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住戸選び、ここががポイント

物件の新しさ、安全性、日当たりの良さ、利便性…など、マンションに求める要素は人によってさまざまです。まずは優先順位を整理して、いろいろなマンションを見ることから始めましょう。

住戸の位置が住み心地を変える!?
「青田売り」マンションの注意点
安全性や快適性のチェックは念入りに

資産価値を考えたマンション選び

マンションの資産価値は結局のところ、「いくらで売れるか」によって決まります。中古マンションでも、買い手が多ければ価格は下がらないもの。マンションの資産価値を決める要素にはどんなものがあるのでしょうか?

物件選びの前にまずはエリア
資産価値の落ちにくいマンションは規模で決まる?
マンションの敷地はだれのもの?

マンション購入とおカネ

マンションは高額なため、全額現金で購入するのは難しいもの。住宅ローンを利用しても、全額が賄えるとは限りません。用意できる頭金の額や親からの援助の有無などを考慮して、無理のない資金計画を立てましょう。

初期費用は2割以上必要?
親からの援助が受けられる場合の注意点

購入前に確認したい3つの書類

不動産契約にまつわる書類はいずれも専門用語が多く敬遠しがちですが、後のトラブルを避けるためにもしっかり読んでおきたいもの。まずは主な書類の概要を押さえておきましょう。

売買契約書の中身とは?
本当に重要! 重要事項説明書
管理規約で住み心地がわかる!

知っておきたい法律の実に知識

不動産に関する法律は数が多く、必要に応じて改定されることもしばしば。少なくとも新しい法律の内容は大まかに押さえておくと心強いですね。ここでは2009年から適用される瑕疵担保履行法の要点を確認しましょう。

住宅瑕疵担保履行法、2009年10月から適用開始

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住戸選び、ここがポイント

住戸の位置が住み心地を変える!?

マンションの住み心地は専有部分の位置に左右されると言っても過言ではありません。位置によって日照や外気の影響を受ける度合い、遮音性が異なるからです。一般的に最上階の住戸や角住戸は日当たりが良い反面、上下あるいは左右に住戸がないため外気の影響をもろにうけてしまうので、こまめに室温調整ができない人には向きません。

一方、上下左右を他の住戸に挟まれている住戸は比較的室温調整がしやすい反面、部屋の前を通る人がいるためプライバシー確保の面で問題が生じる場合があります。

「青田売り」マンションの注意点

新築マンションでは完成前に販売が開始される「青田売り」のケースが多く見受けられます。青田売りには、希望する物件をいち早く確保できるメリットがある反面、実際の建物や住戸を確認できないというデメリットがあります。

採光や通風、眺望など図面では確認できない事項も多いので、実際に住み始めてから「想像と違う!」という事態にも陥りかねません。青田売りのマンションを購入するのなら、そういった点も頭に入れておく必要があります。

安全性や快適性のチェックは念入りに

マンションの安全性を考えるときに欠かせないのが地震対策。最近注目を集めているのが、免震構造です。基礎部分に特殊なゴムを設置し地震の揺れを吸収する仕組みで、室内へのダメージを軽減でき、壁のひび割れや家具の転倒防止に有効だと言われています。また、駅周辺など騒音が心配なエリアでマンションを探す場合は、ガラスやサッシなどに防音対策が十分施されているかどうかも必ず確認しましょう。

シックハウス対策としては、ホルムアルデビドなどの原因物質が使われていないか、換気性が良いかどうかを確認しておく必要があります。

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資産価値を考えたマンション選び

物件選びの前にまずはエリア

資産価値を考えてマンションを選ぶ場合、重視したいのが立地です。特に駅から徒歩10分以内のマンションは、将来転売するにしても賃貸に出すにしても需要が高いので、資産価値が落ちにくいでしょう。

また、多くの人が「住んでみたい」と憧れる、ブランド力のあるエリアのマンションも資産価値が落ちにくいものです。いわゆる「不動産の3A」(港区の青山、赤坂、麻布)エリアがその代表例。実際資産価値が落ちるどころか新築時より販売価格が高くなったマンションも存在します。

資産価値の落ちにくいマンションは規模で決まる?

一般的に大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値が落ちにくいとされています。理由としてはまず、大規模マンションは概して立地が良いこと。次に大規模物件ならではの多彩な共有施設の人気が根強く、賃貸や中古市場での需要が高いことも理由の一つです。

また、通常、マンションでは修繕費や管理費などの経費を戸数で割るため、規模が大きくなればなるほど一戸あたりの負担が小さくなる傾向にあります。この点も大規模マンションが人気を集める理由の1つでしょう。

マンションの敷地はだれのもの?

