賃貸物件の借主側からの中途解約について
契約期間と中途解約について
賃貸借契約には必ず契約期間が存在します。契約の更新は「2年ごと」のイメージがあると思いますが、それは契約期間が2年だからです。つまり、2年の契約期間が満了したので、「改めて契約を更新します」という意味になります。そのため、契約期間2年の満了を待たずに退去するということは、本来の契約内容から外れた、借主側からの解約申入れということになります。
しかし、賃貸物件からの退去は、転勤などの住み替えをせざるを得ない事情もあるので、必ず更新月に合わせて解約ができるわけではありません。このような事情から、大抵の賃貸借契約には、借主からの中途解約を認める条項が設けられており、契約満了日前に解約する場合でも、特にペナルティーなどは発生しません。ただし、予告（申入れ）期間などに決められたルールがあるので、それを守る必要があります。また、物件によっては「違約金」が発生するので、注意しましょう。
「違約金」について
借主側からの中途解約には、「違約金」が発生する場合があります。主に以下のようなケースが挙げられます。
【契約条項や特約に明記している】
前項のように、大半の物件では、契約内容に借主からの中途解約を認める条項があるので、契約期間の途中で退去しても問題はありません。しかし、同じく契約条項、もしくは特約として「途中解約時には賃借人は残存期間分の家賃に相当する金額を違約金として支払う」のような内容を盛り込んでいる場合があります。
これらはすべて、契約前の重要事項説明で宅地建物取引士から説明され、書面にもその記載があります。中途解約の場合は、事情は考慮されず例外なく違約金が発生するのかなど、疑問・不明点があるのなら必ず確認しましょう。
【短期解約の場合】
物件によっては、「新規契約から1年未満での解約については、賃借人は家賃1カ月分に相当する金額を違約金として支払う」のような特約を設けている場合があります。貸主側からすると、頻繁に退去されると空室リスクが高まる上、鍵交換やクリーニングなどの費用、新たな入居者を募集するための活動費用がかかるので、短期解約に対してリスクヘッジしているわけです。こちらも前項と同様、まずは重要事項説明時に確認しましょう。そして、何よりも短期で住み替える事態などにならないよう、物件選びの段階から「住みたい」と思える住まいを選びましょう。
契約前の「重要事項説明」について
中途解約で気を付けるべき点
借主から中途解約を申入れるときに気を付けるべき点を以下に挙げます。
【自動更新になっていないか】
契約期間の満了と更新の意思確認について、貸主から通知が送られてくる場合と、特に通知がなく自動更新になる場合があります。後者では、借主が契約期日を覚えていないと、そのまま次の契約期間に更新されます。特に更新料が発生しない場合は、気付くことが難しいかもしれません。いずれにしても、契約期間については、満了日をきちんと把握しておきましょう。
【解約予告期間の確認】
借主からの中途解約を認める物件のほとんどが、ルールとして「解約予告（申入れ）は必ず解約日の1カ月以上前に行うこと」としています。これは、貸主側からすると、なるべく空室の期間をつくりたくないので、退去日の前から次の入居者募集や準備を進めたいという事情によるものです。ですから、物件によっては「2カ月前」ということもあります。
解約予告と退去日は、住み替え先の入居日を考えて決める必要があります。いつ引っ越しても大丈夫という場合以外は、家賃の二重支払いなど、無駄な費用がかかってしまうことが考えられますから、解約予告の期間を確認し効率的な予定を立てましょう。
【解約予告は文面に残す】
一般的に解約予告の通知手段は指定されていませんが、電話よりメールの方がいいでしょう。FAXなどでも構いませんが、とにかく文面で残すことをおすすめします。なぜなら、解約予告の期間には定めがありますから、そのルールを守っていることの証拠によるということと、退去日を正しくお互いが認識できるからです。
【賃貸借契約】更新料の注意点と契約時に押さえておきたいポイント
