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中古物件のメリット

中古物件には新築物件とは違うさまざまなメリットがあります。上手に選べば、自分らしい暮らしを実現しやすいとも言われる中古物件の魅力、ここではその代表的な3つを紹介しましょう。

価格が安い
物件数が多い
確認してから購入できる

成功する中古物件選び3つのコツ

新築物件に比べ数も種類も多い中古物件。あれこれと迷ってしまいがちですが、チェックポイントを明確にし、効率よく物件選びをすることが大切です。3つのコツをおさえて物件選びを成功させましょう!

目的を正確に
不動産会社に特長あり
現地見学は複数回

いざ契約!その前に3つの注意点

新居での生活をスムーズに始めるためにも不動産の取引は慎重に行いたいもの。特に中古物件の取引では、中古ならではの注意点がいくつかあります。以下のポイントをよく理解して契約に臨みましょう。

重要事項説明書は契約日前に入手
物件によってはローンが組めない!?
中古物件購入ミニ知識

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中古物件3つのメリット

価格が安い

新築物件に比べ一般的に低価格で購入できるのが中古物件の最大の魅力です。築年数にもよりますが、同じような立地の新築物件の3~4割、なかには半額近い価格で売り出されている中古物件もあり、同じ予算内でより広い住居を手に入れることが十分可能です。また価格が低い分、無理なローンを組まなくて済んだり、ローンの返済期間を短く設定できる可能性もあります。購入価格が安い分、万が一転売する場合の値下がり率を低く抑えられるのも中古物件のメリットの一つでしょう。

購入価格を抑えて、浮いた分で好みのリフォームを施したり家具を購入したりして、理想の住まいを実現するのも一案です。ただし、ひどく設備が劣化しているなどの理由から、大掛りな修繕を施さないと住めない状況のものは、費用が予想以上にかさむ可能性があるので注意が必要です。また、マンションの場合、築年数に従って毎月の修繕積立金が高くなる傾向がありますので、事前に金額を確認しておきましょう。

物件数が多い

中古物件は、新築物件に比べ圧倒的に物件数が多いので、その分、住まい選びの選択肢が広がります。特に「子供の学校の通学区域内に住みたい」「実家の近くに住みたい」などの理由で、エリアを限定して住まい探しをするのなら、中古物件の方が断然有利です。

また、建物のタイプや立地条件のバリエーションが豊かなのも中古物件の魅力。特にマンションで「共有施設にプールがあるマンションに住みたい」「メゾネットタイプのマンションに住みたい」など、希望条件が細かく決まっている場合は、新築で探すよりも中古で探したほうが希望通りの物件に出合える可能性が高いと言えるでしょう。

また、一戸建ての場合も、新規に分譲される土地や建売住宅はえてして、郊外の場合が多いですが、中古であれば都市部、郊外に関わらずまんべんなく供給されています。利便性の良い都心で戸建てを希望する場合は中古物件を候補に入れるほうが賢明です。

確認してから購入できる

通常、実際の建物を確認した上で検討できるのが中古物件の良いところです。特に図面やパンフレットではわかりづらい部屋の雰囲気、採光や通風、眺望などを確認できるのは中古物件ならではです。実際の建物の中を見て寸法も測れるので、事前に家具やインテリアの準備ができ、購入後スムーズに新生活をスタートできます。また、新築の場合、近隣の住戸にどんな人が住むのかが事前にわかりませんが、中古物件では近隣住民の様子をある程度確認できます。特に一戸建ての場合、隣の住宅との距離感や、どの程度お互いの住空間が見えるのか、生活音がどのくらい伝わるのかを事前に確認できるのは嬉しいところです。

また、マンションでは住民の層によってマンション全体の雰囲気が変わってきます。居住者に子供のいる世帯が多いのか、高齢者が多いのか、単身者やDINKSが多いのかなどをぜひ確認しておきましょう。また管理人から周辺環境や管理組合の様子について聞ける点も大きな安心感につながります。

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成功する中古物件選び3つのコツ

目的を明確に

中古物件購入の目的は通常、大きく分けて「自宅用」「投資用」「事業用」の3つです。

自宅用の場合は個々のライフスタイルや嗜好に応じて物件を選びますが、その住居を「永住用」「一時的な住まい用」にするかどうかが重要なポイントです。建物の耐久年数はマンションで通常30~50年、木造住宅で20~30年と言われていますので、永住用に中古住宅を選ぶ際は築年数を慎重に検討する必要があります。

次に投資用の場合は賃貸の需要が高いエリアや物件のタイプを見極め、利回りも考慮して物件選びをする必要があります。また、事業用に不動産を購入する場合は、その業種にふさわしい立地を慎重に選ぶことが大切です。目的に応じて不動産会社を使い分けるのも良いでしょう。