マンションの敷地は全区分所有者の共有財産です(借地の場合を除く)。マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権(敷地利用権)も所有することになります。しかしこの権利は、原則として専有部分の区分所有権と別々に処分できません。区分所有権が移転すれば敷地利用権も同時に移転されます。

一方、一戸建ては、借地の場合を除き、敷地部分も独立した所有権を登記でき、別々に処分できます。すなわち建物部分の価値が失われても土地部分の価値は残るのです。以上のような理由から、マンションの資産価値は一戸建てに劣ると言う意見もあります。

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マンション購入とおカネ

初期費用は2割以上必要?

マンションを購入する際の頭金は最低でも物件価格の2割は必要だと言われています。この根拠は金融機関から受けられる融資額の上限が物件価格の8割である場合が多いからです。

なかには頭金ゼロでもOK、と謳っているケースもありますが、不本意な条件でローンを組んでしまわないためにもやはりある程度の頭金は確保しておきたいものです。また、不動産取得にかかる税金や登記料、仲介手数料、保険料などの諸費用も別途用意しておく必要があります。

親から援助が受けられる場合の注意点

マンションを購入する際に、親からの援助を受ける方も多いでしょう。その際に「相続時精算課税制度」を利用すれば贈与税を軽減できます。 この制度は、65歳以上の親から贈与を受ける場合に、2,500万円までは非課税、その金額を超えた分については、20%の贈与税がかかりますが、相続発生時に相続税で精算されるというもの。相続税がかからない場合には、結果、無税で贈与を受けられることになります。

また、この制度には、2009年12月末までに限り、住宅取得資金のための贈与に限り3,500万円まで非課税になる特例があります。この特例の場合は親の年齢制限がなく、親が65歳未満でも利用可能です。

親からの援助を受ける場合、贈与ではなく、借り入れをするというスタイルであれば課税されません。ただし、借用書を作成することや、ある程度の金利を付して定期的に返済し、その記録を残しておくことが必要。これを怠ると、贈与とみなされてしまう場合があります。

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購入前に確認したい3つの書類

売買契約書の中身とは?

売買契約書には不動産の売主と買主間の取り決め事項が書かれています。通常、売主である不動産会社や仲介する不動産会社が作成します。内容をよく理解せずに押印してしまうと、後々トラブルになる可能性があるので要注意。

特にトラブルになりがちなのが、ローンに関する取り決めです。契約後に万が一ローンを受けられないことが判明した場合、契約を白紙に戻せるかどうかは必ずチェックしましょう。自信がない場合、費用はかかりますが、第三者の不動産コンサルタント、住宅ローンアドバイザーなどにチェックを依頼するのも一案です。

本当に重要!重要事項説明書

契約を行う前に売主は買主に対して、定められた項目について記載した重要事項説明書を交付し、宅地建物取引主任者から口頭で説明させる義務があります。説明書に記載されている内容は、物件の登記内容や、契約上の取り決めなど文字通り重要なものばかり。

重要事項説明書の確認は、購入しようとしている不動産について最終確認できるチャンスだと言っても過言ではありません。内容を確認せずに押印してしまうことがないよう、数日前には入手してしっかり理解しておくことが必要です。

管理規約で住み心地がわかる!

マンションの管理運営上の基本的な取り決めを管理規約と言います。専有部分と共用部分の線引きや理事会についてなどの基本的な規則のほか、そのマンション独自の細則、例えばペット飼育やリフォームについてのルールなどが盛り込まれています。

通常、マンションの管理会社や分譲会社が作成し、新築マンションでも最初から管理規約が整備されています。共同住宅であるマンションで快適に生活するには各居住者がルールを守ることが大前提。知らずに規約違反をしてしまいトラブルにならないよう、入居前にぜひ読んでおきたいものです。

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知っておきたい法律のミニ知識

住宅瑕疵担保履行法、2009年10月から適用開始

2000年4月に制定された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、新築住宅の販売者は、引き渡しから10年間、その住宅の基本構造部分の瑕疵(欠陥)を保証することが義務付けられました。しかしこの法律は販売者が倒産した場合まで想定していないため、万が一倒産してしまった場合には、購入者は瑕疵について何の保証も受けられないことになってしまいます。

そこで2007年に公布されたのが「住宅瑕疵担保履行法」。こちらは宅建業・建設業の免許を持つ販売者に対して、倒産した場合も保証を10年間継続できることを証明できなければ、新築住宅を引き渡してはならないと定めるものです。販売者は10年間の補償継続の証明として、国が指定する保険機関で保険をかけるか、国の供託制度に加入するかのどちらかを選択することが義務付けられました。

もし、新築住宅の引き渡し後10年の保証期間中に瑕疵が生じ、かつ販売者が倒産していた場合でも、保険金か供託金のいずれかが住宅の購入者に支払われる仕組みです。この住宅瑕疵担保履行法は2009年10月1日以降に引き渡される全ての新築住宅に適用されます。



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