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物件選び、ここがポイント

一口に一戸建てと言っても、建物の種類や購入のスタイルは実にさまざま。あなたが購入時に最も重視するのはなんでしょうか? 自分にとっての「譲れない点」をはっきりさせたうえで物件選びに臨みましょう。

注文住宅、それとも建売住宅?
建築条件付き土地とは?
2×4など各工法の特徴とは?

立地選びのコツ

マンションに比べ供給エリアが幅広い一戸建て。選択肢が広い分、立地選びは大いに迷うところ。利便性や生活環境はもちろん、土地そのものの特徴や法的制限などをしっかり見極めましょう。

都心部と郊外、メリットとデメリット?
用途地域や道路付けの制約にご注意

一戸建ての資産価値とは

たとえ自宅用に購入する場合でも、将来買い替えをしないとは限りません。資産価値の面からみると、一戸建てにはどのようなメリットがあるのでしょうか?

一戸建ての資産価値がゼロにならない理由
資産価値が落ちにくい一戸建ての条件

一戸建て購入とおカネ

マイホームの購入は一生に一度とも言われる大きな買い物です。特に一戸建ての場合は通常、購入後の管理や修繕をすべて自分自身で行うことになるので、より長期的な視野をもって資金計画を立てる必要があります。

一戸建ての初期費用は3割必要?
意外とかかる!? 一戸建ての維持費

知っておきたい法律のミニ知識

マイホーム購入時にはふだん聞きなれない法律や税金の話をよく耳にすることでしょう。 知っているのといないのとでは大違いの情報もたくさんあります。難しそうだからと敬遠せずにすこしずつ知識を集めましょう!

ユーザーを守る「建築確認」
申請しないと受けられない?税の優遇制度

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物件選び、ここがポイント

注文住宅、それとも建売住宅

新築の一戸建てを買う場合、大きく分けて「注文住宅」か「建売住宅」のいずれかを選ぶことになります。注文住宅の場合、土地と建築会社を選び、さらに建築会社と相談しながら、自分の好みの素材やデザイン、間取りを選んで家を建てることになります。理想のマイホームを実現しやすい反面、費用がかさみやすく、入居までにかかる期間が長くなります。また家づくりに関して、自分自身である程度の知識を持っておく必要があります。

一方、建売住宅では不動産会社が事前に仕入れた土地に住宅を建て、土地とセットで販売する方式が一般的です。土地や建築会社を自分で選ぶ必要がなく、すでに建物が完成しているので、入居までの期間が短くて済むというメリットがあります。

建築条件付き土地とは?

建築条件付き土地とは、住宅を建てるにあたっての条件をつけて販売されている土地のこと。

1. 家を建てる際の建築会社が指定されている
2. 土地の売買契約後、一定の期間内(多くは3カ月以内)に建物の建築請負契約を結ばなくてはならない

主に上記2点が条件とされる場合が多いようです。

1. については、一見、建築の自由度が低くなる印象がありますが、実際はそうでもありません。原則として、決まっているのは指定の建築会社で家を建てることだけなので、プラン(間取り)や内外装は自分の好みで選べます。

2. については万が一、指定期間内に建築請負契約が成立しなかった場合が懸念されます。しかし、実際にはその場合、契約は白紙に戻されるので、申込手付金や預かり金など支払った金銭はすべて返還されます。

2×4など各工法の特徴とは?

一戸建てには、大きく分けて次の2つの工法が採用されています。 

1. 木造軸組工法(在来工法)

日本の伝統的な工法で木造住宅の工法としては最も一般的。柱と梁を組み合わせて骨組みを作り、壁と屋根、床を取り付けていくので開口部(窓や出入り口)が広く取れるのが特徴。設計の自由度が高く、増改築にも対応しやすいのが魅力ですが、施工者の技術によって仕上がりにバラつきがあるのが難点。

2. 2×4(ツーバイフォー)工法

北米で発達した工法。断面が2インチ(5cm)×4インチ(10cm)の角材で枠を作り、その枠に合板や石膏ボードをはめ込んで壁、天井、床を作る工法。柱を使用しないので、広々とした空間を確保できます。耐震性や気密性に優れていますが、一方で開口部の位置や大きさを制限されやすい点が指摘されています。

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成功する中古物件選び3つのコツ

都心部と郊外、メリットとデメリット

一戸建て用の宅地や建売住宅は、郊外ではある程度まとめて分譲される場合が多く、中には50区画以上が団地として整備され、売り出されることもあります。一方都心部では1区画~多くても数区画だけが売り出される傾向に。数としては郊外の方が圧倒的に多く、価格も安めなので、その分選択肢も広がります。

ただし郊外に新しく分譲される団地では、徒歩圏内にスーパーや銀行などの商業施設、図書館や児童館などの公共施設がまだあまり整備されていないケースがあります。日常的にマイカーを利用しない場合は、バスなど公共交通機関の利便性も必ずチェックするようにしましょう。

都心部の物件は利便性に優れていますが、価格は郊外より高めです。またすでに周囲に建物が建っている場合が多いので、採光や風通し、騒音をよくチェックする必要があります。

用途地域や道路付けの制約にご注意

都市計画法では、市町村の中心街とその周辺地域に、12種類の「用途地域」を定め、地域ごとに建てられる建物の用途を規制しています。用途ごとに建ぺい率や容積率が異なる上、地域によっては住宅が建築できない場合(農地など)もありますので、土地購入時には注意が必要です。

