不動産ハウ・ツー


住まいを買う

第2章 住宅融資制度の基礎知識

住宅融資(ローン)の種類と返済方法

住宅ローンの種類

住宅ローンを取り扱う機関は様々です。全国に支店網のある銀行や信託銀行、都市圏や県といった地域中心型の信用金庫や信用組合のほか、労働金庫やJA(農業協同組合)があります。
このほかに、生命保険会社や損害保険会社、インターネット専用の銀行や外国系の銀行なども住宅ローンを手掛けるようになっています。
さらに、こうした金融機関のほかに、クレジット会社や住宅ローンの専業会社といったノンバンクと呼ばれる企業もあります。
住宅ローンの種類は多種多様で、その中には、利用者の希望が多い長期固定金利を住宅金融支援機構がバックアップする形の「フラット35」などがあります。
住宅ローンの利用においては、多種多様な種類の中から自分に最もふさわしいものを選び出すことが最初のポイントです。


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知っておきたい返済計画とローン控除

住宅融資の金利と返済期間

(1)金利
住宅ローンの金利は、様々な状況を反映する金利全体の動きにつれて変わります。
金利の動きには物差しがあります。住宅ローンの金利は大きく分けると「固定型」と「変動型」という二つのタイプがあり、金利が動くときの物差しもこの二つに対応しています。
固定型金利の物差しは長期金利、変動型金利の物差しは短期金利です。長期金利というのは、貸出期間が1年以上の場合の金利で、これより短い期間の場合は短期金利です。長期金利の動きは国債の利回りで決まり、短期金利の動きは経済情勢などを反映した金融政策や金融機関ごとのお金の流れなどで決まります。
金利にはこうした関係がありますから、経済ニュースに気を付けていると、早めに住宅ローンの金利の動き方を知ることができます。例えば、長期金利という言葉が目に入るようなときは、住宅ローンの固定型金利がまず変わり、それに連動して変動型金利も変わるという考え方になります。
なお、一般的に、住宅ローンの金利は変動型が低く、固定型が高い傾向がありますが、近年では金融機関同士の競争が激しくなり、時として固定型も変動型と変わらない場合が出てきています。また、預金口座の有無など、取引関係による金利優遇型住宅ローンなども目立ちます。住宅ローンの金利は、それぞれの金融機関ごとに違うことを承知して、よく確認することがとても大切です。

(2)返済期間
住宅ローンでは、借入額の全額返済が80歳という条件があります。つまり、借り入れたお金を80歳になるまでに全部返し終えること、という意味の条件です。したがって、実際に利用できる返済期間は80歳から借り入れ申込み時の年齢を引いた残りの年数になります(1歳未満は切り上げ)。
このほかに、入手目標となる住宅建物の構造によって返済期間が決まる場合もあります。なお、どんな種類の住宅ローンでも最長の期間は35年となっていますが、目標となる住宅の構造や金利タイプの違いによって違う場合がありますから、あらかじめ借り入れ先として考えている金融機関の住宅ローン相談窓口などでよく確かめることが大切です。

(3)相談窓口の活用
多くの人にとって、住宅ローンの利用は初めての経験ですから、分からないことが山のようにあります。そうした不安のほとんどは、説明されている利用条件や仕組みが『自分の場合はどうなるのか』という点に集中しています。
こうした不安は、自分自身の状況と説明内容との当てはまり方の確認ですから、個人レベルでの相談窓口の利用が一番適切な情報源となります。
多くの金融機関は住宅ローン専門の相談窓口を都心などに用意しており、利用できる時間なども工夫されていることが普通です。
なお、相談窓口の利用に先だって、「あらかじめ質問したいことをよく整理しておくこと」、「質問内容に関係する判断材料となる資料をできるだけたくさん用意しておくこと」が、相談窓口を上手に活用するポイントです。

(4)借入計画を立てるときに必要となる検討項目
どの住宅ローンを利用する時にも必ず検討する必要のある項目があります。

[1] 申込資格
年齢や勤務先など。生命保険に入れる程度の健康状態。
[2] 資金使途
目標となる住宅の内容。
[3] 借入額
年収などを考えて返せる金額。
[4] 借入期間
自分の年齢や目標となる住宅で決まる返済年数。
[5] 金利タイプ
変動型か固定型か。また利用年数を組み合わせた固定型なら何年タイプか。
[6] 返済方法
元利均等返済にするか、元金均等返済にするか。
[7] 保証料
必ず払わなければならない保証料はいくらか。
[8] 手数料
いろいろな段階で必要になる手数料はいくらか。
[9] 団体信用生命保険
保険料は要らないにしても保険に入れる資格条件はそろうか。
[10] 繰り上げ返済・借り換え融資の条件
制約される条件はないか。

ローンを利用した場合の「住宅ローン控除」

(1)住宅ローン控除の種類と控除額(戻ってくる税金の額)
個人が一定の要件に該当する新築住宅または既存住宅を借入金により取得、または借入金により増改築等を行い、平成29年までに居住の用に供した場合は、居住を開始した年以後10年間の所得税額から一定額を控除することができます。また、所得税額(この特例による控除前)よりもこの特例による控除額の方が多いときは、その残額を翌年分の住民税から控除することができます。
いったん居住した後に、転勤等のやむを得ない事情で居住しなくなり、その後再居住した場合は、再居住年(再居住年に賃貸していた場合は再居住年の翌年)以後の各適用年から再適用が受けられます。

1.控除額

居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率
平成25年~
平成26年3月
10年 2,000万円 年末残高×1%
平成26年4月~
平成29年
4,000万円(*)

(*)消費税等の税率が8%または10%の場合。それ以外の場合は2,000万円が限度。

(注)表中の年末残高とは、いずれも控除を受ける年の12月31日における住宅借入金等の残高

2.認定住宅に係る住宅ローン控除の特例

認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を新築または取得(建築後未使用のものに限る)し、平成21年から平成25年までの間に居住の用に供した場合は、住宅借入金等の年末残高の限度額および控除率が下表のようになります。

居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率
平成25年~
平成26年3月
10年 3,000万円 年末残高×1%
平成26年4月~
平成29年
5,000万円(*)

(*)消費税等の税率が8%または10%の場合。それ以外の場合は3,000万円が限度。

(2)適用を受けるための条件の概要

  • 平成29年12月31日までに居住すること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 10年以上の住宅ローンであり、年末残高があること
  • 床面積が50m²以上であること
  • 木造住宅は築後20年以内、マンション等の耐火建築物は築後25年以内であること
    または新耐震基準に適合していることもしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること

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