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マネー
2014/06/25

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンの仕組み

不動産売却を検討される方の動機はさまざまですが、本質的には「物を売って、お金を得る」ということになります。通常であれば、所有している不動産を売って資金を得る「売却」という方法が一般的ですが、所有している不動産を売却するのではなく、利用して資金を得る「不動産担保ローン」という方法もあります。これは具体的にどのようなローンなのか、「売却」と比較しながら利用方法、メリット・デメリットなどを紹介していきます。

無担保ローンより低金利で限度額も高め

不動産担保ローンとは、その名の通り不動産を担保にしてお金を借りる金融商品のことです。クレジットカードなどでお金を借りる場合は、その人の信用力がベースとなる無担保ローンなのに対して、不動産担保ローンは信用力に加えて、不動産の価値を上乗せしてお金を借りる有担保のローンです。

お金の貸し手となる金融機関としては、返済が滞った場合に精算できる担保を確保することができます。借りる側としても担保があるため、無担保に比べて有利な条件でお金を借りることができます。
主なメリットとしては、低金利で借りられることです、金利が低ければ総返済額を低く抑えられますし、担保となる不動産の価値が高ければ限度額も高く設定することも可能です。

また不動産担保ローンには、そのメリットを利用した賢いテクニックもあります。利用するすべてのケースで当てはまるわけではありませんが、例えば自動車ローンなど、他のローンを組んでいる場合、不動産担保ローンの「低金利」で「借入限度額が高い」ことを活用して、他の高い金利のローンを不動産担保ローンに一本化する方法があります。

ローンの総返済額は金利が低く、返済期間が短いほど少なくできますので、ケースによっては数十万円の効果が出るかもしれません。さらに、「売却」との最大の違いとして、不動産を販売するのではなく担保にするため、当然、不動産の所有権は残ったままになります。

返済できない場合は不動産を失う

メリットが多い不動産担保ローンですが、もちろんデメリットがあります。担保となるため不動産には抵当権が設定されます。住宅ローンが残っている場合は2重に抵当権がつくことになるので、返済が滞った場合は不動産を処分した金額だけでは返済しきれず、負債が残る可能性があるので注意が必要です。

もし仮に返済が滞ってしまった場合は、最初から不動産を売却していたケースに比べ、借りた資金の金利返済額と物件の販売差額の2点で損をすることになります。
(抵当権を行使される場合には、不動産を競売で処分することになるため、通常の相場より安く販売されるケースがあります。)
不動産担保ローンの利用を検討する場合は、こういったリスクをしっかり加味しておかなくてはなりません。

「売却」と「不動産担保ローン」、どちらにすべきか?

上記のように、不動産担保ローンは賢く利用すれば家計の見直しや人生の選択肢を増やすことのできる商品です。ですが、同時にリスクも存在します。もし心配であれば担保ローンではなく物件を売却するという手段をおすすめいたします。売却のメリットとしては、売却代金が一度に手元に入ってくる点と、ローンが残っていた場合でも売却代金を返済にあてることができるため、金利の変動や返済計画の滞りといったリスクを負わない点、などが挙げられます。

どちらの手段を取るべきか悩むようであれば、ファイナンシャルプランナーなどの専門家 に相談をしてみるのもいいかもしれません。 手段ごとに、支払うことになるローンの金利や、売却で得たキャッシュフローの現在価値などを比較して慎重に検討しましょう。