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物件情報の読み方、不動産会社の選び方

部屋探しのための準備と情報収集

物件情報の読み方・不動産会社の選び方

物件情報の読み方、注意事項

1)賃貸情報は「足」が早い

賃貸物件は、入居者募集をしてから入居者が決まるまでの時間が短いという特徴があります。特に、毎年1月~3月の賃貸シーズンの場合、早いものでは1~2週間で入居者が決まると言われています。

2)おとり広告には要注意

おとり広告とは、実際には存在しない物件を広告に出すことです。これは、消費者をお店に誘引することを目的にした架空の広告ですから、付近の家賃相場よりも格安の物件として広告することが多いようです。おとり広告は法律違反ですから、本来あってはならないものです。賃貸物件を探す時には十分注意してください。

3)広告に掲載されない情報項目もある

賃貸情報誌は、賃貸物件を探すとき手軽に利用できるものですが、スペースなどの関係で、その物件に関するすべての情報項目を掲載することはできません。例えば、2年に1度の契約更新の際に支払う「更新料」は掲載されていません。また、不動産会社に支払う「仲介手数料」の金額も掲載されていません。こうした情報項目は実際に不動産会社を訪問した際に、自分でチェックする必要があります。

不動産広告でトラブルが起きたときは

賃貸情報誌などに掲載されている賃貸広告が、事実と異なっていた場合等には以下の相談窓口を活用してください。

(1)賃貸情報を入手した情報誌等に連絡する

情報を掲載している各社で相談窓口を設置している場合が多いですから、その相談窓口を活用してください。当サイトではアットホームカスタマーセンターでご相談を受け付けています。

(2)各地の「不動産公正取引協議会」を利用する

不動産広告の表示基準「不動産の表示に関する公正競争規約」(広告ルール)を運用する不動産業界の自主規制団体で、全国に9つあります。この協議会では、不動産広告を常時監視し、広告ルールに反している不動産会社に警告等を行ったり、消費者からの苦情や相談を受け付けています。

(3)各都道府県の不動産取引に関する相談窓口を利用する

この窓口では消費者の不動産会社に対する苦情を受け付けています。公共団体なので、不動産会社を詳しく調査する権限があり、悪質な不動産会社にはその営業を停止させることもあります。

不動産会社の役割を知っておく

1)不動産会社の業務の違い

賃貸物件を扱う不動産会社の業務は、大きく2種類に分かれます。1つが「賃貸管理」業務。家主からその賃貸物件の管理を依頼され、家主に代わって建物を維持するための管理や家賃集金等の業務を行います。合わせて、直接入居者募集の業務を行う不動産会社もあります。 もう1つが、「賃貸仲介」業務です。この業務を行う不動産会社は、入居希望者の立場に立って希望に合った物件を探し出し、現地案内、そして契約までの交渉事等を行ってくれます。

賃貸広告を出している不動産会社は「賃貸管理」の場合もあれば「賃貸仲介」の場合もあります。

● 管理会社の場合、家主から依頼を受け、入居者募集を行っているため、その物件の入居者選定や賃料設定等に関してある程度の権限を持っていたり、家主と相談する立場にあるので、折衝事が得意な人には自分の希望が反映される可能性があります。

● 仲介会社の場合、借主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、折衝事が苦手な人や忙しくて自分でいろいろと動けない人、また、物件とその物件を管理する不動産会社の所在地が離れている場合に物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい、という人にメリットが大きいと言えるでしょう。

当サイトでは、入居者の立場に立って取引をサポートしてくれる賃貸仲介不動産会社を「レシーズ・エージェント」と呼んでいます。

2)不動産会社の選びかた

住みたいエリアがはっきりと決まっている場合は、その最寄り駅周辺の不動産会社を訪ねてみるのが良いでしょう。環境面の情報も得られるはずです。 一方、通勤や通学など沿線から探す場合は、インターネットで検索し、その沿線にある物件を多く取り扱っている不動産会社を訪ねてみましょう。広いエリアから希望条件にあった物件を見つけてくれるでしょう。

また、賃貸管理業務を行う不動産会社であれば、国土交通省告示による任意の賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けている業者であるかを事前に確認してみるのも良いでしょう。登録している業者であれば、賃貸管理業務に関して一定のルールに沿った管理(賃貸借契約の更新又は終了の際の書面交付等)を行っていますので、入居後の安全・安心につながります。登録を受けているかどうかは、国土交通省のホームページで確認できます。

3)媒介、代理、貸主の違い

賃貸情報誌の賃貸広告には「取引態様」という欄があります。ここには「媒介」「代理」「貸主」の3つのうちどれか1つが書かれています。

  • 「貸主」とは、不動産会社が自社所有物件を賃貸する、という意味です。
  • 「代理」とは、一般的には、不動産会社が家主の依頼で管理している物件の入居者を募集する、という意味です。
  • 「媒介」とは、家主や他の不動産会社から依頼された賃貸物件を仲介する、という意味です。

貸主の場合、不動産会社自身が家主ですから仲介手数料がかかりません。代理や仲介の場合は、不動産会社が取引の仲立ちをするので、仲介手数料がかかります。

4)こんな不動産会社には要注意

ほとんどの不動産会社は法律を守って営業活動を行っていますが、ごく一部に悪質な不動産会社も存在します。例を挙げましょう。

例1:賃貸広告を見て電話したところ「まだ空室です」と言われたので、その日のうちにその会社を訪問したが、「ついさっき成約した」と言われて、自分の希望と全く違う物件に入居するよう強引に説得された。

例2:物件を下見する前に、「下見するには、家賃の1ヶ月分を当社に手付金として預ける必要がある」と言われて、家賃1ヶ月分を預けた。下見した結果、希望と合わなかったので、金銭の返還を求めたところ「もうあのお金は家主に渡したので返せない」と言われた。

例1はおとり広告の例です。例2は不当な理由で預り金を返還しない例です。どちらも法律違反です。このような不動産会社とのトラブルに巻き込まれた場合は、苦情処理窓口の利用をお薦めします。

●取引のトラブルは苦情処理窓口へ

都道府県庁の宅地建物取引業に関する苦情窓口では、賃貸借取引に関する苦情を受け付けています。トラブル解決のためには、この窓口を利用するのが有効です。

この窓口の職員はすべて都道府県庁の公務員なので、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社を調査、監督、指導、処分する権限があります。ここでは首都圏の窓口をご紹介します。

<宅地建物取引業に関する苦情処理窓口(首都圏)>

東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課

埼玉県都市整備部開発指導課

神奈川県県土整備部建設業課宅建指導班

千葉県県土整備部建設・不動産業課

(TEL:03-5320-5033)

(TEL:048-830-5488)

(TEL:045-210-6315)

(TEL:043-223-3238)



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