例えば建物内がキレイに保たれていたり、設備が不具合なく動いていたりするのは、きちんとお金をかけて各種運営や保守点検などをおこなっているためです。

このような建物の維持管理に向けて発生する費用を、入居者全員で分け合って負担する共益費として集めることで、心地よく暮らせる住まいを実現しています。ちなみに具体的な金額として、特に法的な規定などはなく、大家さん（オーナー）や不動産会社側で自由に設定が可能です。

共益費と管理費の違い

管理費とは、一般的には分譲マンションにおいて、建物全体の敷地・設備や共用部分などの維持にかかる費用を指します。例えば管理人が配置される物件なら、その人件費も管理費に含まれます。共益費も管理費も、同じく建物そのものの維持管理に使用されるので、いずれもほぼ同等の意味と考えて問題ありません。共益費と管理費のどちらも発生していて、各々の用途が明確にされていないケースがあれば、重複して請求されている可能性もあるので要注意です。

共益費の用途

共益費の使い方としては、金額設定と同様に、法的なルールなどの決まりはありません。共益費がどう使用されるかは、基本的に各物件の大家さんや不動産会社の裁量次第で、建物内の設備や機能性によって変わるのが一般的です。以下から、共益費の具体的な用途例も見ていきましょう。

共用部分の維持・管理

よくある集合住宅の共用部分としては、エントランス・エレベーター・廊下・階段・オートロック・植え込み・ゴミ置き場など。これらの共用部分の運営や維持をしていくために、次のような費用が使われます。

共用設備の保守点検項目

共用設備は、定期的な保守点検を通じて、常に安全かつ正常に稼働できるように管理されています。なお集合住宅の保守点検項目としては、主に以下のような例が挙げられます。

共益費の相場は？

共益費は、物件のグレードが高くなるほど高額になる傾向にあり、家賃に応じて金額が上がりやすいのが一般的です。なお共益費の相場は、以下の早見表に示しているので、目安にしてみてください。

上記の表のように、共益費は家賃の５％～10％で設定されるのが大体の相場です。また共益費は建物全体の維持管理に必要な経費で、基本的には入居者負担によってまかないます。もし相場よりも金額が低い場合には、適切な運営がされているか・設備の機能性など、物件全体の状況を確認してみるのが無難です。もしくは共益費がない物件なら家賃に含まれているのが一般的ですが、どのような扱いになっているのか念のため問い合わせてみると、より安心でしょう。

共益費が相場より高くなるのはどんな時？

物件によっては、前述の相場に比べて、共益費が高めに設定されているケースもあります。物件を探しているなかで、もし共益費が高いと感じるようであれば、事前に高額になっている理由を確認してみましょう。共益費が上がりやすい背景として、よくあるのが次のような例です。

設備が充実している

共益費は共用部分にかかる維持管理費のため、設備が充実している分、費用が加算されるケースも多く見られます。例えばオートロックや宅配ボックスなど、設備自体が多かったり機能性が高かったりする場合。初期の導入費はもちろん、保守点検などにもコストがかかりやすく、共益費も上がってしまうことがあります。他にも、常駐の警備員や管理人などを配置している物件だと、人件費がプラスになって共益費が高くなることも。共益費が高額な分、物件の設備が豊富で過ごしやすいともいえますが、金額とのバランス感を見極めることも大切です。

共用部分が広い

共用部分が広いと、それだけ敷地面積も大きく、土地代がかかっていることが考えられます。さらに共用部分が広くなればなるほど、清掃にも労力や時間が取られやすいので、共益費がかさんでしまうことも。加えてエントランス・廊下・階段などの共用部分が広いと、電灯の数も増えることになるため、それにともなって光熱費も高くつきやすくなります。こうしたランニングコストがかかりやすい物件ほど、共益費も高くなりやすいでしょう。

住戸数が少ない

住戸数が少ない分、共益費を支払う人数がいないことになるため、各自の負担額は大きくなります。どうしても一人ずつの負担比率が高くなってしまうため、建物全体としての共益費は他の物件と変わりはなくても、各入居者への請求額が上がってしまっている可能性はあります。共益費が高く、金額に違和感がある時にはきちんと確認してみましょう。

共益費の値下げ交渉はできる？

共益費は、共用部分の維持管理には欠かせない必要経費であり、物件を運営する管理者にとっては重要な収入源の一つとなるもの。共益費の金額交渉自体は可能ではあるものの、大幅な値下げには応じてもらえないケースも見られます。仮に金額交渉をするのであれば、まずどの程度なら値下げができそうなのか、確認してみるとよいでしょう。もし共益費に納得できない場合には、金額だけでなく、管理内容の改善などをお願いする方法もあります。

