athome
アットホーム加盟・利用不動産店数 - -現在

はじめての方へ

不動産情報サイト アットホーム

不動産ハウ・ツー


住まいを借りる 住まいを貸す 住まいを買う 住まいを売却する

住まいを買う

現地調査と登記記録調査

現地見学の注意点

現地見学・ここに注意…マンション編

物件情報を集め、ある程度物件が絞れてきたら最終的には自分自身の目で物件を確認することが必要となります。マンションの場合のチェックポイントは次の通りです。

(1)交通立地…徒歩1分は80mの距離

生活の利便性が魅力のマンションは最寄り駅や中心街から徒歩圏のものを選びたいものです。公正競争規約では広告に掲載する徒歩1分とは80mと表示するように決められていますが、人によって歩く速度は異なりますし、のぼり坂であれば遅くなりますから実際に歩いてみることが大切です。

また、バス便の場合は本数や実際の所要時間もチェックしてみましょう。通勤時間帯は道路が渋滞することもありますので、実際にその時間帯に乗車してみることも必要です。

(2)周辺環境…生活利便施設、学校、嫌悪施設のチェック

緑地、公園があり、閑静な住宅環境が理想です。商業施設等の生活利便施設の有無も調べておきたいものです。子供が通う学校、幼稚園等の確認も大事です。大規模汚水処理場、火葬場、ガスタンク等の不快感、嫌悪感、不安感を与える嫌悪施設がないかも調べてみます。
また、昼間と夜間では環境が違う場合もありますので注意が必要です。

(3)専有部分内のチェック…間取り、専有面積

間取りがパンフレットや図面通りなのかを確認します。また、パンフレット等に記載されている面積は原則として「壁心面積」といって境界壁の中心線で計算された面積表示です。しかし実際の生活空間となるのは「内法面積」ですから、各室の面積は内法面積で判断します。
室内も柱型や梁型の位置や大きさが部屋の使用上支障がないかを調べます。
コンセントの位置や数、電気容量、BS設備等も調べておいた方が良いでしょう。

(4)エントランス、階数、方位等の確認

専有部分だけでなく、マンションの顔ともいえるエントランスの広さや仕上げ、その他の共用施設やその管理体制(管理人が24時間在中しているのか、定期的に巡回する方法なのか等)も調べます。専有部分の方位や位置は日照、通風、眺望等、直接住み心地に影響してきます。

現地見学・ここに注意…一戸建て住宅編

一戸建ての現地調査では、マンションの場合の調査に加えて、その敷地の形状や法的規制の調査が重要となります。

(1)敷地の方位と道路の関係

道路が敷地のどの方位、方角にどれほど接しているかが重要です。一方路より二方路、さらに角地の土地の価値が高くなります。

(2)前面道路の幅員と状況

土地の上に建物を建てるには、その敷地が建築基準法に規定する道路に2m以上接していることが必要です。さらに道路幅員は建物の大きさや高さに関係してきます。理想的には前面道路の幅員は最低でも4mは欲しいものです。また、舗装されていることは当然として、周辺街路も整った公道に接した敷地を選びたいものです。

(3)地形(ジガタ)の良い敷地を選ぶ

間口と奥行きの均衡のとれた整形地を選びます。高圧線下の敷地、崖地・法地等はできるだけ避けておきます。一般的に、造成宅地は盛土よりも切土の敷地の方がしっかりとしていると言われています。基礎コンクリート布基礎よりベタ基礎の方が安定しています。このような点はなかなか判断できないので、不動産会社に質問するのが良いと思われます。

(4)隣地との境界や越境物を確認する

隣地との境界標(境界石等)が明確かを確認します。もし確認できないときは、隣地との塀はどちらのものかなども不動産会社に聞きましょう。また、隣地の建物の軒先などが、境界を越えてはみだしていないか、逆に、購入予定物件の軒先などが隣地にはみだしていないかも確認します。

さらに詳しく知りたい!

登記記録をよく調べよう

登記記録は不動産の履歴書

現地見学をして実地調査を行い、目指す物件に一応の納得をしたなら、登記記録を調査しておくことをお勧めします。登記事項証明書の交付請求方法や記載されている事柄は次の通りです。

(1)登記事項証明書の交付請求方法

登記記録は法務局の出張所(登記所)に備え付けられています。

登記簿に記録された事項は、誰でもその概要を記載した書面(登記事項誓約書やその全部または一部を証明した書面(登記事項証明書)を入手することができます(手数料が必要となります)。また、最近ではインターネットでも閲覧できる場合があります。
詳しくは、法務省HPを参照してください。

(2)登記記録の編成

登記には土地の登記記録と建物の登記記録とがあり、土地であれば一筆ごとに、建物は一棟ごとに登記事項が記録されています。そして「表題部」「甲区」「乙区」の三つの部分から編成されています。

(3)表題部で分かること

物件の履歴書の住所・氏名欄ともいえるもので、土地・建物の所在、地番地目地積、家屋番号、構造、種類、床面積等が記録されています。
 登記上の地番は住居表示とは一致しません。表題部の確認で物件の概要が分かりますが、その物件が本当に今検討している物件と同一のものかどうかを確認するためには、登記所にある地図(または公図)と照合して確かめます。

(4)甲区で分かること

所有権に関することが記録され、その物件の所有者の移り変わりが掴めます。取引の相手が登記上の所有者と同一かどうか、仮登記差押え仮処分等に関する事項はないかを調べます。

(5)乙区で分かること

所有権以外の権利に関する事項が記録され、抵当権質権等の担保物権地役権地上権等の用益物権が付けられていないかを調べます。担保がついていたら、代金支払い時までに抹消してもらいます。

さらに詳しく知りたい!

マンションの登記記録の特徴

マンションは、法律上は「区分所有建物」と呼ばれ、基本的にひとつの敷地に1棟の建物を建設し、独立した複数の部分に分割しています。つまり多数の建物所有者が、一つの土地を共有している状態です。
そこで、マンションの登記記録には次のような大きな特徴があります。

(1)敷地となる土地の登記記録には共有持分の売買等による権利変動は、原則として記録しない

1戸のマンションが売買されると、当然敷地(この場合共有持分)も一緒に売買されますから、土地の登記記録にもその記録が表示されるはずです。しかし、共有持分の変動を記録すると情報が膨大な量になってしまうため、敷地権の登記をした物件(借地権付きマンション以外ほとんどの物件が該当)の登記記録には、権利変動を原則として記録しないことになっています。ただし、マンションの場合は建物部分と土地持分は一緒に売買しなければならないため、土地持分も同一の記録をたどったことになります。
つまり、登記記録の表題部に「敷地権の目的たる土地の表示」が記録されているマンションの場合は、建物の登記記録を調査すれば良いといえます。

(2)建物の登記記録の最初にマンションの大きさが表示されている。

区分所有建物の登記記録の一番最初に「1棟の建物に関する表示」があり、これを見ればマンション全体のことが分かるようになっています。また、専有部分の表示で区分所有建物の面積などが表示されており、甲区、乙区については、一戸建ての場合と同様です。

さらに詳しく知りたい!


このページの一番上へ