また、建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に最低2m以上接していなければ、建物を建築できないことになっています。ただし前面道路の幅が4m未満でも、敷地境界線を道の中心線から2mの位置まで後退させれば(セットバック)、建築が可能になることもあります。しかし、この場合、建ぺい率や容積率の計算からも除外されますのでご注意あれ。

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一戸建ての資産価値とは

一戸建ての資産価値がゼロにならない理由

一般的に一戸建ての建物部分の評価は20年~30年でゼロになると言われています。しかし、たとえ建物の評価がゼロになったとしても、土地の価値は残ります。つまり建物が老朽化し価値がゼロになったときにも、少なくとも土地の価格(時価)に見合った評価がされるということです。

マンションの敷地が普通、区分所有者の共有財産であるのに比べ、一戸建ての敷地は通常、建物の所有者のもの(借地を除く)。さらにマンションでは、建て替えに際して全区分所有者の5分の4、土地の処分については全区分所有者の合意が必要ですが、一戸建ての場合、自分自身の判断で売却や建て替えができます。このように土地の処分、再利用についての自由度が高い点も、一戸建ての資産価値が落ちにくい理由と言えます。

資産価値が落ちにくい一戸建ての条件

とはいっても、建物の評価がすべて築年数にかかっているとは言い切れません。同じ築年数でも建物そのものが備えている長所に応じて評価される場合も多々あります。たとえば耐震性や防音・断熱性の面で優れた機能をもっている建物や、バリアフリーに配慮した建物、高価な建材を用い、デザイン性にも優れている建物、十分にメンテナンスが施されている建物は築年数に関わらず評価が落ちにくい傾向にあります。

また高級住宅街や都心など、常にある程度の需要が見込めるエリアでは資産価値が大幅に目減りする可能性は低くなります。いかに高品質な建物をより良い立地で購入するかが、資産価値の落ちにくい一戸建て購入のカギと言えるのです。

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一戸建て購入とおカネ

一戸建ての初期費用は3割必要?

住宅購入時に金融機関から受けられる融資の限度額は、物件価格の8割とされる場合がほとんど。一般的に「頭金は2割必要」と言われているのはこのためです。

しかし、頭金以外にも税金や登記料、仲介手数料、保険料などさまざまな諸費用が必要です。諸経費にエアコンや照明器具の購入費など雑費を合わせると、物件価格の約1割は必要だと言われています。よって一戸建ての初期費用の目安は、頭金と諸費用を合わせて、物件価格の約3割ということになります。

ただし、これはあくまでも一つの目安。特に頭金は多ければ多いほどローンの総額を抑えられますが、手元の資金を全て費やしてしまうと不意の出費の際に困ることになります。しっかりと資金計画を立て、無理なく買える家の価格を判断するようにしましょう。

意外とかかる!? 一戸建ての維持費

一戸建ての場合、マンションのように毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収されることはありません。しかし一戸建ては全く維持費がかからないのかというと、決してそうではないのです。一戸建ての場合ももちろん、マンションと同じく定期的な修繕は必要です。

違うのはマンションでは修繕計画を管理組合が進めるのに対し、一戸建ての場合は所有者が自分自身で修繕計画を立て、進めていかねばならない点です。特に屋根や外壁は修繕費用が多額であるうえ、ほぼ10年ごとの修繕が必要と言われていますので、計画的に資金を確保しておきましょう。また通常の劣化以外に台風や事故で修繕の必要が生じることもあります。不測の事態に備えた修繕資金の確保も心掛けておきたいものです。

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知っておきたい法律のミニ知識

ユーザーを守る「建築確認」

一定規模以上の建物を新築する際、着工前に建築確認を受けなくてはならないことが建築基準法で定められています。建築確認とは、建築計画中の建物が建築基準法などの法令に適合しているか否かを審査すること。問題がなければ、建築確認番号が付与され、これでやっと着工が可能になります。建物の完成後には完了検査が行われ、問題がなければ検査済証番号が付与されます。最近は検査済証を取得していない物件には融資をしない金融機関が多いので、新築住宅を購入する際には必ず確認しましょう。

平成17年(2005年)に発覚した構造計算書偽装事件(いわゆる姉歯事件)を受け、平成19年(2007年)に建築基準法が改定。審査期間の延長(従来の21日間から35日間、最長で70日間に延長)や、一定の高さ以上の建物を建てる際の第三者チェック義務付けなど、建築確認の厳格化が盛り込まれました。一戸建てを建てる際には、建築確認にかかる費用や期間を頭に入れて建築計画を立てるようにしましょう。

申請しないと受けられない? 税の優遇制度

住宅を取得したときには不動産取得税がかかりますが、居住用の新築住宅は床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に軽減措置が受けられます。中古住宅の場合でも一定の要件を満たせば税の軽減措置を受けることができます。同様に、登記をする場合に課される登録免許税も軽減措置があります。

ただし、注意しなければいけないのは、上記二つの税の軽減は共に、「申告したときのみ」に受けられることです。申告の時期も決まっており、いずれも住宅を取得してから60日以内に申告しなければいけません。

このように税の特例は申告しなければ受けられないことが多いので、不動産を取得したときには税の軽減措置の要件を調べて期限内に申告するようにしましょう。


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