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専門家(FP)による住宅ローンコラム 気になる住宅ローンの選び方や借り方など、最新情報を交えご紹介します。

2009年7月7日 更新 意外と掛かる 住宅ローンの諸費用

松浦建二

マイホームを購入する時に利用する住宅ローンは、借り入れた元本に一定の条件で利息分を足して返済していくわけですが、それ以外に諸費用が必要になってきます。

最近は借り入れする金融機関によって必要な諸費用が異なることもあるので、どのような諸費用がいくらくらい必要になるのか?事前に知っておくことは住宅ローン選びの大事なポイントになります。

住宅ローンを借りるときに必要となる主な諸費用

  • 団体信用生命保険
  • 保証料
  • 融資事務手数料
  • 印紙税
  • 火災保険
  • 抵当権設定費用

1. 団体信用生命保険

借り入れた本人(=保険加入者)が死亡・高度障害状態になった時に、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債が弁済される制度です。残された家族にローンが残らないので、安心して住み続けることができます。

  • 原則、民間金融機関の住宅ローンは加入が条件ですが、フラット35は任意となっています。
  • 保険料は、原則、強制加入である民間金融期間の住宅ローンの場合は銀行負担(金利に含まれている)になり、フラット35の場合は借入金額1,000万円(借入者1人、元利均等返済、借入利率3.6%)あたり、初年度は年間35,800円が目安となります。
ポイント!
フラット35の保険料が平成21年4月に改定され、大幅に引き上げられました。団体信用生命保険は安心した生活を送っていくために必要ではあるものの、加入は任意であることから、代わりに生命保険会社の収入保障保険でカバーすることも可能です。加入中の保障内容を確認し、無駄のない保障を確保しましょう!

2. 保証料

住宅ローンを組む際に求められる連帯保証人を信用保証会社に引き受けてもらうための費用です。

  • もし、住宅ローンを返済できなくなった時には信用保証会社が肩代わりしますが、それで返済を免れるわけではありません。その後、信用保証会社へ返済をする必要があります。
  • 保証料の支払いには、「一括前払い型」と「金利組込み型」があります。
<一括前払い型>
銀行によって異なりますが、例えば、千葉銀行では借入金額1,000万円あたり35年返済206,880円、30年返済で191,370円となっています。
<金利組込み型>
多くの場合、借入金利に0.2%プラスされます。
ポイント!
住宅ローンの中にはフラット35など保証料を必要としないものもあります。他の諸費用やローン金利が同条件なら、保証料のない住宅ローンはかなりお得と言えます。

3. 融資事務手数料

住宅ローンを組む際の手続き費用です。銀行の住宅ローンは31,500円(消費税込)としている場合が多いです。

  • フラット35では取扱金融機関によって様々であり、31,500円の場合もあれば、融資額の2.1%のような場合もあります。仮に3,000万円借入れする場合は、手数料が63万円となります。
ポイント!
上記のように手数料は金融機関によってかなり異なります。手数料が高い代わりにローン金利が低いとか、保証料が不要な場合もあるので、トータルでの払込み額を比較してみると良いでしょう!

4. 印紙税

住宅ローンを組む際に契約する金銭消費貸借契約証書(ローン契約書)に印紙を貼る必要があります。
2009年4月1日現在の金額は以下の通りです。

契約書の掲載金額 印紙税額
1万円以上~10万円 200円
10万円超~50万円 400円
50万円超~100万円 1,000円
100万円超~500万円 2,000円
500万円超~1000万円 10,000円
1000万円超~5000万円 20,000円
5000万円超~1億円 60,000円

5. 火災保険

ローンの担保になる住宅には長期の火災保険を付ける必要があります。
住宅ローン手続きの際に銀行から提案がありますが、自分で損害保険会社を選ぶこともできます。

ポイント!
35年間の火災保険料は数十万円単位(建物の面積や構造体等によって異なる)になります。総コストは増えますが、一括で払うのではなく、年払いや月払いにすると初期の費用を抑えることができます。地震保険は強制加入ではありません。

6. 抵当権設定費用

抵当権を設定するための登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。

登録免許税

住宅の要件 税率
住宅について床面積が50㎡以上
中古住宅は築25年以内(木造は築20年以内)
融資額の0.1%
等の要件に該当 税率
上記以外の場合 融資額の0.4%
司法書士報酬
司法書士によって異なりますが、5万円程度の場合が多いようです。

7. その他の費用

融資したお金を売主等へ払う時に振込手数料がかかります。
住宅ローン控除に必要な「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の発行は基本的に手数料無料です。

ここでは住宅ローンを借りるときに必要な諸費用を取り上げましたが、住宅を購入する際には、所有権保存登記費用や仲介手数料(中古の場合)、引越し費用、不動産所得税なども必要になってきます。

住宅本体の購入で予算を全て使い切ってしまうと、いきなりライフプランが大きく狂ってしまいます。

住宅ローンによっては諸費用分も融資してくれますが、貯め癖や払い癖をつけるためにも、諸費用分+頭金(1~2割程度)ぐらいは確保しておきたいものです。

購入後には、毎年の固定資産税や繰上げする時の返済手数料、金利タイプを変更する時の手数料などの負担が考えられます。

購入時も購入後もなるべくゆとりある資金計画を立てておきましょう。

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