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不動産会社にどこまで依頼するのか?

不動産会社にどこまで依頼するのか?

媒介契約の種類

依頼を受けた不動産会社が空室の入居者募集・斡旋を行い、賃貸借契約をまとめる仕事が「媒介仲介業務」です。ここでの不動産会社の報酬は媒介・仲介手数料です。そして、「媒介仲介業務」はもちろん、日常的な建物のメンテナンスからクレーム処理、さらには退去や更新などの業務を行うのが「管理業務」です。ここでは媒介・仲介手数料のほかに、管理料が報酬として発生します。

賃貸借媒介契約は、入居者の募集・斡旋業務を不動産会社に依頼するものです。

賃貸借代理契約は、特定の不動産会社に代理権を与え、入居者の募集・斡旋業務から契約の締結に至るすべての業務を貸主の代理人として行ってもらうものです。自ら発見した入居者と賃貸借契約を締結するときは不動産会社との協議が必要です。

賃貸借代理および管理委託契約は、入居者の募集・斡旋・契約業務のほか、清掃・メンテナンスなどの管理業務全般を特定の不動産会社に依頼するものです。入居者の募集・斡旋業務については契約期間中に発生した空室を継続的に募集・斡旋する依頼内容で、自ら発見した入居者と賃貸借契約を締結するときは不動産会社との協議が必要です。

また、入居者募集・斡旋業務と契約更新・解約などの管理業務の一部を不動産会社に依頼する一部委託型もあります。

なお、宅地建物の賃借の代理・媒介が宅地建物取引業法による規制を受ける一方、賃貸住宅の管理に関しては、これまで国による特段の法規制がなかったことを受け、平成23年12月より、国土交通省において任意の賃貸住宅管理業者登録制度が創設されています。登録制度では、賃貸住宅の管理業務の適正化を図ることを目的として共通のルールが定められていますので、管理を委託する際に、登録を受けて適正に管理業務を行っている不動産会社であるかを確認することができます。

管理業務の内容

賃貸住宅経営に関する必要なすべての仕事が「管理業務」です。

入居者募集・斡旋業務に関する業務は、家賃の設定、入居者の募集・斡旋、物件情報の提供と物件案内、入居審査、賃貸借契約書の作成・管理、契約の締結です。

入居者居住中の管理業務は、善良な管理者としての注意義務に基づく入居者への説明・指導、各種のクレーム処理、共用部分の清掃・メンテナンス、建物および設備機器の管理・修理、家賃の集金や滞納の督促です。

契約解除・退去に伴う業務は、解約手続きと明渡し、室内点検・リフォーム、敷金の精算です。

契約の更新業務は、家賃や賃貸条件の改定、更新処理です。

サブリース契約とは

不動産会社が建物を転貸を目的として賃借し、自らが転貸人となって一般消費者に賃貸するのがサブリース事業です。

不動産会社との間でサブリース原賃貸借契約を交わし、満室・空室にかかわらず、契約した条件の賃料を不動産会社から受け取ることができます。

なお、最近では消費者(入居者)保護の観点から、サブリース原賃貸借契約が終了しても、入居者の居住権の保護が図られるための指導(家主が賃貸人としての地位を承継する)がされています。



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