不動産ハウ・ツー


住まいを買う

第6章 現地調査と登記記録調査

現地見学の注意点

現地見学・ここに注意…一戸建て住宅編

マンションの場合と一戸建て用のチェックリストを準備しました(pdf)。プリントして現地見学の際に使用してください。なお、周辺環境は共用です。

チェックリスト

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また、当サイトにて物件を検索した場合は、「周辺情報」や「電車ルート案内」、「情報の見方」を参考にしてください。
「情報の見方」では、表示されている項目を詳しく解説しています。


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登記記録をよく調べよう

登記記録は不動産の履歴書

こんな登記事項には要注意
登記記録に記録された事項を証明した書面である登記事項証明書に見慣れない事項が記載されている場合があります。注意しなければならない事柄には次のようなものがあります。

(1)仮登記がついている物件
AからBへの所有権移転は完全にできているのに何らかの理由で登記手続きの必要書類が整っていない場合などにつけます。これが権利保全の仮登記です。また、AからBへの物権変動はまだ生じていないけれど、AにはBから物件価格の60%もの代金が交付されているような場合にもつけられます。これは請求権保全の仮登記です。Bが仮登記の状態から本登記を行うと、Bの仮登記の時期より遅い貴方の所有権移転登記は抹消されてしまいます。

(2)地面師に注意しよう
他人所有の土地を売り付けたり、貸し付けたり、担保に供して金品を巻き上げる常習詐欺犯を地面師といいます。彼等の手口は物件周辺での買主の土地感の不案内に乗じて、物件近辺の全然別個の価値の低い物件を購入して、その権利証を見せて信用させます。それからその価値の低い土地近辺の「価値の高い他人の土地」へ貴方を案内して、権利証の土地はこの土地だとだまして売り付ける手口です。これには登記所で地番を参考にして公図と照合すれば確認できます。
また、土地についても実測面積と登記面積が異なることがありますがその理由は次の通りです。

●土地の登記面積と実測面積の相違
土地部分の売買でも実際の土地面積と登記面積が合わない場合があります。昔、課税を逃れるためにわざと小さい面積で表示したことがその理由だといわれています。売買契約は通常実測面積を基礎に行います。

マンションの登記記録の特徴

登記面積と異なる建物面積
マンションの専有面積の計算方法には次の二種類があります。

(1)壁心計算
マンション等を建設する場合には、建築主事に対して建築確認申請を行いますが、その際の床面積計算は「建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と壁心計算が規定されています。原則としてこの規定に基づきマンションのパンフレット類は表示されます。

(2)内法計算
一方完成したマンションの床面積は不動産登記法の規定に従って計算されます。「一棟の建物を区分した各建物の床面積は、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により定めるものとする」と内法計算が規定されています。登記事項証明書等にはこの面積が表示されます。
よってパンフレット等に記載されている専有面積と登記上の専有面積が異なってくるという事態が生じているのです。


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