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申込みから売買契約締結までの注意事項

申込みから売買契約まで

購入の申込み

宅地、建売住宅、マンション等の分譲広告をみていると、「お申込証拠金○○円とご印鑑をご用意ください」と表示されていることがあります。

申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。

抽選の場合は申込みの前に登録が必要になります。また、申込み時には前年(ケースによっては前々年)の収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)が必要な場合があります。

申込証拠金の意味

物件購入の申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明したり、申込み順位を確保するために授受されるものです。

これは別に申込金、予約金、手付内金等とも呼ばれています。

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重要事項の説明

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅建業法は不動産業者が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し自分が資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば説明しなければなりません(宅建業法第47条)。

不明な点があれば重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

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売買契約

重要事項の説明を取引主任者から受けて、取引きしようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引きの諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引きの安全と買主保護の見地から、不動産業者が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務づけています。媒介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引きの条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

(1)記載しなければならない必要事項

  • 当事者(売主、買主)の氏名、住所
  • 物件を特定するために必要な表示
    所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等
  • 代金の額、支払い方法、支払い時期
  • 物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します
  • 所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

(2)定めがあれば記載する事項

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契約は解除できるか

売買契約を解除する方法

解除とは、契約を締結した後で一方の当事者からの申出によって、契約の効力を契約締結時までさかのぼって解消し、契約関係を精算し、契約前の状態に戻す手続きのことです。

契約を解除するには一定の理由がなければなりません。民法では契約の相手方の債務不履行を、契約一般に共通する解除原因としています。不動産の売買契約を見ると、これ以外に特別の解除原因を定めているのが通例です。また民法では解除原因が発生した場合には、相当の期間を定めてその履行を催告し、それでも履行されない場合には契約解除ができるよう規定されています。具体的な売買契約の解除方法には、手付金放棄による契約の解除、特約による契約の解除、債務不履行による契約の解除があります。

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クーリング・オフ制度

家庭への訪問販売等においては、その場で購入者が冷静な判断をしたり十分な物件検討を行った上で購入意思を固めることは困難です。そのため衝動買いを強いられて後日紛争が起こることが多かったのです。そこで一定期間無条件に申込みの撤回や契約の解除ができる制度がクーリングオフ制度です。

不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所において買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除いて、8日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。

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