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第4章
売る(買い換える)ときにかかる税金は?

  • 1.譲渡所得にかかる税金
  • 2.居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の繰越控除制度
  • 3.特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度

売る(買い換える)ときにかかる税金は?

譲渡所得にかかる税金

今の住まいを売った結果、売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかります。譲渡所得とは「売却金額-取得費(購入価格+諸費用-償却費相当額)-譲渡費用」で算出されます。

自分の住まいの譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。また売却損が出た場合は別の特約があります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。

(1)3,000万円特別控除

現在の住まい(譲渡資産)を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件(概要)を満たす必要があります。

  • 居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
  • 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
  • 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと

(2)居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)

所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率(分離)課税の適用も受けることができます。この場合は、課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とに分けたうえで、6,000万円以下の部分に対して所得税・住民税が軽減税率により算出されます。

(3)特定の居住用財産の買換え特例

現在の住まい(譲渡資産)を売却し、新しい住まい(買換資産)に買換えた場合に、買換え資産の価格が譲渡資産の譲渡価格以上の場合、譲渡所得がなかったものとされ所得税はかかりません。譲渡資産の譲渡価格が買換え資産の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。この特例の適用を受けるには、次のような要件(概要)を満たす必要があります。

  • 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡すること
  • 譲渡価格が1億5千万円以下であること
  • 本人がその建物に通算して10年以上居住していること
  • 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
  • 買換えた建物の居住用部分の面積が50㎡以上であること

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の繰越控除制度

居住用財産を買換えた場合に譲渡損失が発生したときは他の所得から差し引き(損益通算)、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降3年間の所得から控除することができます。この特例の適用を受けるには、次のような要件(概要)を満たす必要があります。

  • 所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
  • 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
  • 買換えた建物の居住用部分の面積が50㎡以上であること
  • 買換資産に係る借入金(当初の償還期間10年以上)があること

なお、買換えた物件の購入にかかる税金は、『不動産ハウ・ツー(購入する) 第9章 不動産の取得と保有にかかる税金』を参照してください。

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度

居住用財産を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合は、ローン残高から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失額を損益通算し、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降3年間の所得から控除することができます。この特例の適用を受けるには、次のような要件(概要)を満たす必要があります。

  • 所得期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
  • 譲渡にかかる契約をした日の前日において住宅借入金(当初の償還期間10年以上)の残高があること
  • 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと


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