不動産会社に特長あり

不動産会社にはさまざまなタイプがあります。例えば、多数の店舗をエリア展開している大手不動産会社、地元を中心に営業している不動産会社、あるいは不動産会社が物件の売主という場合もあります。大手不動産会社には大企業ならではのネットワークを生かした情報の多さ、従業員の多さなどのメリットがあります。他方、地元の不動産会社は小回りの利く対応ができ、地元ならではの細かい情報を持っています。また不動産会社が売主の場合、直接契約すれば仲介手数料が不要であり、物件には一番詳しいなどの利点があります。それぞれ特長があるので、最初から一つの会社に決めつけてしまわず、時間に余裕をもって不動産会社にあたることが大切です。

また、会社とはいえ実際に接するのは営業マンですから、この営業マンとの相性も重要な要素となります。

いずれの場合も、やたらと契約を急がせたり、物件の長所ばかり説明して短所は説明しないような会社には注意が必要です。

現地見学は複数回

現地見学には可能な限り家族全員で複数回、曜日や時間帯をずらして出かけるようにしましょう。建物内では、主に日当たりや騒音の状況、水漏れの有無、リフォームの必要性などを重点的にチェック。収納スペースの大きさや手持ちの家具が置けるかどうかを測るためにメジャーを持参するとよいでしょう。

一戸建ての場合、敷地の境界がはっきりしているか、隣地からの越境物や撤去せねばならない庭木や残留物がないかも必ず確認しておきましょう。マンションの場合、ゴミ置き場や防犯設備など共用部分の管理状況を自分の目で確かめることが大切です。

また、周辺環境では、駅や学校、商業施設までの距離や所要時間を自分の足で確認しておくこと。近隣の地区で住民間に紛争がないか、問題施設がないか、近所の人に話を聞いてみるのもよいでしょう。もっとも素人にはわかりにくい点も多いので、可能であれば、信頼できる不動産会社に同行してもらい、プロの視点から解説をしてもらうことをお勧めします。

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いざ契約!その前に3つの注意点

重要事項説明書は契約日前に入手

重要事項説明書とは不動産の契約に先立って宅地建物取引業者が行わねばならない重要事項の説明内容が記載された書類のこと。物件の構造や形状、登記内容や法令上の制限、契約解除の条件などが明記されています。マンションの場合は管理規約や修繕積立金についても記載されます。

項目が多い上に専門用語が多用されているため、一読しただけでは内容を十分理解することが難しいにもかかわらず、重要事項の説明は契約の直前、あるいは契約当日に行われるケースが多く見受けられます。説明書の内容をよく確認しないまま、「説明を受けた」旨、判を押してしまうと、後々トラブルになる可能性が十分考えられます。数日前には入手して内容をよく理解した上で契約に臨むようにしましょう。

もっとも重要事項説明を受けた旨の判を押したからといって、そのまま契約をしなくてはならないわけではありません。納得できない事項がある場合は、十分に説明を受け、再度検討しましょう。その後、納得した上で契約を結ぶことが大切です。

物件によってはローンが組めない!?

中古物件のうち、建て替えや増改築ができない物件には不動産公正取引協議会の規約で、「再建築不可」または「建築不可」の表示が義務付けられています。こういった物件は購入に際して金融機関からの融資を受けられない場合が多いので、住宅ローンを使って購入を考えている際には十分注意が必要です。

再建築不可の物件とは主に、1. 接道義務(幅4mの道路に敷地が2m以上接していなければならない)に違反している敷地に建つ建物、2. 市街化調整区域内の土地に建つ建物、3. 既存不適格建築物(建築時には合法だったが、その後の法律の改正、都市計画の施行などで建築基準法に適合しなくなった建物)を指します。

3. の場合、建て替え自体は可能なケースもありますが、現行の法律に従うことが前提となるため、既存の建物よりも建物面積が少なくなります。また建築確認申請など建築基準法の定める手続きを踏んでいない、意図的な違反建築物の場合、当然融資は受けられません。

中古物件購入ミニ知識

-瑕疵担保責任-

入居後、契約時の隠れた瑕疵(欠陥)、たとえば雨漏りやシロアリの被害に気がついた場合、その瑕疵に対する責任はだれにあるのでしょうか?

民法では不動産の品質や性能に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主がその瑕疵について責任を負うことが規定されています。買主は瑕疵に気がついてから1年以内であれば、売主に損害賠償や契約の解除などを請求できます。

ただし、売主が個人である中古物件を購入する場合は注意が必要です。なぜなら、契約書に「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約があるケースでは、瑕疵担保責任を売主に問うことはできないのが一般的だからです。万が一、契約後に瑕疵を発見した場合には、購入者自らが費用を負担してその瑕疵を修理、改善することが必要になります。こういった事態を防ぐためにも、契約前にしっかりと物件をチェックし、雨漏りや水漏れの形跡がないか、シロアリの被害がないかなど瑕疵の有無を確認することが肝要です。

一方、売主が宅地建物取引業者の場合、宅地建物取引業法により物件の引き渡し後2年以内(新築は10年以内)の瑕疵担保責任を免責とする特約は認められていません。つまり、中古物件の売主が不動産会社(宅地建物取引業者)の場合、引き渡しから少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うと考えていいでしょう。

もっとも、契約時に瑕疵を知りながら意図的に隠していた場合は、特約の有無にかかわらず、売主は責任を負わなければなりません。


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