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STEP 3.住宅ローンについて知る

住宅ローン選びの基本 金利タイプを知ろう

住宅ローンを選ぶ時、最大のポイントとなるのが金利タイプです。次の三つの種類があるので、将来をしっかり見据えて自分に合うものを選ぶことが必要です。
変動型金利と全期間固定型金利、それに固定期間選択型金利の三タイプについてきちんと理解しましょう。

返済開始後も一定の条件で金利が変わる「変動型金利」

「変動型金利」は名前の通り、返済を開始した後もその時々の市場金利に応じて、一定の条件で借り入れ当初の金利が変わる仕組みの金利です。一般に固定型金利より金利が低くなっています。このタイプの金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年間変わらず、5年ごとに改定されます。この改定で返済額が増える場合には、「前返済額の1.25倍まで」という条件があります。

この金利タイプのメリットは、これから金利が低下する場合はそれに対応して当初の返済金利も低く下げられる点です。従って、「これから金利が下がりそうだ」と予想される局面で選ぶと有利です。反対に、金利が上がりそうだと予想されるような場合は、当初の金利が高くなるという不安があります。

当初の金利が変わらない「固定型金利」

返済が始まった後も当初決めた金利を変更しない仕組みの金利が「固定型金利」です。
この固定型金利には、二つのタイプがあります。一つは、返済終了までの全期間にわたって金利を変更しない「全期間固定型金利」。「フラット35」はこのタイプになります。
もう一つは、2年あるいは5年、10年といった一定期間だけ金利を変更せず、これら期間が終わると変動型金利に変わる「期間選択型固定金利」です。ただし、このタイプでも、期間終了後に再度固定型金利を選べるものもあります。

「変動型金利」と「固定型金利」のどちらを選ぶ?

「固定型金利」は、借り入れ時が低金利の市況だったとして、もしも将来金利が上がったとしても、借入時の金利は変わりません。従って、「契約時に総返済額が決まっていて将来も変わらない」という安心感と資金計画の立てやすさがメリットですが、「変動型金利」よりも利率が高くなります。

どのタイプの金利を選ぶかは、なかなか判断が難しいです。これは、今の金利が将来下がるか、あるいは上がるかという予想がとても難しいからです。将来の金利を予想して金利タイプを選ぶときには、借り入れる人の年齢や借入期間、その間のライフプランも大きく関係してきます。場合によっては、期間選択型固定金利の適用年数を何年にするかを考えたり、返済期間途中での借り換えを視野に入れることも必要になります。

その他の金利タイプ

その他の金利タイプには、「金利ミックス型」と呼ばれるものがあります。変動型金利と固定型金利を合わせたタイプの住宅ローンです。例えば、3,000万円の住宅ローンを金利ミックス型で組む場合には、変動型金利で1,500万円、固定型金利で1,500万円という契約を結ぶことになります。

また、変動型金利に伴う将来の金利上昇の不安を軽減するものとして、金利の上昇限度を定めた「上限金利設定型」と呼ばれるローンもあります。変動型金利のローン契約を結ぶとき、「これ以上はローンの金利を上げない」という上限を設定する仕組みの金利タイプです。

上限のない変動型金利に比べると金利は高めになりますが、「金利が天井知らずで上がるのでは」という不安を減らすメリットのある変動型金利です。
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