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建ぺい率と容積率、どこが違う?

建ぺい率、容積率は、ともに敷地に対する建物の大きさを規制するものです。都市部周辺のいわゆる「市街化区域」では、土地はそれぞれ12種類の「用途地域」に指定されていますが、敷地がどの用途地域に指定されているかによって、建ぺい率・容積率は異なるので注意が必要です。
まず、「建ぺい率」とは「建築面積の敷地面積に対する割合」のこと。その敷地に対してどれくらいの割合で建物が建てられるか、を表していて、用途地域ごとに30%~80%に制限されています。ただし例外もあって、例えば角地は10%、防火地域の耐火建築物は10%緩和されるケースもあります。
次に、「容積率」とは「延べ床面積の敷地面積に対する割合」のこと。その敷地に対してどれくらいの割合の床面積の建物が建てられるか、を表しています。建ぺい率と同じく用途地域ごとに50%から1300%の間で定められています。たとえば、70坪の土地の容積率が200%の場合、その土地には延べ140坪までの建物が建てられるということ。しかし、容積率にもさまざまな例外があり、例えば建築基準法の「斜線規制」を受けた場合などは用途地域で定められた数値まで使えない場合があります。逆に新宿の高層ビル地域のように「特定街区」に指定されると大きな容積率を得られ、高い建物の建築が可能になります。


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