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クレームや更新、退去に当たっては?

第7章
クレームや更新、退去に当たっては?

  • 1.滞納家賃を督促する
  • 2.少額訴訟制度を活用する
  • 3.クレーム・トラブルに対処する
  • 4.更新手続きを行う
  • 5.退去手続きを行う
  • 6.新しい入居者を募集する

クレームや更新、退去に当たっては?

滞納家賃を督促する

家賃を滞納されてしまっては賃貸住宅経営を事業として行っていくことはできません。特に最近では、入居審査で何の問題もなかった入居者が、入居後に滞納するケースも増えています。未然防止策はもちろん、起きてしまった後の対処策も重要なのです。

家賃滞納では迅速な対処が肝心です。最初は、電話や書面で支払いの実行を促します。その後は訪問し直接会って支払いを求めます。こうした督促行為でも駄目な場合は、法的措置を取ることになります。

なお、家賃不払いにより、ドアの鍵を交換する行為は違法であり、訴えられることもあるので注意が必要です。

少額訴訟制度を活用する

滞納家賃が60万円以下の場合は、少額訴訟の申立てを行うのも良いでしょう。家賃滞納による契約の解除・建物明渡しの訴訟は高額な費用がかかります。

少額訴訟制度の特徴としては、以下のもの(概要)があります。

  • 対象事件が60万円以下の金銭の支払い請求を目的とした訴訟に限定
  • 同一簡易裁判所への訴えが同一年に10回以下の利用
  • 原則として即日結審または即日和解
  • 審理に当たっての証拠調べは即日取り調べられるものに限定
  • 被告が行方不明のため公示送達で呼び出さなければならない場合は利用不可

少額訴訟制度を活用して家賃滞納問題の解決を図る際は、家賃滞納に関する証拠を集め、整理しておいてください。原則、即日結審ですので、審理期日までに証拠をそろえなければなりません。具体的には、賃貸借契約書、重要事項説明書、家賃の増減があればその通知書、これまでの入金状況を示す書類、振込指定金融機関の通帳、督促状の写し、支払確約書、支払いを求めた内容証明郵便などです。

クレーム・トラブルに対処する

ゴミの出し方や騒音については、近隣住民や行政からもクレームになります。それだけではなく、そうした問題を放置しておくと他の入居者が退去する事態にもなりかねません。

更新手続きを行う

契約期間が満了になると更新手続きを行います。手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが(これを「自動更新」という)、その場合、期間の定めのない契約になります。また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が必要です。

入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほうが良いでしょう。

なお、更新時に家賃を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応になった場合」などの明確な根拠が必要です。これを十分に調査、説明することは専門的な業務になりますから、なるべく媒介(管理)を委託している不動産会社にお願いしましょう。

退去手続きを行う

入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解約の申入れを文書で行うよう伝えます。

移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引越しの都合で電話番号が確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。

居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理方法、引越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。

そして、預っている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検討します。

退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。この業務は不動産会社に依頼し、入居者との立会いを行ってもらうことが望ましいでしょう。

新しい入居者を募集する

新たな入居者を募集するに当たっての希望条件や、空室修繕工事の内容を検討します。場合によっては、再商品化するためのリフォームを行い、競争力を高めることも必要です。



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