不動産ハウ・ツー


住まいを買う

第5章 マンションに関する注意事項

マンション特有の権利と制限

区分所有権とは

専有部分と共用部分の権利関係は次の通りとなっています。

(1)区分所有権専有部分
一棟の建物の各部分が、隔壁や階層等により構造上独立区分され、かつ、独立して住居や店舗等の用途に利用できる場合には、各部分ごとに独立した所有権の対象となります。これを「区分所有権」といい、その目的となる建物の部分を「専有部分」といいます。

(2)共用部分共有持分
専有部分に属さない部分は「共用部分」と呼ばれます。屋上、階段、配管、エレベーター、冷暖房施設などで専有部分に属さない部分は法定共用部分といわれています。それに対し集会室・倉庫など、専有部分となる要件は備わっているのですが、規約で共用部分にする規約共用部分があります。これらの共用部分は原則として区分所有者全員の共有となり、その持分の割合は原則として区分所有者の有する専有部分の床面積割合によります。

(3)区分所有権敷地利用権
自分の専有部分を敷地の上に所有しておくためには、敷地に対する権利がなければなりません。この権利を敷地利用権といいます。敷地利用権は、原則として建物の専有部分と切り離して処分することはできません。

管理規約・使用細則とは

管理規約には次のような特徴がありますので、必ず事前に確認するようにしましょう。

(1)規約の効力
「規約」が適法に設定されたならば、先ず区分所有者全員に対して効力を持ちます。その規約の設定に反対した区分所有者にも当然その効力は及びます。ところがこの規約は一度設定されると、その後専有部分を買い受けた新しい区分所有者(特定承継人)やその専有部分の相続を受けた人(包括承継人)に対しても規約の効力は及ぶのです。さらにその専有部分を借り受けている賃借人や区分所有者の同居人等の占有者をも拘束します。
「契約」と一般に呼ばれているものは契約当事者のみを拘束しますが、「規約」は上記のような強力な効力を持つのです。

(2)使用細則も規約の一部
建物の共用部分や共有の敷地に関して規約が効力を持つのは当然としても、自分の単独所有権の対象となっている専有部分の使用についても規約は効力を持ちます。専有部分の遵守事項については、規約の細則として使用細則が決められ、注意事項と禁止事項が詳細に定められます。ペットなどの飼育禁止の規定もその一部ですから、ペットを飼いたい方は必ず確認が必要です。

専用使用権について

例えば専用使用権には次のようなものがあります。

(1)共用部分の専用使用権
1階のピロティ部分を駐車場として使用する。塔屋に広告塔を設置する。陸屋根を利用したルーフ・バルコニーベランダ等を一定の区分所有者に専用使用させる等多岐にわたります。

(2)敷地の専用使用権
敷地の一定範囲を駐車場として専用使用するとか、1階部分に位置する区分所有者に専用庭をつけて使用させるといった権利です。

(3)専用使用権の問題点
共用部分や敷地の専用使用権を有する者からは通常専用使用の対価や専用使用料を徴収します。その対価が共有者たる区分所有者のために活用または貯蓄されているかどうかが一番の問題となります。こうしたものが管理組合収入となっているのなら、将来の修繕積立金管理費に充当されますから望ましい姿といえるでしょう。


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マンション特有の費用

管理費とは

マンションの管理にはさまざまな内容がありますから、居住者(区分所有者)でその全てを行うのは大変です。よって、多くの場合その業務を管理会社に委託するケースが多く見受けられます。当然、その委託内容により管理費が決まってくるわけです。
建物は時間が経過するにつれて、老朽化していきますので、マンションの資産価値を維持していくためには適切な管理が実行されることが大切であり、管理費が有効に利用され、その上でその費用が妥当かということが重要です。

(1)マンション管理の内容等

事務管理業務 管理費を徴収し、管理委託費や光熱費などの精算を行い、余剰金等の保管業務。さらに、長期修繕計画の作成などマンションの維持または修繕に関する企画または実施。理事会の招集案内や資料の作成・出欠確認など理事会や総会の支援など。
管理員業務 居住者のクレーム対応、来客や宅配物の受付業務、建物設備の点検、報告連絡業務など。
清掃業務 建物の共用部分の掃除業務。日常清掃と専門業者による特別清掃などに分けられ、日常清掃は管理員が行うことが多い。
建物・設備管理業務 エレベーターや給排水設備や消防設備、屋上や外壁など建物自体のメンテナンスや保守管理を行なう。
全部委託契約 管理業務の内容をすべてを管理会社に委託すること。委託費用は高いが、わずらわしさはなくなる。
部分委託契約 管理業務の内容の一部を管理会社に委託すること。委託費用は全部委託に比べ安くなる。
自主管理 管理会社に頼らず管理組合自ら管理を行うこと。委託費用は不要。ただし、管理業務を区分所有者自らが行う。

(2)管理員の勤務形態
マンションの管理を管理会社に委託する場合、管理員の勤務形態は次のように分類されます。

常勤 管理員がマンション内に住み込んで管理を行うこと。
日勤(通勤) 管理員がマンションに通勤して管理を行うこと。
巡回 管理員が定期的に訪問し、管理を行うこと。訪問の回数はまちまちだが、週に2~3回が一般的。

(3)中古マンションを購入する場合に、前所有者が管理費を滞納していたらどうなるか
中古マンションを購入したところ、管理組合から売主が滞納していた管理費を請求されたような場合、どう対処していけばよいでしょうか。

  • 管理費や修繕積立金の滞納は区分所有者としての債務不履行となり、前所有者が管理費を未納のまま区分所有関係から離脱
    すると、新たな区分所有者たる特定承継人がその債務を引継ぎ、滞納管理費の支払いを求められます。
  • 媒介業者は説明の義務がある

中古マンションを購入する場合には、宅建業法第35条規定により、不動産会社は重要事項として「計画修繕積立金の定め及び積立額」と「通常の管理費」について買主に説明する義務を負っています。未納金額がある場合には、その処理方法について取決めを行っておく必要があります。

修繕積立金とは

(1)修繕計画はどのようなものか
今後の修繕はどのように計画されているのかということも重要です。せっかく購入したマンションも管理状態が不適切ですと、老朽化が進行してしまいます。資産を維持するという観点からも修繕計画を含む管理体制をチェックしておきたいものです。
また、中古マンションを購入する場合は、積み立てられている費用とともに、過去にはどのような大規模修繕が実施されたのか、現在実施計画があるのかも確認しておきます。

(2)マンションの建替え措置
特に都心では老朽化したマンションが目立ち始め、建替え等の論議を呼んでいるようです。老朽化したり、地震などで損傷したマンション等で復旧に多額の費用がかかる場合には、建替えた方が良い場合もありますが、建替えを行うためには、区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要であり、意見調整が困難なケースも多いようです。マンションを購入した場合、将来的にはこのような問題点を含んでいることを理解しておきましょう。また、マンションの良好な居住環境の確保を図るため、マンションの建替組合の設立や権利変換手続きによる権利の円滑な移行等の措置を講ずることを目的に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が施行されています。

これらのことは管理会社の問い合わせたり、売主にヒアリングするなどして調査することになります。媒介を依頼する不動産会社にお願いしましょう。


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