「共益費込み」と「共益費別」の表示の違いは？

不動産情報サイトのなかには、各物件の掲載にあたり、共益費の表示方法が異なっている場合があります。具体的には、次のような書き分けをされている例が見られます。

（例）
A. 家賃に含むパターン：家賃７万円（共益費込み）
B. 家賃と別表示のパターン：家賃６万5,000円＋共益費5,000円

毎月家賃も共益費も支払うなら、はじめからAのように、合計金額を記載したほうが合理的かもしれません。しかしBのように、共益費を別にして示すのには理由があります。まずは不動産情報サイトに掲載する際、少しでも家賃を低く見せるために、共益費を分けて表示するケースです。不動産情報サイトでは、家賃別の検索機能も多く見られます。例えば検索軸が「○万円台」となっている場合、Aでは「７万円台」になってしまいますが、Bでは「６万円台」での検索が可能です。そうすることで、より多くの人に物件を見つけてもらいやすいメリットがあります。

もしくは入居に向けた敷金・礼金などの初期費用を下げるために、共益費を別途記載しているケースも。敷金・礼金などは、毎月の家賃をもとに算出するので、共益費を差し引くことで金額を抑えられます。では具体的にはどのようなイメージなのか、以下で詳しく見てみましょう。

「共益費別」のほうが初期費用はお得？

前述の例をもとに計算してみると、仮に敷金・礼金を家賃の２カ月分とした場合。Aでは家賃７万円×２カ月分＝計14万円の初期費用が必要です。しかし共益費分をあらかじめ差し引いたBでは、家賃６万5,000円×２カ月分＝計13万円となります。家賃が低いほうが初期費用もリーズナブルになるため、あえて共益費を分けて表示しているパターンもあります。ただ結局のところ、ここで見てきたAもBも、入居してから毎月支払う金額は同じです。

初期費用を少しでも安くしたい時には、共益費を別にした物件でコストを抑える方法もありますが、毎月の固定費は家賃との合計になるのできちんと頭に入れておきましょう。

共益費についてよくある質問

ここからは共益費でよくある疑問や懸念を、Q＆A方式でまとめていきます。

共益費に消費税はかかる？

共益費を決めるのは誰？

共益費は、各物件を管理する大家さん（オ―ナー）や不動産会社が決定するもので、金額の設定方法に特別なルールはありません。大家さんや不動産会社の判断で、自由に決められることになっています。

エレベーターを使用しない１階に住んでいる場合、共益費は安くなる？

「エレベーターを使わない１階だから」との理由で、共益費が割引になることはありません。エレベーターの使用頻度は、入居者ごとに判断するのが難しいためです。例えばエレベーターを使用する２階や３階に住んでいても、階段しか使わない場合もあります。エレベーターは誰がどう利用するか不明確なので、どの部屋でも一律に請求されます。

同じ建物内の物件で共益費は異なることがある？

すべての住戸で一律にしている物件もありますが、場合によっては各自の専有面積や入居時期に応じて、金額が変わるケースもあります。例えば、物件内で比較的広い部屋だと共益費が高くなったり、入居者が集まりにくい閑散期には共益費が下がったりなど。物件ごとに共益費の設定方法には違いがあり、一律ではないこともあります。

共益費に光熱費は含まれる？

基本的に共用部分の光熱費は共益費に含まれますが、通常は入居先となる専有部分は個人で別途支払います。なかには各部屋の水道光熱費などを共益費とする物件もありますが、その場合には「水道光熱費込み」などのように明記されるのが一般的です。

共益費はいつ払う？

一般的には、家賃と同じタイミングで支払います。どうしても家賃とは別で支払いたい場合には、あらかじめ大家さんや不動産会社に相談してみましょう。

共益費の支払いは拒否できる？

共益費は、入居者全員で公平に負担している必要経費であり、原則支払いの拒否はできません。共益費を支払わない場合には、契約違反として強制退去などが求められるリスクもあります。仮に管理体制に何か不服がある際には、まず希望する内容で対応してもらえるように交渉するのが無難です。

フリーレント期間中でも共益費は払う？

フリーレントとは、家賃の無料期間がある賃貸物件を指します。フリーレントで免除されるのは、原則家賃のみなので、共益費の支払いは発生するのが通常です。物件によっては共益費も無料となることもありますが、一般的には共益費は負担する必要があると覚えておきましょう。

まとめ

共益費は、建物全体を管理するのになくてはならない費用です。共益費を入居者で負担することで、エレベーターなどの設備が問題なく使えたり、清潔な空間で生活できたり、より快適な暮らしにつながります。共益費の金額はもちろん、内見時にはコストに見合った環境になっているのか、清掃具合や管理体制もチェックしておくことが大切。共益費をしっかりと支払う分、心地よい住まいで過ごせるのか、しっかりと確認しておきましょう。ぜひ本記事でご紹介したポイントを参考に、よりよい物件を見極めてみてくださいね。